Ana Sayfa Gündem Yatırımlarda yön ve ölçek değişiyor

Yatırımlarda yön ve ölçek değişiyor

PAYLAŞ
Neşe MERDİNLER

AVM yatırımlarında bir süredir “geliştirici” bakış açısı ile baktığımda “neden?” diye sorguladığım konseptler fark ediyorum.
Özellikle Anadolu’da AVM geliştirme kriterlerine sahip şehirlerde, mevcut AVM arzına istinaden merkezi noktalarda büyük ölçekli arsa stoğunun çok kısıtlı kalmasından dolayı, AVM yatırımcılarının küçük ölçekli arsalar satın aldığını ve bu arsalarda geliştirme yaptığını gözlemliyoruz.

Küçük ölçekli de olsa, arsa geliştirmenin maliyetleri lokal yatırımcılar açısından azımsanmayacak düzeyde aslında… Bu arsalar, imar koşulları, yönetmelikler ve fizibiliteleri ile birlikte düşünüldüğünde karma kullanımlı projeleri gerektiriyor ve ticari alanlar yani küçük ölçekli AVM’ler projenin ayrılmaz birer parçası haline geliyor.

Aslında çanlar bu noktada çalmaya başlıyor. Meseleye hem perakendeci hem de yatırımcı açısından bakmaya ve anlamaya çalışalım:

Perakende açısından:
Öncelikle bu ticari alanlar ölçek olarak tüm ticari fonksiyonları bir arada kiralamak için yeterli değil. Yani aynı anda büyük mağazalar, tekstil, ayakkabı- çanta, kozmetik, aksesuar, yeme-içme, eğlence gibi tüm bileşenleri içine oturtamıyorsunuz. Kapsama alanı içinde kalan diğer AVM’lerden ayırmak ve fizibilitesi çalışan bir yatırım yapabilmek için başka bir çözüm üretmeniz gerekiyor- yani yeni bir konsept. Yatırımcının bu probleme bugünlerdeki yeni çözümü “gastronomi merkezi” konsepti.

Türkiye’de bitmeyen bir denizdir yeme-içme. Her gün bildiğimiz markalara eklenen yeni konseptler, şefler, farklı mutfaklar ve yeme kültürü çok kuvvetli olan bir tüketici kitlesi ile karşılaşıyoruz. Hal böyle olunca yeni adıyla “gastronomi merkezleri” heyecan verici yeni çekim alanları yaratıyor aslında. Yatırım yapılan projenin ölçeği de izin veriyorsa yanına kapsama alanı nüfusuna uygun market, eğlence ya da benzeri destek fonksiyonları yerleştirilebiliyorsa epey de çekici bir alana dönüşebiliyor nüfus açısından.

Gelin görün ki, gastronomi merkezi dediğimiz bu yeni konsept, büyük metrekare ihtiyacı olan tekstil ve tamamlayıcısı fonksiyonlara ne yazık ki yer veremiyor. Yeni AVM yatırımlarına bakınca ve bundan sonraki yatırım trendinin de bu yönde olduğunu görünce tekstil ve tamamlayıcı fonksiyonlarının nerede büyümeye devam edebileceğini de tahmin etmeye çalışıyorum. Bu fonksiyonlar Anadolu’da sokak mağazası olarak büyümeye devam etmek zorunda kalırsa, mağaza stoğu ve yeterli metrekare bulamama gibi sorunlarla karşı karşıya kalabilirler. Bu da büyüme planlarını önemli ölçüde etkileyebilir. Büyüme planı da ciro ve karlılık demek olduğuna göre parasal anlamda marka değerini planlanandan daha uzun vadede yukarı çekmek anlamına gelecektir.

Yatırımcı açısından:
Arsa ölçeği küçükse, kira geliri yaratacağımız ticari alanın da çok büyük olması beklenemez. Bu durumda yıllık ortalamada küçük ölçekli bir “gastronomi merkezi”nden elde edeceğimiz kira gelirinin, arsa maliyeti, geliştirme maliyetleri, inşaat maliyetleri ve kiracı katkı paylarının toplamını kaç senede yatırımcıya geri döndüreceği gerçek bir soru işareti aslında. Matematiğin çalıştığı noktada süper bir iş. Ancak tüm yatırım maliyetlerinizi 15 senede bile geri alamadığınız bir fizibilite çıkıyorsa elbette bir sorun.
Eğer AVM yatırımcısı, ilk defa bir AVM yatırımı yapıyor ve hele de karma kullanımlı bir proje planlamak durumunda kalıyor ise konsept aşamasından itibaren özellikle yönetim planını doğru oluşturacak bir yapı içinde mutlaka profesyonel destek almalı. İşin ticari hikayesini oluşturma kısmından, kiralama, yönetim ve hatta “varlık yönetimi” fonksiyonlarını en baştan planlamalı ve risklerini minimize etmeli.

