Ercüment ALPTEKİN
Bizim sektörde en çok karşılaştığım sorular, özellikle yeni yatırımlar hayata geçerken; “AVM yöneticisini ne zaman başlatalım?” veya “yönetim için kadro kurmaya nasıl başlayalım?” sorularıdır. Açık AVM’ler için ise tabii gerek yatırımcılar ve gerekse -ilginç bir şekilde- yönetim şirketleri veya kendileri AVM yönetimine soyunmuş firmalarda, “Üstadım, bildiğin AVM yöneticisi var mı?” sorusu çok sık karşıma çıktı, hala da çıkıyor. Herkesin ortak şikâyeti de “kardeşim çalışacak AVM yöneticisi bulamıyoruz” cümlesi. Geçmişi çeyrek asrı aşmış ve dört yüze yakın AVM’si bulunan, 12 milyon metrekareye hükmeden bir sektörde tüm bu sorular, hadi çekinmeden söyleyelim, içler acısı gerçekten.
İlk grup sorudan başlayalım, yani yeni bir AVM’nin açılış sürecinde yatırımcının hangi aşamada yönetici(ler) aradığına bir bakalım. Bu işe karar vermek için yapması gereken araştırma ve fizibilite çalışmaları bir yana; konsept çalışmalarına, mimari çalışmalara, projelere verilen emekleri ve ödenen bedelleri hatırlayalım. Tüm bunların hedefi başarılı bir AVM ve bunun için türlü zorluk ve sıkıntılara katlanmayı gerektiriyor. Kiralama ve diğer faaliyetleri hiç saymıyorum. Genelde yatırımcı ve bir dolu yönetim şirketi açısından ise AVM yöneticisinin işe başlama tarihi AVM açılmadan 3-5 ay öncesine ancak uzanır. Zira bu yöneticiye ödenecek para, iş yapmayan biri için harcanacak gereksiz bir maliyettir. Yönetim şirketlerinin de sözüm ona maliyet kısma adına ettikleri tavsiye de budur. Sorunun doğru yanıtı çok net oysa. Yönetim kavramı, yatırımcı yatırıma karar verdiği anda başlar. Yapılacak etkinliklerden, ortak alan için harcanacak bedele kadar her şey projeler hazırlanmaya başladığı andan itibaren masada olmalıdır. Bunların iyi planlanmamasından kaynaklanacak maliyetler, yönetim birimi için harcanacak para ile kıyaslanmayacak büyüklüktedir. Hatta zaman zaman para harcansa bile çözülemeyecek sorunlar ile karşılaşmak bile mümkün.
İnşaat işinden anlamam ama bilen arkadaşlara sordum yaklaşık 100 metrekare temel betonu maliyeti 22 bin 500 dolar civarında. Yapıyı ayakta tutmak için attığımız betonun 100 metrekaresine bu bedeli proje açılmadan 3-5 sene önce harcamak ne kadar gerekli ise, o yapıyı yaşatmak için gerekli yöneticiler içinde bu kadar önceden harcamak o kadar gereklidir. Gerekçesi de çok basit. O beton yapıyı yaşatıp bir yatırım aracı haline döndürecek insanlar yani yönetim kadrolarıdır. O zaman bu konuya yatırım yapmaktan neden imtina edilir anlamak zor. 100 metrekare mağazanın beton olarak değil, işleyen bir ticari mekân olarak satış bedelinin bunun 10 mislinden fazla olduğu hepimizin malumudur. Sonuçta yıllarca var olmasını beklediğimiz yapıyı yaşatacak ve sürdürülebilir hale getirecek olan yönetim fonksiyonlarıdır.
Ortalama bir yatırım en az 2 sene sürmekte. Yani bugün temel atsak 2 sene sonra bir AVM sahibi olacağımızı bile bile milyonlarca lira harcanarak ortaya çıkan yapıyı, neredeyse hiç tanımadığınız insanlara bırakma riskine katlanmak kolay anlaşılır bir şey değil açıkçası. 2 sene sonra bir AVM sahibi olunacağı bilinmesine rağmen, AVM yöneticisini sadece birkaç ay öncesinden alıp hüsrana uğrayan çok örnek verebiliriz.
