Soner SELÇUKLUDünyanın dış kabuğunun altında eriyik halde bulunan magmanın, farklı coğrafyalarda volkanlar aracılığıyla yüzeye çıktığında, yaşamı nasıl yok ettiğini çeşitli kaynaklardan biliyoruz. Volkanik patlamalar milyonlarca yıldır sürmesine rağmen, doğa kendini her seferinde yeniden onarmaktadır. Vezüv yanardağının patlamasıyla lavlar altında kalan Pompei’nin (MS. 79), tüm fauna (hayvan varlığı) ve florasıyla (bitki varlığı) yok oluşu tarihteki büyük felaketlerdendir. Bölgenin tüm canlılığıyla varlığını günümüzde de sürdürdüğünü görüyoruz.
Böyle bir felaket sonrası, lavların soğumasıyla birlikte yüzeyde oluşan çatlaklar yeni bir yaşamın başladığı yerlerdir. Milyonlarca küçük çatlak zaman geçtikçe rüzgâr, kuşlar ve böceklerle taşınan bakterilerin ve tohumların gelişmesi için yarattığı nemli ortamla gölgeli bir sığınak haline geliyor. Mantarlar da mikroorganizmalarla birlikte yaşamın doğuşunu hızlandıran basit toprak işlevi görüyor. Çatlak, bitkilerin ve böceklerin hayat pınarı haline geldiğinde de orada bir biyolojik ekosistem doğuyor.
Birkaç yıl önce Konya’ya bir iş seyahatim olmuştu. Ankara’dan aracımla giderken ıssız bozkırda henüz faaliyete geçmiş bir benzin istasyonu dikkatimi çekti. Üç köy yolunun buluştuğu bir noktadan ana yola çıkışta hizmete girmişti. “Nasıl bir beklentiyle bu işe giriştiler?” diye düşündüm. Etrafta in cin top oynuyordu…Benzin istasyonu deyim yerindeyse çölde bir vaha gibi duruyordu.
Bu yatırımın geleceği benim için mesleki bir merak konusu oldu.
Bir ay sonraki geçişimde çevre düzeni tamamlanmıştı. İkinci ay yan tarafta bir oto lastik tamircisi açılmıştı. “Artık yalnız değiller!” diye düşündüm. İki yıl boyunca seyahatlerim aralıklı olarak devam etti… Her seferinde o Benzin İstasyonu benim yolculuğumun odak noktası ve işletme gelişimini izlediğim bir laboratuvardı.
İlk zamanlar yolculuk sırasında bir bahaneyle kısa molalar verirken, orada çay-kahve hizmeti veren bir işletmenin de faaliyete geçtiğini görünce mola sürelerim de uzadı. Yatırımı daha yakından inceleme fırsatı buldum. Zaman içinde çalışan sayıları artmış, mevsimine göre yöresel gıda ve el sanatları ürünlerinin satıldığı satış noktası, birkaç ev, araba tamircisi, bir market ve lokantayla çevrili küçük bir yerleşim alanı oluşuvermişti. Benzinliğe gelen müşterilere ürün ve hizmet sunumu yapan işyerleriyle birlikte bir iş ekosistemi doğuvermişti. Benzinlik ana çekim aktörü ve bir tetikleyiciydi.
Günümüzde organize perakendenin heybetli yapısı ve hizmet şekliyle yıldızı parlayan bazı AVM’lerin çevresinde konumlanmış çeşitli büyüklüklerde işletmelere dikkat ettiniz mi? Mağazalar, irili ufaklı esnaf işletmeleri, belediyenin izin verdiği veya kaçak işporta tezgâhları AVM’nin konumlandığı bölgede göze çarpar.
Bunlardan birinde ayakkabı, tekstil ürünleri, oyuncak gibi şeyler satan bir iş sahibine bu dev yatırımın yanında işletmesini nasıl ayakta tuttuğunu sordum: Gülümseyerek cevap verdi: “Abi, geçenlerde TV’de bir belgeselde aslanın avlanmasını ve yakaladığı avını yemesini izledim. Müthiş bir sahneydi. Aslanın karnını doyurup keyifle oradan uzaklaşmasının ardından sırasıyla çevrede yaşayan irisinden en ufağına kadar diğer hayvanlar, akbabalar, kuşlar gelip kalan parçaları tüketti. Son kalıntıları ortadan kaldırma işini de böcekler ve mikro organizmalar üstlendi. İşte bizimki de ona benziyor. AVM bölgemizde ziyaretçi trafiğini yoğunlaştırdı. Bu yollardan bu kadar insan geçmezdi eskiden. AVM’de harcama yapmayanların yolu dönüşte bize düşerken kırıntılardan sebepleniyoruz elbette!”
