Ana Sayfa Gündem AVM yönetim şirketleri üzerine

AVM yönetim şirketleri üzerine

PAYLAŞ

AVM yönetim şirketleri üzerine…
Ülkemizdeki AVM sayısının 400’e yaklaştığını, kiralanabilir alanların ise 10 milyon metrekareyi geçtiğini hepimiz biliyoruz. Yaklaşık son 10 yıldan bu yana da AVM’leri yönetmek üzere “Yönetim Şirketlerinin” piyasa gündemine girdiği ise bilinen bir başlık. Ülkemizde genel olarak AVM yönetim fonksiyonlarını, kurumların kendi elemanları ile yerine getirmeye çalıştıkları ortada.

2010 yılından günümüze yönetim şirketleri tarafından yönetilen AVM oranının yüzde 25 bandı etrafında dolaştığını görüyoruz. Yönetim şirketleri tarafından yönetildiği varsayılan ancak anılan şirketlere ait eleman sayısının sadece bir kişi (çoğunlukla AVM müdürü) olduğu AVM’leri de bu oranın içine alabiliriz. Genel söylem itibarı ile ilk yıllarda bu oranın artmama nedeni olarak, “Yerli AVM yatırımcılarının henüz mülklerini başka ellere teslim etmeye hazır olmadığı” gerçeği öne çıkmıştır. Bu söylem hala geçerli mi? Hemen yanıtlayalım, evet geçerli.

Ancak AVM yönetim şirketleri açısından güncel olarak öncelikle ele almamız gereken soru; bu söylem nasıl kırılır değil, bu söylem neden kırılamıyor olmalı. Çünkü yönetim şirketleri, sorunun “nasıl” kısmına ait pratik olarak hayata geçirdikleri yöntemler ile sorunun “neden” kısmını öne geçirmişlerdir. Öncelikle yerli yatırımcılar, (AVM toplam yatırımcıları içindeki payı yüzde 80’nin üzerindedir) yönetim şirketlerinin kendilerine ayırdıkları zamanı gerek nitelik olarak gerekse nicel olarak tatmin edici bulmamaktadırlar. Yönetim şirketlerinin de kendi kapasitelerinin çok üzerinde sayıda AVM yönetimi gerçekleştirmeye çalıştıklarını söylemek çok yanlış olmayacaktır. Bu da yatırımcıda “kendi mülküne sahip çıkılmadığı” izlenimini doğurmakta ve bu şirketlere olan güveni azaltmaktadır.

Bazı istisnalar dışında yönetim şirketlerinin merkez yönetimleri ile AVM’lerde istihdam edilen personel arasındaki kopukluklar da, yatırımcıların çözümü AVM’de yerleşik personeli kendi bünyelerine katma eğilimini arttırarak çözümü şirket dışında aramalarına neden olmaktadır. Esas itibarı ile AVM yatırımcıları “yönetim” işinin başarı noktası olarak AVM doluluk oranını ölçüt seçmiş olduklarından, yönetim fonksiyonları “kiralama” fonksiyonlarının gölgesinde kalmaktadır. Burada konunun yatırımcılar tarafından nasıl algılandığı bu yazı kapsamının dışında olduğundan daha detaya girmeyeceğim. Ancak iki konunun aslında birbirini tamamladığı gerçeğini de belirtmek yararlı olacaktır.

Biz tekrar sorumuza dönelim ve “neden” üzerindeki savımızı açıklayalım. Köken olarak metalürji mühendisi olduğumdan buna uygun bir benzetme yapayım. AVM yönetim şirketlerinin bugünkü hali; demir cevheri stokları kısıtlı ama ısrarla cevhere yatırım yapmayan demir-çelik fabrikalarına benzemektedir. Özet olarak yönetim şirketleri hizmet üreten kuruluşlardır ve bunu da insan kaynağı ile sağlamak zorundadırlar. Ancak esas itibarı ile bu kaynağa yatırımın yetersiz olması ve tabana yayılamaması yönetim şirketlerinin, yatırımcının beklediği kaliteli zaman oluşturmada temel etkendir. Bu kaynağa yatırım, gerek sektöre giren eleman nitelik/niceliğinde ve gerekse sektörde yer alan elemanların yeterli şekilde eğitimi ile gerçekleşecektir. Geçerken hemen şunu belirtmek yararlı olacak; sektörün genel olarak “eğitim” kelimesinden anladığı birkaç gezi ve belli periyodlar içinde verilen eğitimler halinde kendini göstermektedir. Gelinen noktada ise bu eğitim süreçlerinin bu periyodik eğitimlerle birlikte bir nevi “işbaşı eğitimleri” niteliğinde süreklilik arz etmesi gerekmektedir.

İyi oyun, iyi oyuncularla oynanır

Bu konu yani; yönetim şirketlerinin yeterli sayıda nitelikli kadroları sektöre katmaları ve kadrolarının gerekli ve yeterli eğitim süreçlerinden geçmeleri halleri çözülmedikçe durum devam edecektir. Bu anlamda da yönetim şirketlerinin “istiap haddini” aşan çalışmaları süre gelecektir. Eğitim içerikleri gibi konular da gene bu yazı kapsamı dışındadır. Ne var ki giderek artan ilişkiler yumağı ve “temizlik işçilerinden”  banka müdürlerine hatta en üst düzey bürokratlar ve yabancı şirketlere kadar en aşağıdan yukarıya tüm katmanlar ile bir yelpaze içindeki ilişkileri yürütmek zorunda kalan AVM yöneticilerinin nasıl bir takviyeye ihtiyacı olduğu ortadadır. Bir yandan kiracı ilişkileri, bir yandan tedarikçi hizmetleri ve sonuçları diğer taraftan da yatırımcı beklentileri arasında sıkışan AVM yöneticilerinin kaçı stres yönetim eğitimi aldı, kaçı bu eğitimin gereklerini yerine getirdi ve kaçı üstünde bunun denetimi yapıldı bilmiyoruz. Ancak giderek yaptığı işe yabancılaştıklarını ve sonuçta ya kaçarak ya da susarak yok olduklarını hepimiz yaşıyoruz.

Bu “neden” çözülmedikçe, mevcut yapılanmalar içindeki kadrolar ile sorunun “nasıl” çözüleceğini tartışmak çok anlamlı olmayacaktır. Belki yazılım gibi bazı teknik başlıkları neden irdelemediğimiz akla gelebilir, ne var ki tüm bunların insana bağlı olduğunu hiç akıldan çıkarmamak lazımdır. Sonuç olarak elbette gelişen teknoloji ve bilişimin günlük hayatımıza paralel olarak sektörümüzü de etkilemesi doğaldır. Tüm bunların günlük hayatımızı kolaylaştırıcı bir unsur olarak ele alınması ve temel olarak perakende ve AVM sektörünün insan odaklı bir potansiyeli olduğunu unutmamamız gerekiyor.

Futbola yakın arkadaşlarımızın çok iyi bildiği bir gerçek vardır, iyi oyun iyi oyuncular ile oynanır. Ancak “iyi oyuncu” kavramının sadece AVM yöneticilerini kapsamadığını, sektörün yatırımcısından yönetim şirketi sorumluları da dahil olmak üzere tüm bireylerini kapsadığını söylemek yararlı olacaktır.

CEVAP VER

Please enter your comment!
Please enter your name here