Genel olarak yatırımcılar açısından AVM yöneticisi seçme işinin, AVM yaşam süresine bağlı olarak çok rutin olarak ele alındığı kanaatindeyim. Bu nokta başlı başına bir yazı konu olmasına rağmen geçerken bir iki satır ile ne demek istediğimi açıklamaya çalışayım. Yönetici seçimi AVM strateji ve programı ile doğrudan ilişkili bir konu diye düşünüyorum. Dolayısıyla bunun seçimde belirleyici unsurlardan biridir kanısındayım. Öte yandan açılışından itibaren bir süre geçmiş AVM’lerde ise zaman zaman strateji ve program değişiklikleri olabilir. Öncelikle yatırımcıların bu konuda netleştikten sonra yönetici arayışlarını buna göre şekillendirmeleri gerekebilir. AVM’nin farklı karakterine ve stratejisine göre bu seçimin yapılmasının yararlı olacağını düşünüyorum. AVM yöneticisi açısından da önemli nokta bu tür gelişmelere karşı çok yönlü olarak kendilerini hazırlamaları yararlı olacaktır.
Burada önemli olduğunu düşündüğüm bir diğer ortak hatadan daha bahsedeceğim. Genelde yatırımcılar ve/veya yönetim şirketlerinin en çok yaptığı yanlış, aday geçmişlerinde ki AVM’lere bakarak karar vermeleri. Halbuki sorunun temel kaynaklarından birisi de bu zaten. Genel olarak günlük işleri yola koyan AVM yöneticilerinde artık yapacak pek bir şey kalmadığını düşünenlerin sayısı giderek artıyor. Kısaca yatırımcıyı “idare eden” ve kiracıyı “yöneten” AVM yöneticisi işinin bittiğini düşünüyor. Burada kendi gelişiminin bittiğini ve artık daha büyük metrekarelere hükmedeceğini düşünen yönetici yeni bir iş için arayışa giriyor.
Aynı anda “daha önce AVM’de çalışan” müdür arayan yatırımcının yollarının kesişmesi çok gecikmiyor. Bulunduğu ortamı yeni AVM’de bulamayan yönetici geçmişte yaptığı her şeyi doğru kabul edip işe girişiyor, diğer taraftan yeni yöneticiden büyük beklenti içinde ki yatırımcı da heyecan ile beklemeye başlıyor. Elbette geçmişimizde yaptığımız işler tecrübe anlamında son derece önemli. Ancak geçmişte yaptığımız her işi doğru kabul edersek büyük yanılgıya düşeriz. Sorun geçmişte bizi hangi işlerin başarıya götürdüğü değil, o başarıya giderken izlediğimiz yoldur. Doğal olarak bir süre sonra yönetici arkadaşımız hayal ettiği ortamı bulamıyor ve benzer şekilde yatırımı da aynı şekilde beklediği sonuçlara ulaşamıyor. Böylece kısır döngü; yatırımcının “daha önce başka AVM’de çalışmış müdür” arayışı ile yolu “idare eden ve yöneten” bir başka müdür ile çakışması ve “geçmişte yaptıklarını” anlatacağı bir yatırımcı arayan yöneticinin de yolu “daha önce başka AVM’de çalışmış müdürü” ile kesişmesi ile artarak büyüyor.
Sektörümüzün en önemli sorunun, sektör unsurlarının sektör büyüme hızına uygun olarak gelişmemesi olduğunu görüşündeyim. Çeyrek aşırı aşan bir süreçte neredeyse küçük bir ülke yüzölçümüne ulaşmamıza rağmen bir dolu sorunu da yeşertip büyüttük. Birçok konuyu hemen sayabiliriz. Ancak ben bu noktada temel sorunun gelişen sektöre ayak uyduramayan insan kalitesi gelişimi olduğunu düşünüyorum. Yatırımcıların ve yönetim şirketlerinin bu konudaki yetersiz girişimlerine ve sektörde ki yetersiz çabalarına karşı bu işi meslek olarak edinen AVM yöneticilerinde de kendi gelişimlerine özen göstermemesi sonucunda bu noktaya geldiğimiz kanaatindeyim. Gerçekten zor bir iş yapan yönetici arkadaşların bu konuda daha yetkin davranması gerekiyor. Michel Theriault’un kitabından (*) bir alıntı ile bitireyim;
Kısaca “ideal bir tesis yöneticisi, Aristo’nun mantığına, Süleyman’ın zekasına, bir papazın hoşgörüsüne ve bir kumarbazın poker suratına, bir avukatın açıkgözlülüğüne ve bir pazarlama müdürünün cazibesine, bir gladyatörün cesaretine, bir maraton koşucusunun sabrına, bir denizcinin dayanıklılığına ve bir dansçının kıvraklığına, iyi bir şansa ve günde 30 saate sahip olmalıdır.” (**)
(*) Managing Facilities and Real Estate
(**) ”An ideal facility manager must have Aristotle’s logic and Solomon’s wisdom, a priest’s discretion and a gambler’s poker face, a lawyer’s shrewdness and a marketing director’s charm, a gladiator’s guts, a marathon runner’s perseverance and a sprinter’s speed, a leatherneck’s toughness and a dancer’s agility, lots of good luck and 30 hours per day.”
