Ercüment ALPTEKİN
Yıllardan beri AVM’ lerde yer alan kiracıların ağzından düşmeyen söylem “kiraların cirodan ödenmesi”dir. “Ne kadar kazanırsam o kadar ödeyeyim” şeklinde gündeme gelen bu talep, ilk bakışta çok adil ve hakkaniyetli gibi geliyor. Hatta o kadar ki, AVM yatırımcıları bile bahse konu görüşü destekler vaziyetteler. Onlar açısından önemli olan perakendecilerin doğru ciro rakamının bildirmesi. Yani beklentileri; basiretli her tüccarın yapması gereken şey, özetle doğru bildirimde bulunulması. Ancak konu bu kadar basit mi? Sadece doğru rakamı bildirmekle kiracının işi bitiyor mu?
Konu ile ilgili olarak hukuk konusu üzerinden de bir tartışma var. Yani sadece ciro kirası barındıran sözleşmelerin hukuki değerinin olup olmadığı. Bizim burada üzerinde duracağımız konu bu değil. Konuyu iki açıdan ele almak gerektiği kanısındayım. İlki, gerçekten ciro kirası adil bir yaklaşım mı? Diğeri ciro kirasının matematiği doğru çalışıyor mu? İşin temeli bu iki sorunun doğru yanıtlanmasından geçiyor. Son olarak değineceğimiz konu ise her zaman olduğu gibi somut olarak “ne olmal”ı konusunda öneride bulunmak.
Tüm yatırımlar önceden hazırlanmış uygunluk raporları çerçevesinde (her ne kadar böyle olması halinde yatırım yapmayacağını söyleyen yatırımcılar görmeme rağmen) gerçekleştirilmeye çalışılır. Kaynaklar ve yönetim biçimleri buna göre hazırlanır, ülke ve dünyanın içinde bulunduğu şartlar irdelenir. Piyasa dinamikleri göze alınır ve yatırım riskine girilir. AVM yatırımlarında, yatırımcıların temel beklentileri doğal olarak mağaza kiralarıdır. Ortak alan gelirleri ve başka gelirler de söz konusu elbette ama yazının amacı, ciro üstünden kiralama olduğundan bu noktayı detaylandırmayacağım.
Basit bir örnek ile konuya girelim. Bir kiracının herhangi bir AVM’de 100 metrekarelik bir dükkân kiralamak istediğini varsayalım. AVM yatırımcısı açısından burada bütçelenmiş veya bütçelenmemiş bir beklenti söz konusu. Zaman zaman bankalara temlik edilmiş miktar kadar da gerçekçi olabiliyor bu beklenti. Özetle AVM yatırımcısı açısından o 100 metrekareden gelecek kira geliri o alandan kazanılacak gelirin yüzde 100’ü. Kiracı açısından ise tüm gelirinin, yani o mağaza üzerinden yapacağı cironun bir parçası. Özetle ortada adına kısaca KİRA dediğimiz miktar, bir tarafın gelirinin tamamı, diğer tarafın gelirinin ise bir parçası. Dolayısı ile bir taraf çok almak, diğer taraf az vermek arzusunda. Bu konuya çözüm kısmında değineceğiz.
AVM yatırımcısı o alandan elde edeceği paranın tamamının riskini perakendecinin performansına bağlamış durumda. Yani perakendeci işleri doğru yaparsa o 100 metrekareden düzgün bir gelir elde edecek. Perakendeci ürün ve eleman seçimi, tanıtım ve satış politikası, büyüme stratejisi, stok ve finans maliyeti gibi unsurlar düzgün yönetirse buradan beklenen ciro elde edilir ve beklenen kira geliri oluşabilir. Ancak perakendeci bu başlıkları düzgün yönetemez ise yani işini düzgün yapamaz ise ne olacak?
Ürünü kalitesiz, elemanı özensiz, yanlış büyüme ve satış politikası ile nakit akışı bozulmuş, kirasını ödemeyen veya geciktiren bir haldeyse sonuç nedir? Tüm bu unsurlar üzerinde hiçbir etkisi, katkısı ve denetimi olmayan AVM yatırımcısı o alandan beklediği kirayı alamayacak yani o alandan bir geliri olmayacak. Sanırım bir işten gelirini kendi dışında başka bir kişi veya kuruma devredip yaşam bekleyen bir yatırım biçimi yoktur. Hiçbir yatırımcı başkasının performansına bağlı bir gelir düzeni riskini üstelik kendisinin de hiçbir dahli olmadan üstlenmek istemez. Bu tür bir beklenti de çok adil ve hakkaniyetli değildir. Aslında cirodan pay vereyim demek, bir nevi ortaklık önermek anlamına geliyor. Ne var ki AVM yatırımcısı olan ortağın tüm geliri bu pay ama söz hakkı yok.
Gelelim ciro kirasının matematiğine. Söz konusu 100 mekrekarelik dükkâna talip olan kiracı ile yatırımcı veya temsilcisi arasında genelde şöyle bir diyalog görürüz:
Kiracı: Ben kirayı (zaman zaman işletme giderini de) ancak cirodan öderim ve bunun için aylık yüzde 8 öderim.
Yatırımcı: Ne kadar ciro beklentin var?
Kiracı: Bilemem ki.
Yatırımcı: Diğer mağazalardan ortalama verimlilik nedir?
Kiracı: Değişir.
Şimdi buradan bir matematik çıkmaz. Burada oturup denklemi kurunca elde edilen sonuçlar şöyle oluyor;
Kira= %8 x Bilmiyorum= Tanımsız veya,
Kira= %8 x Değişir = Tanımsız.
