Ercüment ALPTEKİN
Bir başka yazımda problemi çözmek için atılacak ilk adımın “problemi anlamak” olduğunu yazmıştım. Özellikle ticari veya sosyal problemler gibi konularda sorunun nereden kaynaklandığını net olarak belirlemek lazım. Bu gibi durumlarda, problem üstünde o kadar çok söz söylenir ve o kadar çok olasılık tartışılır ki hem sorunun kaynağından hem özünden uzaklaşılır. Bir nevi yabancılaşma da diyeceğimiz bu süreçte konudan kopulur ve çözümsüzlüğe sürüklenmek kaçınılmaz olur.
Konuya küçük bir analitik bakış atalım. Bahsettiğimiz, AVM yatırımcıları ile kiracıları olan markalar arasındaki kira ve işletme masrafları. Temel olarak diğer maliyet unsurları gibi kira ve işletme masrafları da AVM içinde yer kiralayan markaların cirosu içinde bir pay. Normal olarak sektörüne göre yüzde 3-4 ten başlayarak yüzde 15-20’lere kadar çıkabilen bir orandan bahsediyoruz. Peki kira ve işletme giderleri dışında kalan maliyetler ne durumda? Mal, finansman, stok, işçilik gibi maliyetler konusu neden gündeme gelmiyor? Perakendede tüm bu maliyet unsurları, sorun olmaktan çıktı da geriye sadece kira ve işletme maliyetleri mi kaldı? Her gün sosyal, yazılı ve görsel medyanın muhtelif kanallarında perakendecinin tek sorunu olarak “kira” konusunun gündemde olması sanırım sektör içindeki birçok kişinin dikkatini çekmekten daha çok onları rahatsız ediyor muhtemelen.
Buradan yola çıkarsak; “kira” konusunun sürekli gündemde olması iki ana nedene dayanıyor görüntüsü veriyor. Bu konu dışındaki sorunlar yani diğer maliyet unsurları ve onların muhatapları ile uğraşmak baş edilemez durumda veya bu konu markaların ortak derdi olduğu için gündemde. Öyle görünüyor ki markalar örneğin; tedarikçileri veya bankaları ile olan sorunlarını değil; konum itibarı ile daha uygun gördükleri AVM yatırımcıları ile olan sorunlarını dile getirmeyi tercih etmekteler. Üretim ve satış bağlantılı stok ile işçilik maliyetleri konularına ise hiç girmiyorum. Derneklerin üyeleri üzerinde yaptırım gücü olmaması bir yana, her AVM’nin kendi özel koşulları çerçevesinde -yaşamını da sürdürmek adına- kiracıları ile bir anlaşma zemini arama zorunluluğu da ayrı bir gerçektir. Bunca zaman perakendeci (markalar) adına sadece bir tek konunun gündeme gelmesi gerçekten sorgulanmaya muhtaç diye düşünüyorum. Her platformda “aynı gemide” olma söyleminin var olduğu bir ilişkide, tarafların karşılıklı rıza ile imzaladıkları akdin sürekli olarak sorun halinde gündemde tutulması, bir nedene dayanmalı görüşündeyim. Zira hepimiz çok iyi biliyoruz ki; Markaların ortak derdi olma haline göz atarsak, sanırım ortak olan tek dert sadece “kira” değildir.
Açıkçası “aynı gemi” söylemi sadece sözler halinde kalsa bunun “göstermelik” bir söylem olduğunu net olarak söyleyebilirdik. Ancak ortak çıkar bağlamında birbirlerine ihtiyacı olan AVM yatırımcıları ve kiracılar açısından en “akılcı” çözümler uzlaşarak bulunabilir diye düşünüyorum.
Ne var ki masadan kalkıp (ortak platformları dahi terk ederek) bu konuyu sorun olarak, medyadan başlayarak devlet organlarına kadar götürüp “lehte” çözüm aramak ne yazık ki çözümsüzlükten başka bir şey değil.
“Pirus Zaferi” yazımda da aktarmaya çalıştığım gibi taraflardan birinin sözüm ona kazanacağı zafer (!) sadece diğerini yok etmez sektörü de dinamitler. Bu durumda ortaya bir tarafın diğer tarafa getireceği öneriler, öneri değil de “dayatma” havasında olursa 3. şahıslar nezdinde bu bir “ötekileştirme” olarak algılanır. Bu kavramın da taraflar arasında bir çatışma olarak kamuoyuna yansıması ve hatta böyle gerçekleşmesi ise sektör açısından büyük bir sıkıntı yaratır.
