Engin YILDIRIM
‘Doğru Yer’de açılan bir alışveriş merkezi ancak ‘Doğru Yönetim’ ile başarılı olabilir. Yönetmek; Bilgi, beceri, deneyim ve tutku gerektiren zor bir görevdir. İyi bir yönetici ile daha iyi bir yönetici arasındaki en belirgin fark ‘tutku’dur. Tutku, bir yöneticinin, yetkinlerinden öteye geçerek, başkalarına ilham veren, dinamik bir lider olmasını sağlayan içsel güçtür. İşine olan tutku, bir insanın işine adanmasını sağlar, içsel değerlerini ortaya çıkarır, güçlerini canlandırır, belki varlığını bilmediği kaynaklarını, yeteneklerini, enerjisini harekete geçirir. Tutku, bir insanı ve onun çevresindekileri yukarılara taşıyan gücün ateşleyicisidir. Bu şüphesiz bilgi, beceri ve deneyimin önemini azaltmaz. Her yönetici, temel bilgilere sahip olmak, yeteneklerini ortaya koyma durumundadır. Bu yazımda ‘tutku’ dolu geçen 23 yıllık AVM Yönetim tecrübeme dayanarak, AVM Yönetimine dair çok sayıda önemli başlıktan bana göre ilk 23’ünün başlıklarını yazıyorum:
1) Alışveriş merkezi yönetim ekibinin, AVM açılmadan önce kurulması, inşaat aşamasında AVM’yi tanıması, kiracılarla görüşmelerde bulunması ve AVM’yi açılışa hazır hale getirmesi,
2) Alışveriş merkezinin lokasyonu, bölge halkının ekonomik/sosyal durumu, beğeni ve beklentileri, merkezin konsepti, rakip merkezlerin durumuna göre doğru kiralama ve marka karmasının yapılması,
3) Alışveriş merkezlerinde yer alan mağaza sahiplerine en çok satış için konforlu, temiz, güvenli ortamı oluşturarak; Ortaklara düzenli, istikrarlı kira geliri sağlanması,
4) AVM yatırımcısı, kiracısı, müşterisi ve yönetim kadrosu arasında ayrı ayrı yaklaşımlar oluşturarak, eş zamanlı, dengeli, verimli koordinasyonu sağlamak,
5) ‘Müşterim Kimdir ve Beni neden tercih ediyor? sorusunu doğru cevaplayarak, ‘Doğru Müşteri’nin gelmesini sağlamak, ciroyu artırmak, yönetim giderlerini düşük tutmak ve ‘alışveriş merkezinin değerinin artırılması’,
6) Bir iş yapmadan önce mevcut durum analiz edilmelidir. Ardından yapılan faaliyetlerle oluşturulan etkiyi ve şirket faaliyetlerine kattığı değeri ölçümlemek lazım. Çünkü ”Ölçmezsen bilemezsin, bilmezsen yönetemezsin”,
7) Müşterilerin değişen ve artan beklentilerine paralel, rekabet ortamında fark yaratacak hizmet anlayışı getirilmelidir. Hem fark yaratacak hizmet anlayışını getirmek için hem de verimliliği ve satışı artırmak için eğitim şart!
8) Müşteriyi olumlu anlamda şaşırtmalı, sürekli yeni hizmetler, fırsatlar sunmalıyız. Böylece benzerlerimizden ve rakiplerimizden farklılaşıp, tüketicinin zihninde markamızı oluşturmalıyız. Ama marka olmaktan daha zor olan marka kalmaktır. Markamıza sürekli yatırım yapmalıyız,
9) AVM yönetimine dair ‘kısa, orta ve uzun’ vadeli hedefler koyup, gerekli planları yapıp, bu planları doğru bir şekilde uygulamalı; Zaman zaman plan ve stratejileri revize etmeliyiz,
10) İşini seven, tecrübeli ve öğrenmeye açık ekiplerle, karmaşık sorunlara yenilikçi çözümler getirerek; Şeffaflık, hesap verebilirlik, katılımcılık, yenilikçilik, tutarlılık, sorumluluk gibi evrensel yönetim ilkelerini hassas bir şekilde samimiyetle uygulamak gerekiyor,
11) Algı yönetimi ve kurumsal imaj yönetimini başarıyla idare edebilmek,
12) Enerji tasarrufunu ve verimliliği artırmak,
13) Hedef kitleye uygun pazarlama projeleri geliştirmek,
14) AVM pazarlama faaliyetleri ile mağaza satış&pazarlama faaliyetlerini sinerji oluşturacak ve verimliliği artıracak şekilde organize etmek, ortak projeler üretmek,
15) AVM yönetim ekibi kiracılarla iletişimini düzenli, sağlıklı yürütmeli; Mağaza yöneticilerinden öneriler almalı, istişare ve empati yapmalı,
16) AVM’lerin yönetimine liyakat sahibi yönetici ve personeller getirilmeli ve sabırla desteklenmeli,
17) Alışverişte farklılık yaratmak için işe ‘neşe ve mizah’ katılmalıdır. Neşe bizi birbirimize bağlar, neşeyle öğrenilen bilgiler kolay kolay unutulmaz, neşe dilden dile reklam yaptırır! O nedenle alışverişte neşe faktörü ciddiye alınmalı,
18) Sektördeki yenilikler takip edilmeli, alışveriş merkezi, rakipler, perakendeciler ve hedef kitleyi iyi tanımak lazım,
19) Global düşünüp, yerel hareket edilmeli,
20) AVM’de yaptığımız pazarlama ve kiralama faaliyetleri ile markaya değer katmak, müşteri sayısı ve ciroyu artırmak, dolayısıyla mülkün değerini artırmak lazım,
21) Kurumsal itibar, gerçekler ve algıların bileşimidir. AVM’lerin ticari beklenti içinde olmadan samimi olarak kurumsal sosyal sorumluluklarını yerine getiriyor olmaları itibarlarının güvencesidir,
22) ‘Rekabet, insanların güncel beğeni ve beklentilerine karşılık vermek, hedef kitle değişimi, yenilik ihtiyacı, büyüme ihtiyacı, AVM’nin el değiştirmesi, fiziksel yıpranma, konsept yenileme…’ gibi nedenlerden ötürü yeni bir vizyon, yeni bir misyon yüklenerek alışveriş merkezinde zamanı geldiğinde renovasyona gidilmeli. Renovasyon ile AVM yeniden moda oluyor, yerine göre yüzde 20-50 oranlarında ziyaretçi artışı sağlıyor. Dolayısıyla ziyaretçi artışı ile birlikte cirolarda da önemli artışlar sağlanmaktadır. Yenileme sürecini mümkün olduğunca ziyaretçilere ve kiracılara rahatsızlık vermeden yönetmek önemlidir.
23) Esneklik ve uyumluluk. Her zaman odaklanmış bir şekilde kalmalı, esnek olmalı, yeni fikirlere ve imkanlara açık olmalıyız. Birşeyler değiştiginde, yeni tecrübelere veya farklı çevrelere uyum sağlamak için hızlı olmalıyız. Yaşamda başarılı olanlar, becerilerini ve vizyonlarını değişen durumlara adapte ederler.
