Fizibiliteler sallanıyor: Yatırımlarda ‘VUCA’ çağı

Neşe MERDİNLER

VUCA (Volatility, uncertainity, complexity, ambiguity) özellikle bizim gibi ülkelerde “işlerin çığırından çıkmaya başladığı an”ları ifade eden İngilizce bir kısaltma. Kelime, aslında İngilizce’de dalgalanma -belirsizlik- karmaşıklık ve muğlaklık kelimelerinin baş harflerinden oluşuyor. AVM yatırımları ve perakende sektörümüz açısından VUCA durumlarına alışık mıyız? Hem de çok. Peki bu kadar alışmış olmamız normali mi? Elbette hayır.

AVM yatırımcısının ya da perakendecinin “bu işe ne yatırıyorum ve ne kadar sürede geri alıyorum” haklı sorusu, bugünlerde çok VUCA baskısı altında. Buralara nasıl geldiğimizi de özellikle yeni nesil sektör dostlarımız açısından özetleyerek anlatmak istiyorum izninizle.

İçsel ya da dışsal krizlere çok alışık ülkemiz, 2000’li yıllar itibariyle dünya tarafından “büyümekte olan ekonomiler” sınıfında değerlendiriliyor, Galleria’yı takip eden çok sayıda küçük-orta ölçekli alışveriş merkezi yatırımları yapılıyor. Perakende, Kapalıçarşı ve Eminönü usulünden çıkıp, gerçek bir iş modeline dönüşüyor ve marka sayısı hızla artıyordu. VUCA, henüz hayatımızda gerçek yıkıcı etkilerini göstermemişti. Yerel AVM yatırımcıları, 2005 yılı itibariyle yabancı yatırımcıların da geldiği, sektörel tecrübelerini ve finansal güçlerini Türkiye’ye taşıdıkları bir ortamda rekabet ile tanışırken, gerçek bir fizibilite analizi anlayışı da hem yatırımcı hem de perakendeci tarafından hayata geçirilmeye çalışılıyordu.

İşte tam bu süreci müteakip, 15 Eylül 2008’de ABD’de uzun süren bir “subprime mortgage” sıkıntısının son bombası olan Lehman Brothers’ın iflası, sektörümüzü de VUCA ile gerçek anlamda tanıştırmış oldu. ABD hapşırınca deprem geçiren gelişmekte olan ekonomi sınıfındaki ülkelerden Türkiye’de, AVM yatırımlarının birçoğu dövize endeksli banka finansmanı ile yapılırken, buna bağlı olarak kira kontratları da döviz bazında yapılıyor ve yükselen kira maliyetleri ile global kriz endişeleri, yatırımcı ile perakendeciyi karşı karşıya getiriyordu. Süreç uzun sürdü, tartışmalar büyük oldu. Kimi konularda el sıkışıldı kimilerinde anlaşma sağlanamadı ancak fizibilite gerçeğinin bu ülkede ne kadar oynak olabileceği masanın etrafında olan herkes tarafından fark etmeye başladı: Merhaba VUCA, merhaba risk…

Zamanla tekrar normale dönen ve sakinleşen piyasalarda, AVM yatırımcısı artık 2010 itibariyle müthiş bir rekabet piyasası içinde AVM geliştirmeye çalışıyor, en büyük olmak ve pazarı domine etmek için kiralanabilir alan ölçekleri inanılmaz boyutlara ulaşıyor. Ancak piyasada o tarihte var olan 400-450 civarındaki marka sayısı ile bu kiralanabilir alanları doldurmak mümkün olmuyordu. Evet, VUCA kış uykusunda gibiydi ama kiralanabilir alan ve yatırım maliyetleri alttan alta büyümüş, bu alanları doldurmak isteyen yatırımcı “büyük ölçekli eğlence” fonksiyonunu AVM kavramına tanıştırmış, ancak aslında kira getirisi- yatırım maliyeti ilişkisi açısından hiç de ‘feasable’ olmayan bir işi omzuna almıştı. Diğer taraftan, tüketici veya AVM ziyaretçisi açısından yeni müthiş bir çekim alanı fonksiyondu bu.