İş sahibinin analojisi, belgeseldeki besin zinciri örneğinde olduğu gibi, AVM çevresinde küçük çaplı bir iş ekosisteminin varlığını işaret ediyordu. Böyle bir yapının ekonomik, sosyal, sonuçları hakkında elimde bir veri yok. Ancak orada oluşan piyasada iş sahibi, kiralayan, çalışan, toptancı, nakliyeci, banka, kargo şirketi vb. unsurların çeşitli ölçülerde yararlandığı çok açıktır.
Doğru zamanda, doğru projeyle, doğru yere yapılan yatırım yerel ve bölgesel ekonomide zincirleme toplam faydayı artıran bir tetikleyici olabiliyor. AVM’ler bu konuda başrol oyuncusudur. Onlar kent insanının ihtiyaçlarını karşılarken, yaşam alanları arzıyla da tüketici davranışlarını sosyal açıdan yeniden biçimlendirme rolünü üstleniyor. İstihdam ve ticari faaliyet zenginliğiyle, emlak ve finans piyasasındaki etkileriyle, yarattığı katma değerle içinde bulunduğu iş ekosistemini canlandırıyor.
Perakendeciler, mağaza çalışanları, tedarikçiler, tedarikçilerin tedarikçileri, güvenlik ve temizlik ekibi, teknik servisler, kargo şirketleri, gayrimenkul piyasası, belediye hizmetleri (alt yapı, trafik, çevre düzeni, ulaşım yatırımları), toplu konut projeleri, iş merkezleri, kafeler, konaklama tesisleri bu canlanmanın göstergeleridir.
Ankara’da Armada Alışveriş ve İş Merkezi, 2002 yılında faaliyete geçişiyle birlikte bir iş ekosisteminin de inanılmaz boyutta tetikleyicisiydi. Bölge, günümüzde çevresindeki konutlar, oteller, başka AVM’ler, plazalar, hastaneler, üniversiteler ve kongre merkeziyle yoğun bir yapılaşmaya uğradı. Bu süreç önemli kentsel gelişim aksı olan Eskişehir yolu üzerinde şehrin batıya kayışının hızlandırıcılarından biri de olmuştur denilebilir. Aşağıda Armada’nın başlattığı 14 yıl içindeki değişimi fotoğrafıyla görebilirsiniz.
7 Haziran 2003 Armada ve çevresi
10 Haziran 2017 Armada ve çevresi
“Burada da AVM olur mu?” dediğiniz durumlarla da karşılaşmışsınızdır. AVM’nin lokasyonu ve mimarisi doğru seçilmediğinde veya belediyeler bu konuda planlı hareket etmediğinde neler oluyor?
Yatırım tersine çalışarak oluşmuş sağlıklı bir iş ekosistemini de ortadan kaldırabiliyor…Yeni yapılan AVM önceki iş ekosisteminin dengelerini bozmakla kalmıyor, görüntü kirliliği yaratıyor, trafiği kilitliyor, biyolojik ekosistemi (doğal çevre, yağmur suyu akışı, dere yatakları, tarım alanları, rüzgarların yönünü) olumsuz etkileyerek kentin bir bölgesinde duvar gibi yükseliveriyor.
AVM’nin kent, toplum ve çevreyi kucaklaması gereken kuruluş felsefesi, kültürü, sosyal etkinliklerin ziyaretçilere ne verebildiği, çalışanlar için yaratılan atmosfer, mağaza karması göz önüne alındığında ortamdan faydalanan diğer ticari unsurlarla birlikte bölgede bir iş ekosisteminin altyapısı hazırlanmış demektir.
Konfüçyüs:
“Kimde içerik şekilden daha ağır basıyorsa o yontulmamış bir insandır; kimde şekil içerikten ağır basıyorsa o yüzeysel bir insandır; kimde içerik ile şekil eşit ağırlıkta ise o seçkin bir insandır” diyor. Ben bu sözü: “AVM’de içerik şekilden daha ağır basıyorsa o yontulmamış bir yapıdır; şekil içerikten ağır basıyorsa o yüzeysel bir yapıdır; içerik ile şekil eşit ağırlıkta ise o seçkin bir yapıdır” şeklinde uyarlamak istiyorum.
Şekil olarak mimari tasarımı, içerik olarak da AVM’nin konseptini oluşturan yaşam merkezi, eğlence, alışveriş, kültür vb. amaçlı kuruluş felsefesini tanımladığımı belirtmek isterim. Öyle ki her biri dünya çapında rekabette olan, farklı konulardaki uzmanlıklarıyla ün kazanmış yatırımcı grupların, kentlerin dışında, çevre yolu kenarında, doğal ortama zarar verilmeyen bir köşede dev projelerinin yan yana faaliyetlerini sürdürebilmelerinin nedeni, sağlıklı gelişen bir iş ekosisteminin tetikleyici sinerjisinden başka ne olabilir?
Yatırımlar bu sinerjiyi yakalayacak alanlarda yoğunlaşmalıdır! Otoriteler de bu tür projeleri desteklemelidir!
