Aile konutu nedeniyle tapu iptal ve tescil davası ile ilgili olarak MGC Legal Avukatlarından Demet Ceylan Demircan, konuya ilişkin ayrıntılı bir yazı kaleme aldı.
Aile konutu, eşlerin süreklilik gösterecek şekilde çocukları ile birlikte oturdukları ve Türk Medeni Kanunu’na göre, eşlerin birlikte seçtikleri, yaşamlarını sürdürdükleri herkesçe bilinen ve belirlenebilen konuttur. Aynı zamanda barınma ihtiyacını karşılayan, aileyi bir arada ve ayakta tutan, ekonomik değerinin yanı sıra manevi değeri de bulunan bir gayrimenkuldür.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun “Aile konutu” başlıklı 194/1 maddesinde “Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz” hükmü yer almaktadır.
Aynı Kanunun 194/3 maddesinde ise “Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini isteyebilir” oenilmektedir.
Türk Medeni Kanunu madde 194 hükmü ile eşlerin fiil ehliyetine getirilen sınırlama aile konutuna şerhin konulması ya da konulmaması koşuluna bağlanmadığı gibi işlem tarafı olan üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmamasının da herhangi bir önemi bulunmamaktadır.
Bu hükümler göstermektedir ki, aile konutu özel bir konuma ve öneme sahip kılınmış ve üzerindeki tasarruf yetkisi yasa ile sınırlandırılmıştır. Yargıtay yerleşik içtihadlarında, eşin bilgisi ve rızası olmadan yapılan tasarruf işlemleri geçersiz kabul etmektedir.
Aile konutu şerhi; tapu kendisine ait olmayan eşe verilmiş çok önemli bir haktır. Bir konutun tapuda aile konutu olarak şerh edilmesi için birtakım şartların gerçekleşmesi gerekmektedir. Tanımda da belirtildiği gibi ailenin yaşamını sürdürdüğü bir konuta aile konutu şerhi işlenebilir. Bu şerhin mahkeme kararı ile konulması konusunda herhangi bir tartışma yoktur. 2011 yılından önce aile konutu şerhi sadece mahkeme kararı ile mümkündü. Ancak 10. dairenin 23.06.2011 tarih ve 2010/11873 E. sayılı kararı ile idari işlem ile de bu şerh konulabilir hale geldi. Tapu Sicil Müdürlüğü’ne aile konutu olarak kullanıldığına ilişkin birtakım evraklar sunulduğu anda, ilgili tapu sicil müdürlüğü bu işlemi yapmakla yükümlüdür. Aile konutu şerhi ile aile konutu olarak kullanılan gayrimenkule ilişkin kira sözleşmesi veya mülkiyet hakkı, malik (sahip) veya taraf olmayan eşin rızası olmadıkça devredilemez, konut üzerindeki haklar sınırlanamaz. Ailenin menfaati söz konusu olduğu durumlarda, rıza göstermeyen eş için diğer eş hakim müdahalesi talep edebilir. Kanun gereğince bu şerh işlemi için malik olmayan eşin tapu müdürlüğüne başvurusu ile işlenir.
Tapu kaydında “aile konutu şerhi” yer almaması tapu iptali ve tescili davasının açılmasına engel teşkil etmemektedir.
Nitekim Yargıtay 2. Hukuk Dairesi’nin 2018/1075 E. 2018/2651 K. sayılı Tarihi.26.2.2018 kararında “…Türk Medeni Kanun’un 194. madde hükmü ile eşlerin fiil ehliyetine getirilen sınırlama aile konutuna şerhin konulması ya da konulmaması koşuluna bağlanmadığı gibi işlem tarafı olan üçüncü kişinin iyi niyetli olup olmamasının da herhangi bir önemi bulunmamaktadır. 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 194/1. maddesine göre, “Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutun devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Bu madde hükmü ile aile konutu şerhi “konulmuş olmasa da’ eşlerin birlikte yaşadıkları aile konutu üzerindeki fiil ehliyetleri sınırlandırılmıştır. Sınırlandırma aile konutu şerhi konulduğu için değil, zaten var olduğu için getirilmiştir. Bu sebeple tapuya aile konutu şerhi verilmese bile o konut aile konutu özelliğini taşır. Zira davaya konu taşınmaz şerh konulmasa dahi aile konutudur. Eş söyleşiyle şerh konulduğu için aile konutu olmamakta aksine aile konutu olduğu için şerh konulabilmektedir. Bu sebeple aile konutu şerhi konulduğunda, konulan şerh “kurucu” değil açıklayıcı” şerh özelliğini taşımaktadır. Anılan madde hükmü ile getirilen sınırlandırma, “emredici” niteliktedir. Dolayısıyla bu haktan önceden feragat edilemeyeceği gibi eşlerin anlaşmasıyla da ortadan kaldırılamaz ve açık rıza ancak “belirli olan” bir işlem için verilebilir. Türk Medeni Kanunun 193. hükmü ile eşlerin birbirleri ve üçüncü kişilerle olan hukuki işlemlerinde özgürlük alanı tanınmış olmakla birlikte Türk Medeni Kanununun 194. madde hükmü ile eşlerin aile konutu ile ilgili bazı hukuksal işlemlerinin diğer eşin rızasına bağlı olduğu kuralı getirilerek eşlerin hukuki işlem özgürlüğü, “aile birliğinin korunması” amacıyla sınırlandırılmıştır. Buna göre, eşlerden biri diğer eşin açık rızası bulunmadıkça” aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez ve aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Bu cümleden hareketle, aile konutunun maliki olan eş, aile konutundaki yaşantıyı güçlüğe sokacak biçimde, aile konutunun ipotek edilmesi gibi tek başına” bir hakla sınırlandıramaz. Bu sınırlandırma “ancak diğer eşin açık rızası alınarak” yapılabilir. Türk Medeni Kanununun 194. maddesi yetkili eşin izni için bir geçerlilik şekli öngörmemiştir. Bu sebeple söz konusu izin bir şekle tabi olmadan, sözlü olarak dahi verilebilir. Ancak maddenin ifadesinden de anlaşılacağı üzere, iznin “açık” olması gerekir. Her ne kadar ipotek doğrudan doğruya aile konutundan faydalanma ve oturma hakkını engellemiyorsa da, hak sahibi eşin kötü niyetli ve muvazaalı işlemleri ile aile konutunun elden çıkarılma tehlikesi sebebiyle ipotek işlemine diğer eşin “açık rızası” şarttır…” olarak belirtmiştir.
Aile Konutu Nedeniyle Tasarrufun İptali Davalarının görülebilmesi için olması gereken 2 esaslı unsur bulunmaktadır. Bunlar:
*Dava konusu gayrimenkulün “Aile Konutu” olduğu hususunda hiçbir ihtilaf bulunmaması.
*Davacı eşin açık rızasının bulunmaması.
Bu iki şartın varlığının ispatlanması durumunda, gayrimenkulün aile konutu olduğundan bahisle gayrimenkulün bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesinde “tapu iptal ve tescil davası” açılması mümkün olacaktır.
