Engin YILDIRIM
Başarıyla sürdürülebilir alışveriş merkezi projesi için en önemli adım ‘lokasyon’dur. Yatırımcı öncelikle milyonlarca dolar yatırdığı projesinin yerini belirlemeden önce Alışveriş Merkezi Danışmanı ile el sıkışmış olmalı. Her şey, lokasyonla başlıyor. İyi bir proje geliştirseniz bile kötü bir lokasyonda başarılı olma şansınız yok.
· Proje hangi şehirde ve şehrin neresindedir?
· Bu şehrin demografik yapısı nasıldır?
· İnsanların gelir seviyesi nasıl?
· Şehir ne tarafa doğru büyüyor?
· Hedef kitlemin özellikleri nelerdir?
· Şu anda var olan ya da potansiyel rakiplerim kimler?
Lokasyona bağlı olan diğer önemli husus ise ‘ulaşım’dır: Nasıl gideceğim? Toplu taşımayla mı? Alışveriş merkezinin sağladığı servislerle mi?
Bir alışveriş merkezi projesinin başarısı için doğru yer seçimi en önemli konulardan başında gelir. İhtiyaçları karşılayacak doğru markaları, doğru metrekare ve doğru kiralarda sunmak, alışveriş merkezinin değerini artırır. Bu noktada yönetimin rolü de çok büyük. İyi tasarlanmış temalı etkinliklerin, çeşitli reklam kampanyalarının, ziyaretçi memnuniyetinin garantisi olacağı kesin.
Başarılı bir AVM projesi için uygun yerin bulunması oldukça zordur. Doğru yer arayışı sürecinde alternatif arazi/arsalar yer seçimi kritelerine göre değerlendirerek sonuçta en avantajlı bulunan bölge seçilmektedir.
Alışveriş merkezleri için en iyi arsalar anayollar üzerinde konumlanmış olanlardır. Komşu arazilerin (veya yolun karşısındaki arazilerin) kullanımı da arazinin geliştirilmeye uygunluğunu etkilemektedir. Mahalle merkezleri için arazi seçiminde imar durumu ana noktadır.
Bir alışveriş merkezi için yer seçimi analizindeki en önemli faktör bölgenin ekonomik potansiyelidir. Nüfusun artması ve alışveriş merkezlerinin büyümesiyle geniş alanlara ihtiyaç duyulmuştur. Bu mekanların kent merkezinde bulunamamasından dolayı, alışveriş merkezleri ulaşımın kolay olacağı ve diğer çevre merkezlerden müşteri çekebilecek kent dışındaki karayolu kenarları ve uygun kavşak noktalarına yapılmaktadır. Bu tercihteki başka bir sebep ise, şehir içinde gelişmesi mümkün olmayan ticari tesisleri bu noktalarda bir araya getirilebilme olanağı olması ve ulaşım açısından süre kazanmaktır. Kenar lokasyonlar geliştiricilere hem müşterilerine yakın noktalarda bulunma hem de en başarılı merkez tasarımını gerçekleştirmelerine fırsat tanımaktadır.
Aşağıdaki sebeplerden dolayı şehir merkezi yerine geliştiriciler kenar noktaları seçmektedirler:
a) Arazi fiyatları daha düşüktür
b) Tapu ve mülkiyet daha az problemlidir
c) İnşaat ruhsat ve izinleri daha az karmaşık ve zaman kazandırıcıdır
d) İmar durumu daha az kısıtlayıcıdır
e) Arazinin hazırlık süresi daha kolaydır
f) İnşa etmek daha kolaydır
g) Kenar lokasyonlara daha büyük ölçekli binalar inşa edilebilir.
h) Yeterli otopark alanı oluşturulabilir
Projenin boyutu küçük bir mahalle merkezi veya güç merkezi olsa bile, bir arsanın seçiminde ya da değerlendirilmesinde, seçilen alanın aşağıdaki karakterestik özelliklerin en iyi kombinasyonuna sahip olması istenmektedir:
·Demografik yapı
·Rekabet
·Lokasyon
·Ulaşım
·Görünürlük
·Potansiyel kiracı karması
·Ana kavşaklara ulaşım
·Arsanın şekli
·Arsanın büyüklüğü
·Topoğrafya
·Altyapı
·Çevre ve çevresel etki
·İmar durumu ve kamusal kısıtlamalar
·Arazi fiyatı
·Ticari etki alanı
Alışveriş merkezlerinin nihai başarısı, alışveriş merkezinin dikkatle ele alınması ve iyi değerlendirilmesine bağlıdır. Projenin boyutuna, çeşidine ve uzmanların önerilerine göre bu analizler yapılmaktadır. Analizler neticesinde alışveriş merkezinin yapılabilirliğine ve eğer yapılabilirse; Büyüklüğüne ve kapasitesine karar verilmektedir.
Alışveriş merkezleri müstakil mağazalara göre daha az enerji harcayan, daha az hava kirliliği yaratan, kamu yararı için otopark alanlarını içeride çözen, yükleme girişlerini, sinyalizasyonu, ışıklandırmayı ve kontrol eden mimari olarak ahenkli bir yapıdır.
Yerel yönetimler açısından bakıldığı zaman ticari gelişimler için kamusal hizmetlerin (polis, itfaiye, okullar, yollar) maliyeti konut gelişimlerden daha azdır. Ayrıca ticari projeler yerel yönetimlere hatırı sayılır bir emlak ve satış vergisi geri dönüşü sağlamasından dolayı yerel yönetimler bu gelişmelere izin vermektedir. Çünkü aksi durumunda bu gelir kaybedilecek ya da başka bir belediye tarafından kazanılacaktır.
Yatırımcılar ve perakendeciler doğru yerin belirlenmesi için ‘uzman kişilerin’ yardımına gereksinim duyarlar.
Doğru yer:
1) Demografik özellikler (nüfus yoğunluğu, eğitim düzeyi, alışveriş alışkanlıkları, yaş dağılımı, sosyal yapı…)
2) Ekonomik durum (çalışan nüfus, gelir dağılımı, ticari faaliyetler, konut yapımı, üniversite-fuar gibi özellikler…)
3) Coğrafi durum (şehir içi ve şehirlerarası ulaşım, toplu taşıma, şehrin kültürel özellikleri, Projenin nüfusun yoğun olduğu kesimde veya büyüdüğü kesime dönük olması…)
4) Rekabet analizi (inşaat halinde ve planlanan alışveriş merkezleri ve alışveriş caddeleri…) sonucunda belirlenir.
Lokasyon ve belirlenen hedef kitleye uygun olarak belirlenmiş olan kiralama stratejisi, alışveriş merkezinde oluşturulacak en uygun ürün ve marka karması ile merkezin değerinin artırılması hedeflenmektedir. Amaca ulaşabilmek için başta alışveriş merkezinde yer alacak kiracıları ve hedeflerini iyice anlayıp (hatta perakendecilerin ve ürünlerin kategorileri incelenip, trendler takip edilmeli) o bölgede açık ve boşluk varsa o ürün veya kiracıyı bu açığa uygun olarak belirlemek gerekmektedir. Eğer alışveriş merkezinin konsepti ve kiracı karması bulunduğu lokasyona uygun değilse zamanla şartlar o alışveriş merkezinin konseptini ve mağaza karmasını değiştirmesine neden olacaktır. Tabi bu çok kolay bir süreç değildir; Maliyetli ve sancılı bir süreçtir. Ancak konsept değişikliğine mimari yapının da uygun olması şarttır.