Yıllar önce görev yaptığım bir AVM’nin hukuk müşaviri dostum “ortak zeminde bulacağınız en kötü çözüm bile mahkemeden çıkacak en iyi çözümden daha iyidir” demişti. Gerçekten yıllardır AVM yönetmenin temelinde, empati ve ilişki yönetimi gibi önemli iki yapıtaşı olduğunu iddia etmişimdir. Bu iki yapıtaşını da besleyen kaynakların bilgi ve şeffaflık olduğunu da. Bu temelden uzaklaşıp sadece kendi çıkarlarınız merkezinde çözüm ararsanız aslında çözümsüzlüğü davet etmiş olursunuz. Kira sözleşmesini imzalarken varlığını yalnızca yasa ve mevzuatlar çerçevesinde hissettiğiniz devleti, her çözümsüzlükte sizin lehinize karar vermesi için zorlarsanız bir sonuca ulaşmak giderek zorlaşır. Sözleşmelerin temelinde, yazılanın nasıl gerçekleştirileceği yatar. Çıkan aksaklıklar da (ki bir dolu sözleşmede bu yazılı olarak vardır) önce karşılıklı görüşülür ve sonra hukuki yol tavsiye edilir. Sözleşme taraflarınının birbirlerini (alt etme) kamuoyu baskısı ile ikna etme olgusu yoktur. Kamuoyu oluşturma konusu bileşenleri üstünde yaptırım gücü olan yapılar için bir anlam ifade eder. Derneklerin kendi üyeleri üzerinde böyle bir yaptırım gücü olmadığını bir kere daha hatırlatalım.
“Yatırımcı derneğini “köşeye sıkıştırmak (!)” problemi çözmez”. “Ötekileştirme” konusunda atılan bir diğer adım da sayıları 450’yi bulan AVM’lerin içinden bir iki tane örneği genele teşmil etmektir. “Falanca AVM’de işletme gideri 5 TL” diyerek “tüm AVM‘lerde de böyle olsun” derseniz birileri de “ayakkabı fiyatları tüm ayakkabıcılarda neden aynı değil diye” soruverir.
Sayıları 450’ye yaklaşan ve muhtelif mimari yapılara, farklı mağaza karmalarına, değişik elektro-mekanik sistemlere sahip AVM’leri tek bir torbaya sokup çözüm aramak anlamlı bir yaklaşım değildir. Hele bunların yüzlerce yatırımcısı ve yöneticisi olduğunu ve hepsinin farklı düşünceler ve çözümler üretebileceğini de düşünürsek tek bir çözüm arayışının sonuçsuz kalacağını net olarak anlayabiliriz. Yatırımcı derneğini “köşeye sıkıştırmak (!)” problemi çözmez. Doğal olarak da bu farklılıklardan doğan sonuçların bir yere varması beklenemez. Sonuca varılamayınca da TV stüdyolarında çözüm aramak ise hiç gerçekçi bir yaklaşım değildir.
Halk arasında “uzlaşma” kültürünü yansıtan ve başlığa yansıyan söze gelelim. Zaten muhtelif nedenlerle kamuoyunda oluşan olumsuz imajını kurtarmaya çalışan AVM’leri hedef tahtasına oturtmak çok doğru değil. Sürecek olumsuzluk hali sadece AVM yatırımcı ve yöneticilerini sıkıntıya sokmaz; bu alanların temel unsurları olan markaların “mekan sorunu” yaşaması başta olmak üzere bir çok soruna da neden olur. Bunun ayrımına varmak ve uzlaşmanın gereklerini yerine getirmek gerekir. İçinde bulunulan sıkıntı sadece “pandemi” ile gelmiyor. Pandemiden önce de sorunlarımız vardı, “normale döndüğümüz” günler de pek normal olmayabilir. Bu dönemi kavga ederek/ didişerek harcamayalım. Aramızdaki sorunları ortak uzlaşma platformlarında sakin ve akılcı çözerek, barış havasında misafirlerimizi bekleyelim.
