Cushman & Wakefield’ın hazırladığı 4. İstanbul Alışveriş Caddeleri raporuna damga vuran en önemli 3 gelişme, kentsel yenilemelerin yaya trafiğini düşürmesi, boşluk oranlarının kısmen kemikleşmesi ve yükselen yeme-içme trendi. Kentsel yenilemelerin tamamlanmasına ve yükselen yeme-içme trendine bağlı olarak orta vadede toparlanma potansiyeli en yüksek alışveriş caddesi ise Bağdat Caddesi… Nişantaşı ikincil sokaklardaki yeni nesil restoran ve kafeler sayesinde hafta sonlarında yaya trafiğinde artış sağlarken, orta vadede ‘kısmen’ toparlanma belirtisi gösteriyor. Bağdat Caddesi açılması beklenen güçlü markaların pozitif etkisiyle 2018’i karşılıyor. Kiralama hacminin son 3 yıldır düştüğü İstiklal Caddesi ise değişen ziyaretçi profili ve perakendeci yapısıyla eski potansiyelini kazanmak için zamana ihtiyaç duyuyor.
Gayrimenkul danışmanlık şirketlerinden Cushman & Wakefield, Avrupa yakasında İstiklal Caddesi ve Rumeli, Teşvikiye, Vali Konağı ve Abdi İpekçi’yi kapsayan Nişantaşı Bölgesi ile Anadolu yakasındaki Bağdat Caddesi olmak üzere İstanbul’un 3 ana caddesini inceleyen ‘İstanbul Alışveriş Caddeleri’ raporunun dördüncüsünü yayınladı. Buna göre 2016 yılında caddeler toplamında 52 olan kentsel yenileme çalışmasının yoğunlaşarak 2017 yılında 65’e çıkması ve yaya trafiğinin azalması caddeleri etkileyen faktörlerin başında geldi. Perakendede lokalleşme ile yeme içme sektörüne ilginin artmasına karşın, 2016 yılında boş olan 91 mağazanın sadece 43’ü kiralanabildi ve kiralama hacmi 3 yıldır benzer seviyelerde gerçekleşti. 2015 yılında toplam 112 kiralama işlemi, 2016 yılında 105 ve 2017 yılında ise üç ana cadde toplamında 109 kiralama işlemi oldu.
Rapora göre, 2016 yılında gerçekleşen yeni kiralama işlemlerinin yüzde 19’u yeme içme sektörüne aitken, 2017 yılında bu oran işlemlerin yaklaşık dörtte biri (yüzde 23) olarak gerçekleşti. 2016 yılında 141 mağazada faaliyet gösteren uluslararası marka sayısı, 2017 yılı itibariyle yüzde 7 düşüşle 132’ye geriledi.
Artan yeme içme sektörü ilgisi önemli katalizör
Rapora göre, Bağdat Caddesi İstiklal Caddesi’ne kıyasla kentsel yenileme çalışmalarının zamanla azalması ile orta vadede, Nişantaşı ise ‘kısmen’ tekrar güçlerine kavuşabilecek görünüyorlar.
Bağdat Caddesi’nde 2016’da 27 adet olan kentsel yenileme proje sayısının 2017 sonu itibariyle 41’e ulaşması, artan boş mağaza sayısı ve inşaat halindeki binaların yanı sıra, halen yaklaşık 2 bin konutun yarım kalmış olması ile birlikte, geçen seneye nazaran ziyaretçi sayısında hem hafta içi hem de hafta sonu ciddi bir düşüş yaşadı. 2016 yılında düşüş gösteren boş mağaza sayısının 2017’de yükselerek tekrar 2015 seviyelerine çıkması ile caddenin ortalama ziyaretçi sayısı yüzde 27 oranında düşüş gösterdi. Ancak açılması beklenen Chanel, Eataly, Apple, Samsung gibi global markalar ile, kira seviyelerinin dövizde yaşanan volatilite nedeniyle düşüyor olması, Bağdat Caddesi’nin daha hızlı toparlanma göstereceğine işaret olabilir. Bu toparlamanın itici güçlerinin ise genel olarak yeme-içme ve caddeye yeni giriş yapması beklenen uluslararası markalar ile olması bekleniyor.
Bağdat Caddesi’nde son 1 sene içerisinde 2016’da boş olan 42 mağazanın yüzde 50’si kiralanabildi. Toplamda gerçekleşen 43 kiralama işleminin 26’sını ise yeni girişler oluşturdu.
