Mustafa GÜNEŞ
Geçtiğimiz günlerde Ankara’da bir apartmana mahkeme tarafından kayyum atanınca bu olay sayesinde bizim Kat Mülkiyeti Rejiminin içinde barındırdığı bazı sorunlar tekrar tartışılmaya başlandı. Bu rejimi belirleyen temel kanun olan Kat Mülkiyeti Kanunu günün ihtiyaçlarına cevap vermiyor. Kat Mülkiyeti ve Bina Yönetimi konusu kanun koyucu tarafından öncelikle ele alınmalı ve “Kat Mülkiyeti ve Yönetimi Kanunu” adıyla yeni bir kanun yapılmalıdır. Zira inşa edilen binalar iyi yönetilmediği zaman bu sadece kat maliklerinin kendi aralarında ihtilafa neden olmamakta, taşınmazın değerini de doğrudan etkilemektedir. İnşa edilen binaların sorun yumağı haline gelmemesi, aksine içinde yaşanabilir mekanlar olması ve değer yaratması için kanun koyucunun bu konuda gerekli reformları yapması gerekiyor.
Geçenlerde yaşanan apartmana mahkeme tarafından kayyum atanmasıyla sonuçlanan ve kayyum olarak atanan şirketin de CİMER’e şikayetine kadar varan olaylar zincirine baktığımızda mevcut kanunun dahi getirdiği düzenlemelerin bilinmediği ortaya çıkıyor.
Örneğin aidatların birileri tarafından keyfi olarak belirlendiği sanılıyor. Ama aidatlar Kat Malikleri Kurulunun seçtiği Yönetici veya Yönetim Kurulu tarafından hazırlanan ve Kat Malikleri Kurulu tarafından onaylanan bir İşletme Projesine göre belirlenir. Bu işletme projesinde yıl içinde oluşacak giderler ve eğer varsa taşınmazın ortak alanlarının kiralanmasından elde edilecek gelirler gösterilir ve ana gayrimenkulün Yönetim Planının ön gördüğü şekilde net gider tutarının bağımsız bölüm maliklerince ne miktarda ödeneceği hesaplanır. Yıl içinde kat maliklerinin ödeyeceği tutarlar gider avansı olarak toplanır ve yıl sonu itibariyle tahsil edilen bu tutarlardan gerçekte oluşan giderler düşülerek kesin hesap yapılır. Uygulamada ise binalardaki kat maliklerinin belirlediği yönetimler kanunun öngördüğü bu sistemi bilmediklerinden ve bir uzmanlıkları da olmadığından usulüne göre bir işletme projesi çıkarılmaz ve bu da hesaplanan gider avanslarının keyfi olarak belirlendiği zannının oluşmasına neden olur. Oysa yeni bir kanunla bina yönetimi işi lisanslı kuruluşlar eliyle yapılırsa, profesyonel ve şeffaf bir yönetimle bu konudaki tereddütler giderilebilir ve sorunsuz yönetim süreçleri sayesinde binaların değeri de artar.
Yine mevcut sistemde yönetici olmak için aday olanlar arasından kat maliklerinin seçimiyle yönetici belirleniyor. Ama bahsettiğimiz örnekte olduğu gibi kimse yönetici olmazsa mahkemeye başvurup kayyum atanması söz konusu oluyor. Mahkeme bir kayyum atadığında, bu kayyumun vereceği hizmetin bedelini de kararlaştırmak durumundadır. Bunun için de piyasa rayicine bakılarak bir ücret takdiren belirleniyor.