2013 yılından itibaren eğlence alanları ile birlikte, planlanan AVM’lerde “gastronomi” de devreye girdi ve AVM’ler tam bir sosyalleşme merkezine dönüştü. İşinden çıkan, dostları ile akşam yemeğini AVM’lerde yiyor, çocuklu aileler sinema ve eğlence sonrası yeme-içme işini de AVM’de hallediyor, herkes mutlu evine dönüyor. O gün bugün konsept açısından ana tema olarak çok bir gelişme ve değişme yok. Tek değişiklik, artık şehir merkezlerinde büyük ölçekli arsa kalmadığı için, merkezde yer almak isteyen AVM’lerde mecburen ölçeğin küçük olması, buna bağlı olarak da marka ve mağaza karmasının daha kısıtlı olması gerçeği var. Bu sebeple büyük ölçekli AVM’ler şehir merkezlerine yol bağlantısı kolay ve ulaşılabilir olan alanlarda geliştirilmeye devam ediyor, eğlence, gastronomi, alışveriş, günlük ihtiyaç fonksiyonlarının tamamı bu AVM’lerde halen karşılık buluyor.

Ancak 2016 itibariyle VUCA artık hayatımızda çok baskın. İçsel, dışsal, politik, ekonomik çok baskın olayları zincirleme olarak bu dönemde yaşayan Türkiye, perakendeci açısından, dışarıdan içe göçlerle değişen bir demografik yapı, tüketici psikolojisi, işsizlik ve enflasyon verileri ile çok değişken bir harcama kapasitesi ile karşı karşıya. Çok sayıda yabancı marka artık Türkiye’de yok, çok sayıda marka iflas ertelemede, elimizde kalan markalar da 300-350 sayısını geçmiyor. Şu anda yabancı kurlardaki yukarı yönlü hareketler çok oynak ve perakendeci, riskini azaltmak ve maliyetlerini paylaşmak konusunda AVM yatırımcısı ile sıkı pazarlıkta.

Yani şu anda perakendecinin de AVM yatırımcısının da fizibilitesinde çanlar çalıyor ve tedbirli olmak durumundayız. Ama bu sektörlerde büyüme duramaz, daimi olarak desteklenmeli. Yatırımlar ve mağazalar, müthiş bir istihdam kaynağı, kayıtlı bir vergi geliri yaratılıyor ve bu sektörlere bağlı hayatta kalan zincirleme birçok başka sektör var. Bu noktada biz danışmanlara çok önemli görevler düşüyor. Öncelikle her iki tarafa da karşılıklı fizibilite yapısını çok iyi tarif etmek ve karşılıklı pazarlıkta çok dengeleyici bir rol üstlenmek durumundayız.

Yatırımcılara daha işin en başından perakende pazarının güncel gerçeklerini söylemezsek, fizibilitelerdeki hata paylarının sorumluluğunu da baştan kabul etmemiz gerekir. Aynı anda perakendecilerimize de her maliyetten AVM yatırımcılarının niye sorumlu olamayacağı konusunda bir matematik dili geliştirmek durumundayız.

Sonuç olarak gelinen noktada tüm bu dengeleri sağlam tutmaya çalışırken, yeni markaların oluşumuna ve büyüme sürecine yol göstermek ve danışmanlıkları bu boyutta geliştirmek çok önemli. Yola çıkmış ancak nasıl büyüyeceği konusunda gerçek bir stratejik planı olmayan markalara rastlıyoruz. Elbette bu markaların sağlıklı büyümesini ister ve destekleriz çünkü onlar da bu sektörün mihenk taşları… Hepimize VUCA ile mücadele etme konusunda sonsuz sabır ve başarılar diliyorum.