Bu yazı serisinde AVM’lerin renovasyona neden ihtiyaç duyduklarını, yatırımcıların renovasyon öncesi hazırlık süreçleri ile taleplerini ve akabinde de renovasyon sürecinin tamamını irdeleyerek sürdürülebilir ve başarılı bir sonuca varmanın olmazsa olmazlarını ortaya koymaya çalışacağım. Her hafta renovasyonun spesifik bir hususu üzerinde yoğunlaşacağım. Serinin bu ilk yazısının konsantrasyonu renovasyon ihtiyacının neden ve nasıl doğduğu ve atılması gereken ilk adımlar.
AVM’lerin renovasyona neden ihtiyaç duydukları sorusu sadece Türkiye’yi kapsamıyor tabii ki; dünyanın her yerinde AVM’ler renovasyona ihtiyaç duyuyor. Her bölgenin kendine has gereksinimleri olduğu gerçeğini yadsıyamasak da belli global kriterler elbette var.
Yanıtlamamız gereken ilk elzem soru renovasyon ihtiyacının neden doğduğu! AVM’nin yatırımcı ve/veya yönetimi tarafından gözlemlenmesi ve özenle irdelenmesinin akabinde tarafsız ve eleştirel bir bakış ile problemli noktaların bir listesi oluşturulmalı. Bu çalışma esnasında kiralama, yönetim, tasarım, yatırım gibi tüm paydaşların dahil olduğu beyin fırtınası seansları sonucunda bir aksiyon planı şekillenmeye başlıyor. “Başlamak bir işi bitirmenin yarısıdır” teriminde de salık verildiği üzere, bu ön hazırlık sürecinin doğru şekilde tamamlanmasının renovasyonun başarısındaki en önemli etken olduğunu aklımızda tutmalıyız.
Organize perakende sektör profesyonelleri ile çalışırken bu hazırlık süreci oldukça analitik ilerliyor. İlk olarak yatırımcının renovasyona karar vermesini etkileyen nedenlerden başlayarak – rekabet, yenilik ihtiyacı, hedef kitle değişimi, büyüme ihtiyacı gibi – ilgili AVM’nin yenilenen hedeflerini ve ihtiyaçlarını doğru irdelemek ve ortaya koymak gerekiyor. Buradaki en büyük yardımcımız pazar analizleri ve hedef kitle taleplerinin özenle irdelenmesi oluyor. Her projeye özel olarak ilgili kültürün ve bölgenin özelliklerini analiz ediyor ve AVM’nin etrafındaki perakende dünyasını anlamaya çalışıyoruz. Tüm bunlar bir legonun parçaları gibi yavaş yavaş bir araya geldiğinde renovasyon talep ve hedefleri de tanımlanıyor. Bu sürecin paralelinde de bir fizibilite çalışması start alıyor; proje yönetim ekipleri zaman (time plan) / para-nakit akışı / iş gücü-kaynak yönetimi / risk yönetimi planlarının hazırlıklarını tamamlayarak projenin başarılı sonuçlanması kararını verdirecek olan hedef-sonuç listelerini hazırlıyor. Proje yönetim ekibinin hazırlayıp sunduğu bu çalışmaların yatırım/yönetim tarafından kabul görüp onaylanması ise bu aşamanın ikinci olmazsa olmazı.
İşte bu noktadan sonra da işe hayal gücümüzü katmaya başlıyoruz, yani analitik başlayan çalışma sürecimiz sübjektif bir sürece giriyor. Ancak bu noktada biz mimarların çok dikkatli olmamız gerekiyor çünkü perakende tasarım çalışmaları sistematik ve matematiksel değerlerle bir araya getirilir.
Renovasyon konusuna Türkiye özelinde bakarsak; 2000 yılından beri Türkiye’de 349 AVM yapıldı. İstanbul ise perakende alanı geliştirmede üçüncü en büyük küresel şehir! Bugün Türkiye’de 10 yaşın üstünde 83 adet AVM var; 5 yıl içinde bu rakama 141 AVM, 10 yıl içinde 125 tane daha ilave gelecek. Bu rakamlara göre analiz edersek bugün mevcut AVM’lerin yüzde 24’ü artık 10 yaşın üzerinde. Pipeline – Türkiye için planlanan ve yapımı süren AVM yatırımı sayısı dikkate alındığında ise bu oranın 5 yıl içinde yüzde 50’ye çıkacağını rahatlıkla öngörebiliyorum. Bir başka bakış açısı ile; bugüne kadar yapılmış olan 349 AVM’nin istisnasız tümü 2025’e kadar renovasyon konusunu gündemine alacak. Pazardaki rekabetin durumu hepimizce malum ve 2025’e kadar Türkiye’deki hemen her AVM yenilenmeye ihtiyaç duyacak. Özetle, yenilenme perakendenin kaderi!
Bir sonraki yazımın konusu; renovasyon projesinin belirlenmesi ve hazırlanmasında nelere dikkat etmek gerekir…
Sevgilerimle.
Onumuzdeki 10 yil icinde bugune kadar yapilan tum AVM lerin neden renevasyon yaptirmasi gerektigini istatiski verilerle ispatlayan cok guzel bir yazi olmus.elinize saglik