Çok basitçe belli tespitler üzerinde yoğunlaşmaya çalıştıysam da aslında bu yeni “gastronomi merkezi” konseptleri de birçok açıdan derya deniz olabilir.

AVM yatırımlarında temel yoğunluk ölçeği olan bin kişi başına düşen kiralanabilir alan hesabı ile baktığımızda, Anadolu’da nüfus ölçekleri, harcama kapasiteleri ve perakende alışkanlıkları göz önünde bulundurulursa, ulusal markalar ile birlikte yöresel ve lokal markalar ile de bezenmiş “gastronomi merkezleri”nin iyi çalışacağını düşünüyorum. AVM yoğunluklarımız sebebi ile yatırımlarda konsolidasyonu gidiyoruz endişesini de biraz azaltmış olacaktır en azından.

Hepimize sağlıklı besinler, keyifli masalar ve tadımlar dilerim.

1 YORUM

  1. Neşe hn. önemli tespitler yapmış. Sayılan ve mevcut olan bu kısıtlar dışında, ekonomiyi etkileyen ancak gündem nedeniyle (?) bir türlü konuşulmayan sosyal, ekonomik, toplumsal sorunların etkileri de öncelikle ve şiddetini artırarak perakendeciyi ve aynı oranda yatırımcıyı etkileyen koşullarda dikkate alındığında sorun derinleşiyor. Konuşulmaya ve köklü çözüm yolları bulunmasına bir türlü sıra gelmeyen bu konular aslında, birçok potansiyel kişisel yatırımcı adayları için çok büyük fırsat görülen, makalede ki aldı ile gastronomi, sektörde bizim kullandığımız adı ile yeme içme sektöründe yatırım oranını arttırırken risk de artıyor. Özetle:
    * En çok franchise kullanımı bu alanda. Büyüme ağırlıklı bu yolla sağlanmaya çalışılıyor. Yani sermaye başkasında yüklü.
    * Yazıda da belirtilen şekilde “bitmeyen deniz”, “çok kuvvetli yeme kültürü” ile bu sektör, elinde belli birikimi olan bir çok kişiyi uzaktan cezbedici gösteren bu nedenlerle, mutfak arkasına bakmadan yatırımcı hadi iyimserinden yatırımcı adayı olmaya yönlendiriyor.
    * Sorun burada başlıyor, sermaye sadece para değil.. Bilgi, deneyim, insan vb. kaynaklar açısından yeterli donanım var mıdır ? Firmaların birikimi de, alt yapısı da buna hazır mıdır ? 2-3 nokta açtıktan sonra franchise yolu ile zincir olmaya çalışan yapılar bunu başardığında sektör evet büyüyecektir ama bunu başarmaya hazırlığı, yatırımı ve asıl bu yatırımı yapacak finans ve bilgi sermayesi var mıdır ?
    * Sektörde olan herkes çok iyi bilir ki, yeme içme alanı operasyonel yönetim anlamında çok daha zor, karmaşık bir yapıdır. Bu yapıyı kuvvetli yeme kültürü içerisinde ve kendini tüketiciye kabul ettirecek şekilde, sürekliliği sağlayarak yürütmek büyük çaba, profesyonel yönetim, mevcudu farklılaştırma gerekliliğini de dikkate aldığınızda geniş ve hep güncellenen geniş bakış açısı gerektiriyor.
    * Hızla büyüyen bu sektör özellikle yetişmiş yönetici ve hatta düz servis elemanı bulmak, sürekliliğini sağlamak açmazı ile de en çok yüzleşen, bunu sorun olarak yaşayan sektör.
    * Franchise ile genişleyen ( büyüyen diyemiyorum çünkü büyümenin bu dinamikleri karşılayan yapılar ile mümkün olacağını düşünüyorum ) yeme içme sektöründeki bazı/yeni vs. yatırımlar, bu operasyonel yönetimi her noktaya, her iş ortağına ne kadar götürebilmektedir, götürmekte midir, bunu yapma niyetinde midir ? Yoksa yalnızlar rıhtımında demirlemek zorunda mı kalmaktadır “iş ortağı” ?
    Sorular ve tespitler uzar. Buna çeşitliliği artırmak için ki buna çok ihtiyaç var, yerel tırnak içinde “marka” nın yatırım yapılan yerde gücünden yararlanma gerekliliğini de eklediğimiz de sorun çetrefilleşiyor. Çünkü hepimiz biliyoruz ki, cadde de olmak ve yönetmekle avm de olmak aynı değil. Aynı müşterinin aynı markadan beklentileri ve davranışları bile cadde de farklı avm de farklı..
    Peki bunlar neden önemli, doğru Avm yatırımları doğru perakende yatırımları ile dosdoğru olabiliyor olmasın…
    Sevgi ve saygılarımla…
    Şadi Aşıroğlu
    Özdilekpark’lardan Sor. Gn. Md. Yrd.

CEVAP VER

Please enter your comment!
Please enter your name here