Araştırmak, öğrenmek ve paylaşmak

Ercüment ALPTEKİN

Yıllar önce boş vakitlerimde veya tatillerde rahmetli eniştemin eczanesinde çalışırdım. Ankara Sami Ulus Çocuk Hastanesinin karşısındaydı eczane. Yakında bulunan ve isimlerini hatırlayamadığım iki doktor vardı. Bu doktorlardan çıkan hastalar sıklıkla eczaneye gelirlerdi. Doktorlardan birinden gelen reçeteleri çok severdik ve o doktoru takdir ederdik. Her reçetede en az 10-15 ilaç olurdu ve tabii ki epey para tutardı. Hastalarına ne kadar önem veriyor ve nasıl muayene ediyorsa bu kadar ilacı reçetelere dolduruyor diye düşünürdük. Diğer doktordan gelen reçetelerde ilaç sayısı, bazen 1-2 olurdu. Bu doktorun hastalarına baştan savma muayene ettiği kanısındaydık. Bir gün enişteme bu düşüncelerimi aktardığımda önemli bir ders vermişti bana. Bol ilaçlı reçetelerde hiçbir araştırma olmadan, hastanın şikâyeti çerçevesinde birbiri ile ilintisi olmayan ilaçlar olduğunu ancak diğer doktorun, çok detaylı araştırmalardan sonra konulan teşhise uygun ilaçların yazdığını belirtmişti. Yani bol ilaçlı reçeteleri yazan doktora gittiğiniz zaman, örneğin mide ağrısı şikâyetiniz varsa, mide ağrısını oluşturabilecek ülserden gaz sıkışmasına kadar bütün ihtimalleri içeren bir reçete geliyordu. Ancak az ilaçlı reçeteyi yazan doktor gerekli araştırmayı yapıp kesin teşhisi koyarak size tedaviyi öneriyordu. O sıralar mühendislik eğitimi almakta olan şahsım adına önemli bir ders almıştım.

Mühendislikle devam edelim. Problemi çözmenin ilk adımı problemi anlamaktır. Problemi anlamadıysak çözüm ancak tesadüflere kalır. Çözümü dört işleme bağlı matematik problemlerden insan faktörünün işin içine girdiği sosyal sorulara döndüğümüz zaman işler biraz daha zorlaşır. Derin bir felsefe çalışmasının içine girmek niyetinde değilim. O nedenle sektörümüz ile ilgili bilindik bir örnekle doğrudan sadede geleyim. Birkaç yıl önce Anadolu’da bir dostumuz AVM yatırımı yapmak istediğini bildirmiş ve bu konuda görüş talep etmişti. Birkaç görüş aldığını, bulundukları bölgede/şehirde AVM olmadığını, organize sanayi bölgesinin varlığından gelir düzeyinin yüksekliğine kadar bir dolu olumlu nokta bileşeninde yatırımın kaçınılmaz olduğunu söylemişti. Kendisine, “tüm bunlara rağmen bir araştırma yaptırmasını ve onun sonuçlarına göre davranmasını “salık vermiştim. Sonuçta yapılan araştırmada, tüm bu olumlu şartlara rağmen yakın bir bölgede ki gelişmiş perakende alanlarından dolayı yatırım riskli bulunmuştu. Rakamlar ile konuşursak, o an için 40 milyon TL kadar boşa harcanacak bir bedel, %0,5 i kadar bir masraf ile önlenmiş oldu.

Vazgeçilmez doğrunun “değişme” olduğunu biliriz ama yıllardır tekrarladığımız şeylerin “değişim” (!) olduğunu zannederiz. Oysa bu; çoğunlukla “harekettir”. Yukarıda verilen örnekte ki veriler 10 sene kadar önce olsa AVM yatırımı için gözü kapalı bir karar vermek mümkün olabilirdi. Zira eldeki veriler masa başında karar vermek için yeterliydi. Bir mühendislik hamlesi daha yapalım ve ekleyelim; bilemediğimiz sorulara yanıt verecek kadar eşitlik varsa elimizdeki denklemi çözebiliriz. Bir AVM’ nin daha iyi çalışması için geçtiğimiz tecrübelere dayalı 2-3 bilinmeyenli denklemlerle işi çözmemiz artık mümkün değil. Nedeni ise çok basit. Giderek artan rekabet koşullarından, hava koşullarına oradan maç yayınlarına ve pazarlama faaliyetlerine kadar sayamayacağımız kadar çok değişkeni çözecek kadar eşitliğe sahip miyiz? Hadi eşitlik adedini bulsak bunları çözecek “doğal” zekaya ulaşmamız lazım. (Yapayına geçiş zorunluluğu olarak algılayın.)

