Engin YILDIRIM
Doğrular üzerine kurulmuş alışveriş merkezi, doğru insanların elinde bir kimlik, bir ruh kazanarak hayat bulur ve uzun yıllar başarıyla iş yapar!
Başarılı alışveriş merkezi projesi için öncelikle “Doğru yer seçimi + doğru konseptin belirlenmesi + doğru mağaza karması ve doğru yönetim” şarttır. Tabii bu başlıklar ve alt başlıkları çoğaltılabilir ama işin özü “doğru’larla dolu proje” başarılı olur. Yatırımcılar ve perakendeciler doğru yerin belirlenmesi için ‘uzman kişilerin’ yardımına gereksinim duyarlar.
Doğru yer seçimi
- Demografik özellikler (nüfus yoğunluğu, eğitim düzeyi, alışveriş alışkanlıkları, yaş dağılımı, sosyal yapı…),
- Ekonomik durum (çalışan nüfus, gelir dağılımı, ticari faaliyetler, konut yapımı, üniversite-fuar gibi özellikler…),
- Coğrafi durum (şehir içi ve şehirlerarası ulaşım, toplu taşıma, şehrin kültürel özellikleri, projenin nüfusun yoğun olduğu kesimde veya büyüdüğü kesime dönük olması…) ve
- Rekabet analizi (inşaat halinde ve planlanan alışveriş merkezleri ve alışveriş caddeleri…) sonucunda belirlenir.
Doğru konsept ve mimari
Yere uygun olan doğru konsept ve mimari belirlenmelidir. Ve tabi bu konsepte uygun mimari projeyi hayata geçirmeniz lazım. Alışveriş merkezinin başarısı için profesyonel bir mimar ile çalışmak gerekiyor. Bu kişinin sektörü çok iyi bilmesi büyük önem taşır. Mağaza / kiracı istek beklentilerini bilmeli, anlamalı ve binanın mimarisi her yerden kolaylıkla fark edilebilmelidir. Her metrekare en iyi şekilde değerlendirilmelidir.
Bütün bunlardan başka nasıl bir alışveriş merkezi istiyoruz? İmajımız ne olmalı, ne olacak? Bu kararlar doğrultusunda mimari tasarlanmalı. İç mimaride profesyonelliğe dikkat edilmeli. Otoparkın yeterli olması en çok dikkat edilmesi gereken hususlardan biridir. Bunun yanı sıra servis koridoru, depolar, mal kabul alanının ihtiyacı karşılayacak büyüklükte olması, otopark girişi çıkışları, yangın merdiveni, ilk yardım odası, mescit, bulaşık yıkama mahali, oto yıkama alanı, bebek emzirme odası ve stand alanları gibi konular başlangıçtaki projede düşünülmüş olmalı.
Doğru mağaza karması
Konsepte uygun olarak doğru mağaza karması oluşturulmalı. Özellikle alışveriş merkezinin erişim bölgesinde (satışları gerçekleştiği en yakın coğrafi bölge) yaşayanların beğeni ile beklentilerine, alım gücüne, yaşam tarzlarına uygun, rakiplerin durumuna göre mağazaların belirlenmesi. Bu mağazaların katlara dağılımı, mağaza büyüklüğü, hangi mağazanın hangi mağazanın yanında yer alması gerektiği gibi konulara dikkat edilmelidir. Mağaza karması müşterilerin beğeni ve beklentilerine, ihtiyaçlara, sektöre yurt içi ve yurt dışından gelen yeni markalara, renovasyon sonucu değişen mimari koşullara, piyasadan çekilen/küçülen markalara göre zamanla değişir. Nitekim hayat devam ediyor, her şeyde olduğu gibi marka karmasında da zamanı geldiğinde değişim, yenilik gerekli…
Doğru yönetim
‘Doğru yer’de açılan bir alışveriş merkezi ancak ‘doğru yönetim’ ile başarılı olabilir. İki çeşit yönetim vardır: Yatırımcının kendi bünyesinde yönetim kadrosunu oluşturması ve dışarıdan yönetim hizmeti alması.
‘Doğru yönetim’ öncelikle sektördeki yenilikleri takip etmeli, alışveriş merkezini, rakiplerini, perakendecileri ve hedef kitleyi tanımalıdır. Yönetimin hedefleri ise şunlardır:
1) Alışveriş merkezlerinde yer alan mağaza sahiplerine en çok satış için konforlu, temiz, güvenli ortamı oluşturarak, ortaklara düzenli, istikrarlı kira geliri sağlamak;
2) Yönetim giderlerini düşük tutmak;
3) Ziyaretçilerin alışveriş merkezine gelmesi, rahat etmesi ve alışveriş yapması;
4) Ziyaretçilere, perakendecilere, yatırımcılara, yönetim kadrosuna ayrı ayrı yaklaşımlar oluşturarak, bu yaklaşımlar arasında koordinasyon sağlamak;
5) Alışveriş merkezinin değerini arttırmak;
6) Alışveriş merkezinde yeni ve ileri standartlar oluşturmak;
7) ‘Doğru Müşteri’nin gelmesi sağlamak ve mülkün değerini artırmaktır.
Doğru müşteri omuz omuza yürünecek kadar yoğun bir kalabalık değil, iyi bir cirosal getirinin sağlanması ve bu getirinin istikrarlı olarak devam etmesidir.
Bir alışveriş merkezinde hiçbir şey tesadüfi değildir. Tüketicilerin içinde olmaktan hoşlanabileceği bir alan yaratmak için binanın akustiğinden, içinde kullanılan taşların seçimine, yürüyen merdivenlerin nasıl çalışacağına kadar birçok veri bir araya getiriliyor. Mimari ve alt mimari disiplinler ile mühendislikler bir araya geliyor. Alışveriş merkezlerinde hangi saatte hangi tarz müziğin çalınacağı bile büyük önem taşıyor. Müşterinin kalabalık olduğu saatlerde canlı müzikler, müşterinin az olduğu zamanlarda ise hafif müzik çalınıyor.
Alışveriş merkezi açıldıktan sonra işin esas kısmı başlar. Pazarlama faaliyetlerinin doğru ve sürekli yapılması, hizmetlerin aksaksız sürmesi, müşterilere azami konforun sağlanması, farklılık oluşturulması, zamanla eskiyen binanın tamirinin yapılması ve yeniliklerin takip edilmesi gerekmektedir. Bu bilinçle hareket edilmezse olduğunuz yerde saymaya başlarsınız ve rakiplerinizden geri kalırsınız.
Son Söz: Başarılı alışveriş merkezi için sihirli formül yok ama yukarıdaki doğrular bir araya geldiğinde yapılması gereken en önemli iş yönetim ekibinin ‘liyakate’ göre ve işini ‘tutku’ ile seven profesyonellerden seçilmesidir. ‘Eş, dost, arkadaş’ tavsiyesi ile on milyonlarca dolar yatırım yapılan AVM’lerin yönetiminin torpilli kişilere teslim edilmesi pahalıya mal olabilir. Global düşünüp, yerel hareket edilmeli. Günümüz şartlarında, yoğun rekabet ortamında iyi yönetilen AVM’ler ön plana çıkacak, mülkün değeri artacaktır. Dolayısıyla günlük rutin işleri idare eden yöneticilerin farkı ‘reklam-pazarlama faaliyetlerini başarıyla yürütebilmesiyle ortaya çıkmaktadır. Takım çalışmasına uygun işini seven, tecrübeli ve öğrenmeye açık ekiplere kısa, orta ve uzun vadeli planları gerçekleştirmesi için yatırımcılar yöneticilere sabırla tam destek vermeye devam etmelidir.