Nişantaşı’nda hafta sonunda yaya trafiğinde artış yüzde 12
Rapora göre, Nişantaşı’nda özellikle en büyük lüks moda markalarını barındıran Abdi İpekçi Caddesi’nde 2017’deki kentsel yenileme çalışmaları ve boşluk oranlarının artması nedeniyle genel olarak Nişantaşı Bölgesi’nin yaya trafiği hafta içinde geçen seneye oranla yüzde 19 düşerken, ara ve arka sokaklarda artan restoran ve kafelerle hafta sonundaki ziyaretçi sayısının yüzde 12 oranında arttığı gözlemlendi. Toplam kiralama hacmi geçen seneye nazaran düşen Nişantaşı’da kiralama işlem sayısının 2017 itibariyle bir nebze de olsa azalmasının en önemli nedenlerinden biri özellikle Teşvikiye ve Abdi İpekçi’de yoğunlaşmış olan kentsel yenileme çalışmaları. Bir önceki seneye kıyasla 2017 itibariyle inşaat sayısı 8’den 16’ya çıktı, metrekare bazında ise yüzde 92’lik bir artış olduğu kaydedildi.
Son 1 sene içerisinde ise 31 kiralama işleminin neredeyse yarısı hazır giyim kategorisinden gerçekleşirken, bu kategorideki işlemlerin yüzde 64’ü ise ulusal markalar tarafından yapıldı. Lüks ve erişilebilir lüks marka işlemleri ise toplamda 8 adetle sınırlı kaldı. Lüks ve erişilebilir lüks marka işlemleri ise toplamda 8 adetle sınırlı kaldı.
Yeni AKM, İstiklal Caddesi’ni tekrar canlandırabilir
İstiklal Caddesi, artan boş mağaza sayısı ve inşaat halindeki binaların yanı sıra, 2017 başından beri süren tramvay bakım ve yol çalışmaları nedeniyle, bir önceki yıla kıyasla yaya trafiğinde hem hafta içi hem de hafta sonu ciddi bir düşüş yaşadı.
Son bir sene içinde artan yenileme çalışmaları nedeniyle 2017’de hem hafta içi hem de hafta sonunda yaya trafiği yüzde 11 oranında azaldı. Bununla birlikte gelecek dönemde başlayacak yeni Atatürk Kültür Merkezi projesi İstiklal Caddesi’ni tekrar canlandırma potansiyeli taşıyor.
Kiralama hacminin yüksek görünmesinin nedeni Yapı Kredi
İstiklal Caddesi’nde düşen kira seviyeleri nedeniyle kısmen yüksek bir kiralama işlem hacmi gerçekleşti. 2017 senesinde toplam 35 işlem gerçekleşen cadde üzerinde, 3 bin metrekare ile en büyük proje yeniden açılan Yapı Kredi Kültür Sanat oldu. Bu işlem diğer verilerden ayrı tutulduğunda kiralama işlem hacminin aslında 3 yıldır metrekare bazında sert bir düşüş sergilediği görülüyor.
İstiklal Caddesi üzerinde yapılan 35 adet kiralamanın 13’ünün yeme-içme sektörü tarafından gerçekleştirilmiş olması ise dikkat çekti. Son 3 yıldır kiralama işlem hacminin sert bir düşüş sergilediği İstiklal Caddesi’nde 2016 yılındaki boş 23 mağazanın, 2017 itibariyle sadece 12’si kiralandı ve bu işlemlerin 5 tanesinin yeme-içme markası olduğu kaydedildi.
“Ana cadde pazarı bir süre daha kırılgan olmayı sürdürecek”
Verileri değerlendiren Cushman & Wakefield Yönetici Ortağı Toğrul Gönden, “Ana cadde pazarı, döviz kurundaki dalgalanmalar, perakendedeki büyümenin yavaşlaması ve kentsel yenileme çalışmaları göz önüne alındığında bir süre daha kırılgan olmaya devam edecektir. Buna rağmen, Bağdat Caddesi’nin umut vaat ederek daha hızlı düzeleceğini tahmin ediyoruz” dedi. Gönden, şöyle devam etti:
“Bağdat Caddesi ise Beymen’in en büyük cadde mağazasının Suadiye’deki açılışı, düşen kira seviyeleri ve 2018 senesinde açılması beklenilen Chanel, Eataly, Apple ve Samsung mağazalarının da pozitif etkisiyle çok daha kuvvetli şekilde 2018 senesine hazırlanıyor. İstiklal Caddesi’nin ise üst segment yeme-içme ve kültürel aktivitelerden ziyade yerel hazır giyim pazarı ve daha düşük profilli yeme-içme mekanlarına doğru dönüşümünü devam ettireceğini düşünüyoruz. Ancak başarılı biteceğine inandığımız AKM projesi sonrasında, İstiklal’in meydan bölgesinden başlayarak aşağıya doğru inecek bir düzelme/ toparlanma olacağını umuyoruz.”