Yine aidatların dayandığı hukuki rejim bilinmediğinden, bazen kiracı mı, yoksa kat maliki mi ödeyecek diye tereddütler oluştuğu görülüyor. Oysa bilinmelidir ki, aidatlardan öncelikle kat maliki sorumludur; kiracının sorumluluğu yatırım bütçesi dışında kalan ve ana gayrimenkulün ortak alanlarının kullanımına bağlı olarak oluşan kısmını kira tutarı ile sınırlı olarak vardır. Bu borç herhangi bir surette ödenmediğinde, yönetici icra takibi ile de tahsil edemezse alınan haciz kararının taşınmazın tapu kaydına şerh düşülmesi söz konusu olur. Borcun yine de ödenmemesi halinde taşınmazın icra yoluyla satılıp satış bedelinden borcun tahsiline kadar gidecek bir süreç söz konusu olabilir. Bu bakımdan kat maliklerinin aidat borcunu diğer herhangi bir borç kadar ciddiye alması gerekir.
Uygulamada sık görülmeyen kayyum atanması haline ilişkin de sıkça sorulan bazı sorular bulunuyor. O soruların yanıtı olarak aşağıdaki açıklamalarda geçen hususların da bilinmesi lazımdır:
Kayyum atanması talebi herhangi bir kat maliki tarafından yapılabilir. Bu talep Sulh Hukuk mahkemesine yapılır ve o mahkeme tarafından karara bağlanır. Böyle bir atama için mahkemenin Kat Mülkiyeti Kanunun öngördüğü düzenlemeler çerçevesinde bir yönetici veya yönetim kurulu atanamadığını görmesi gerekiyor. Mahkeme ancak bu hususta emin olursa, yani delilleriyle bu husus mahkemeye gösterilebilirse mahkeme o zaman kayyum ataması yoluna gidebilir.
Mahkemeler kayyum atarken kendi listelerinde yer alan uzman gerçek kişi veya tüzel kişiler arasından uygun bir seçim yaparlar. Kendi listeleri yeterli gelmediğinde odalar ve meslek kuruluşlarına başvurup onlardan da isim önerisi alabilirler.
Atanan kayyum mahkemenin belirlediği süreler içinde düzenli olarak mahkemeye hesap verir ve mahkeme gerek görürse kayyumun beyan ettiği hesaplar üzerinde bilirkişi incelemesi yaptırabilir. Kayyumun talebi ile mahkeme dönem sonu itibariyle kayyumun ibrasına ilişkin bir karar da verir.
Kayyum ataması halin icabına göre belirli bir süreyle yapılır. Duruma göre bir yıllık faaliyet yılı boyunca atama olabileceği gibi, daha kısa sürede bir yönetim teşkili söz konusu olabilecekse bu sürelerle sınırlı olarak da görevlendirme yapılabilir. Süre sonunda hala bir yönetim atanamazsa müteakip dönemler için de aynı prosedürler izlenerek kayyum atamasına devam edilebilir.
Mevcut sistemin ancak bir ihtilaf olduğunda öngördüğü bu kayyum mekanizması yerine bir reform çalışması yapılarak mevcut kanunun yönetim konusunda ciddi boşluklar içerdiği gözetilip binaların nasıl yönetileceği konusunda düzenlemeler yapması ve yönetim işinin profesyonel bir iş olarak tanımlanıp ancak lisanslı kuruluşlar eliyle yapılabilir bir hale getirilirse, bu alandaki birçok ihtilaf ortadan kalkacak, binalar profesyonel eller tarafından kanunun öngördüğü kriterlere göre hesap verilebilir ve şeffaf bir şekilde yönetilebilecektir. Ayrıca lisanslı kuruluşların nasıl denetleneceğine dair düzenlemeler yapılması halinde kat maliklerinin uzman olmadıkları bir alanda yerli yersiz şikayetleri yerine sistematik bir denetim sistemi getirilebilir.
“Kat Mülkiyeti Kanunu”nun “Kat Mülkiyeti ve Yönetimi Kanunu” olarak yeniden ele alınması dikkatlerden kaçan, ama günlük yaşamda ve ekonomik faaliyetler sırasında hem vatandaş/tüketici ve hem de yatırımcı/yönetici rolüyle süreçte yer alan hukuki süjelerin hak ve sorumluluklarının yeniden belirlenmesi ciddi bir gereklilik olarak ortada durmaktadır.