Tüm bu adımları atabilmek için mevcut koşulları elden geldiği kadar iyi analiz etmemiz gerekiyor. Bildiklerimizden emin olmak ve buna bağlı olarak önermelerde bulunabilmek için bir nevi teyit ihtiyacı içindeyiz.  Ülkenin ekonomik koşulları dahil, onlarca nedenle atılan her adımın hesabının iyi yapılması gerekliliği var ortada.  Deneme- yanılma metodu gibi para, zaman ve emek müsrifi metotların dışına çıkmamız lazım. Her adımımız veya harcayacağımız her kuruşun önemine haiz olmak adına elden geldiği kadar çok bilgiye ve doğru yorumlara ihtiyacımız olduğu açık.

Bu yıl içinde bir proje ile ilgili olarak çalışıyorduk. Bir konut bloğunun altındaki perakende alanı için yaptığımız çalışmada, önceki bilgilerimize dayanarak lokal bir kiralama önermeye hazırlanıyorduk. Hatta yatırımcı ile ortak olarak bu yolda epey de ilerledik. Ancak bu noktada yatırımcı tarafından gerçekleştirilen araştırma bambaşka sonuçlar çıkardı. Bölgenin, bizim farkına varamadığımız özelliklerine vakıf olunca çok kısa sürede uluslararası markalar dahil olmak üzere birçok markanın ilgisini uyandırdık.

AVM veya diğer perakende alanlarının üstüne yapılan kiralama ve yönetim çalışmaları asıl itibarı ile yatırımcı kafasında bu işe karar verdiği anda başlar. Ancak o karar anına kadar zaman zaman önem kazanan araştırma faaliyetleri bu aşamadan sonra yavaş yavaş azalmaktadır. Gereksiz harcama ve zaman kaybı olarak da görenler bile var. Benim açımdan ise araştırma konusu bir “BARETTİR”. Hani yıllarca başımızda ağırlık olarak taşırız ancak kafamıza çekiç düştüğünde hayatımızı kurtaran başlık.

Geçtiğimiz yıllardan bir örnek daha vereyim. Bir yatırımcımız ile yönetim ve kiralama konusunda görüşme yapıyorduk. AVM yatırımının kabası çıkmış yavaş yavaş ince işlere dönülen süreç başlamıştı. Konsept belirlenmiş ve yönetim kiralama şirketi arayışı başlamıştı. Yatırımcı ilk görüşmemizde, ısrarla bu konuda sektör tecrübelerimize dayanarak tahmini bir gelir bildirmemizi istiyordu. Biz ise; bu konuda bir araştırma yapılması gerektiğini, bu olmadan ezbere söylenecek her şeyin ilerde sorun yaratacağını bildiriyorduk. Israr sürünce, yatırım öncesi yaptıkları araştırmayı ve fizibilite raporunu istedik. Yanıt çok enteresandı. “Fizibilite yaptırsam inşaata başlamazdım”.  Sonucun hüsran olduğunu hepimiz tahmin edebiliriz. Yukarıdaki örnekte de yazdığım gibi toplam yatırımın sadece yüzde 0,05’i kadar bir parasını riske atsa başka sonuçlar elde edebilirdi. Yani çekiç düştü ama baret yok.

AVM’lerde kiralama süreçlerinde ve pazarlama gibi faaliyetlerin hayata geçirilmesinde elde bol miktarda bilgi bulundurmak şart. Zaten yönetme eyleminin hammaddesi bilgi değil mi? Hammaddeye yatırım yapmadan eyleme geçmek önemli zararlar oluşturmaz mı? Bir perakendeci elinde bulunan, sepet ortalaması, verimlilik gibi bilgileri girmek istediği veya kendisinin davet edildiği AVM’nin verileri ile karşılaştırıp küçük bir araştırma ile cirosunu tahmin etmesi çok büyük bir zorluk değil. Kaldı ki benzer bir çalışmanın AVM tarafında olması, sektörel kira/ciro oranlarının ve verimliliklerin, gerçek giriş sayılarının perakendeciler veya kiracı adayları paylaşılıp doğru kiralama yapılması mümkün. Bu tür yaklaşımların günümüzde basına konu olan yatırımcı-kiracı ilişkilerini daha sağlıklı zemine oturtacağına eminim.

Kendi adıma araştırmaya ve oralardan elde edilen bilgilere dayalı süreç yönetiminin son derece önemli olduğunu düşünüyorum. Aslında bir dolu konuyu teorik olarak ve söylem bazında pek güzel ifade edebiliyoruz. Örneğin her önemli olaydan sonra; “hiçbir şey eskisi gibi olmayacak” diyoruz ama karşılaştığımız her sorunu eskisi gibi çözmeye gayret ediyoruz. Hem kendimizi geliştirmenin önüne engel koyuyoruz hem de bağlı olarak sektörün önüne. Sektör unsurlarında gidererek artan bir zafiyet gibi geliyor bu bana. Araştırmak, öğrenmek ve paylaşmak yazının başlığı ama son sözüm gene bu.