Tanımsız bir sayı üzerinden hesap yapılmaz. Siz sözünüze veya pazarlığınıza bir sayı ile başlıyorsanız yani “ancak yüzde 8 verebilirim” diyorsanız, bir hesabınızın en azından bir beklentinizin olması lazım. Bu beklenti veya hesap üzerinden bir sayı önerip sonra bu noktayı “bilmiyorum veya değişir” gibi iki nümerik olmayan noktaya getiriyorsanız, burada gene adil bir yaklaşımdan söz edemeyiz. Yok perakendeci eğer çoğu zaman olduğu gibi zaten gerçekten “bilmiyorsa” durum çok vahim. Özetle yatırımcı burada sermayeyi tam kediye yüklemiş olur ki, 100 metrekare alandan beklediği kira, hem “bilmeyen” veya “bildirmeyen” bir kiracının performansına bağlı kalır.
Perakendecinin eğer varsa diğer mağazalarının ortalama verimliliği veya tahmini üzerinden kira pazarlığı yürürse ve buna bağlı sözleşmeler yapılırsa ortada bir matematik ve biraz sonra açıklayacağımız ortak çalışma temeli oluşur. Matematik ile başlayacaksak pazarlığa matematik ve planlarla devam edilsin veya tersi de olabilir. Ancak matematik ile başlayıp laf ile yürüyecekse bu tanımsız ve hakkaniyetsiz olur.
Kiracı: Ben kirayı (zaman zaman işletme giderini de) ancak cirodan öderim ve bunun için aylık yüzde 8 öderim.
Yatırımcı: Ne kadar ciro beklentin var?
Kiracı: Beni diğer mağazalar ortalamam 1000 TL/ m2 ancak buradaki tahminim 800-900 TL/m2 olur.
Burada yatırımcının bir hesap yapma ve karşı öneride bulunma şansı vardır. Aslını ararsanız yatırımcılar da işin bu tarafından çok, çoğu zaman bunun değil yüzde 8 – 9 yapma derdinde. Halbuki artık rakamlar var ve hesap yapılabilir durumdayız. Benim açımdan doğru olan bu pazarlığın ülkenin durumu, AVM’nin durumu, sektörün durumu gibi değişkenlerin dikkate alındığı bir sabitle sonuçlandırılmasıdır. Perakendeci yeni bir yatırıma girerken diğer mağazalarının altında bir verimlilik hedefleyerek girmez yani girmemesi lazım. Buradan yola çıkarak tarafların hükmedemediği şartlara bağlı olarak bir süreliğine veya sözleşme boyunca bu ortalama gelirin veya beklentinin belli bir yüzdesi üzerinden sabit kira oluşturulup, sonra yüzde konusunda bir noktaya gelinmelidir. Tabii yatırımcının pozisyonuna ve anlayışına bir de perakendecinin geçmiş performansına bağlı olarak bu senaryonun dışında da sonuçlar çıkabilir.
Peki sonuçta ne yapılması gerekiyor?
Aslında gene matematik bu konuda önemli bir yardımcımız. Bilindiği gibi yatırımcı ve kiracı arasında “Uygun Fiyat Oranı” diyebileceğimiz bir denklem var: KİRA/CİRO. Bu denklemin taraflarca istenilen sonucu mümkün olan en düşük değerde çıkması. Basit olarak bunun iki yolu var.
1) Pay düşük olmalı,
2) Payda yüksek olmalı.
Payın düşük yani kiranın az olması hali tarafların eskilerin deyimiyle tenakuz yani çelişki içeren kısmı. Bir taraf çok almak diğer taraf az ödemek derdinde. Dolayısıyla ortak bir bedel üzerinden anlaşma sağlanana kadar çatışma diyebileceğimiz bir sayı. Bu çelişki üzerine yıllardır bir çatışma, tartışma ve hakem arayışı (devlete başvurma) sürüp gitmekte. Taraflardan birinin yıkımına kadar gidecek bir sürecin herkesi mutlu edecek sonuca ulaşması mümkün değil. Genelde bizim gibi tartışma ve anlaşma kültürünün çok yaygın olmadığı toplumlarda bu süreçlerin olumlu bir noktaya evrilmesi çok zor oluyor. Piyasanın ve tarafların durumuna göre ciddi sonuçlar çıkabiliyor. Payın küçük olma hali bazen o kadar çözümsüz olabiliyor ki bu konuda kira yetmiyor işletme masraflarını bile sınırlamaya varan anlayışlar gündemi işgal edebiliyor.
Halbuki gerek tarafların kira meselesini çözme ve gerekse bu konu dışındaki dertlerinin çözümüne yardımcı olacak gelişme paydanın, yani cironun artması değil midir? Yıllardır çekişme-çatışma konusu kiraya harcanan enerjinin, uzlaşmanın temel olduğu cironun artışına harcanması gerektiğini söylüyoruz. Ancak değil ciro artışı için, başka herhangi bir konu için bile bir araya gelinse kira meselesi gündeme geliyor. Kira ödemese bile başka nedenler ile hayatiyetini devam ettiremeyecek (ettiremeyen) perakendeciler olduğu gibi tüm kiraları tahsil etse de dertlerinin tamamını çözemeyecek yatırımcılar olduğu gerçeğini hepimiz içimizden yüksek sesle haykırmıyor muyuz?
Sektör artık çatışma ile beslenen ve çözüm bulamadıkça ağlayan çocuklar gibi devlet ricalinden medet uman ve bunun için medyaya koşan anlayışlara değil, uzlaşma kültürü içinde bir masa etrafında ciroyu nasıl arttıracağını konuşmak zorunda.
