Bitmeyen derdimiz: Ortak alan meselesi

Ercüment ALPTEKİN

Yıllar evvel AMPD’de alışveriş merkezlerindeki ortak alan sorununu çözmek için yapılan tartışmalardan birine Fransa’dan Bertrand Courtois davet edilmişti. Ona sorulan soru; “Biz 8-10 yıl oldu bu ortak alan işine bir çözüm bulamadık, ne yapmalıyız?” Bertrand şaka ile karşılık yanıt verdi, “25 sene oldu biz hala çözemedik.” Aslında tartışma esnasında söylediği ise; her AVM’de bu konunun özel olarak ele alınması gerektiğiydi. Temel olarak altının çizilmesi gereken tümce buydu.

Gerçekten yıllar bu sorunun çözümü için yapılan tartışmalar ile geçti. Ülkemizde, sorunun hala çözülemediği hatta uğruna yasal düzenlemeler yapıldığı bir sürecin içinde bulunuyoruz. Sorun neden çözülemiyor? AVM yatırımcı ve yöneticileri mi yanlış işler yapıyor? Perakendeciler mi sorunu yanlış yerinden tutuyor? Belli ki sorun için yapılan çözümlemeler ve önermelerde de bir terslik söz konusu.

Kısaca değinirsek, tartışmaların temel iki noktası var:
1) Maliyetlerin yüksekliği,
2) Bu maliyetlerin kiracılar arasında ve kiracı ile yatırımcı arasında paylaşımı.

İkinci madde uzun zamandan beri gündemde ve 26 Şubat 2016’da son yapılan düzenleme ile bir sonuca ulaşıp ulaşamayacağımızı göreceğiz. En son yine aynı düzenleme ile boş mağaza metrekarelerinin dağılımından, hangi maliyet kalemlerinin ortak alan maliyetleri içinde yer alacağına kadar bir dolu unsur tartışma noktası olmaktan çıkacak mı yoksa başka konuların doğmasına mı neden olacak? Geldiğimiz nokta bunun hiç de böyle olmadığı noktasına aşağıda değineceğiz. Sorunun bu boyutunun çözümü için gerekli ve yeterli şartın oluşmadığı bir gerçek. İlginç gelebilir ama tarafımdan yapılan saptama bu şekilde. Zira AVM tarafı özellikle yöneticileri vasıtasıyla konuya hakim olmakla beraber yıllardan beri yapılan birçok uygulamanın güncellenmesi yerine bu uygulamaların sürdürülmesinden yana. Bunda ortak alanlar için yapılan finansal takviyelerin gün geçtikçe artması çok etkili oldu. Ortak alan giderlerinin yatırımcılar tarafından finanse edilmediği bir AVM kalmadı gibi.

Giderek artan ”Sabit Ortak Alan “ anlaşmaları AVM yatırımcıları tarafından yapılan bu takviye miktarını ciddi şekilde arttırdı. Öte yandan perakendeci tarafının genel anlayışı ise, bu artan maliyetin “sabit olmayan ortak alan maliyetini” karşılamaya hazır perakendecilerin üstüne yıkıldığı şeklinde. Ne var ki perakende tarafı konuyu doğru algılamak ve denetlemek adına bir adım atmak yerine “söylentiler” çerçevesinde bir baskı yöntemi ile AVM yatırımcısı karşısına çıkmayı tercih ediyor. Kendi adıma 17 yıldır bilgi sahibi olduğum onlarca AVM’de perakendecinin bu konu ile ilgili sağlıklı bir bilgi alma ve/veya bir denetim mekanizması işlettiğine şahit olmadım.

Genel olarak aralarında sorun olan taraflar açısından çözüm, konuya en az onlar kadar vakıf bir hakem/hakim tarafından belirlenen kural ve hükümler çerçevesinde oluşur. Sektörün bulduğu çözüm ise konudan bihaber TBMM ve onun belirlediği organlar tarafından belirlenen kural ve hükümleri oluşturmak. Sonuçta yaptığımız ise AVM’lerde tesis yönetimi başta olmak üzere temel kiralama ve yönetme işlemlerini devlete havale etmek oldu. İşin esprisi belki ama geçtiğimiz yıllarda yapılan tartışmaların sonucu çıkan sonuç ile AVM’leri artık devlet yönetiyor demek bile mümkün. Örneklersek, bir AVM ortak alan katsayıları, ilgili yazılı mevzuat ekinde yer alıyor ve uygulanması şart olarak düşünülüyor. Ancak atlanan nokta gerek mimari yapısı, gerek mağaza karması ve gerekse işletme koşulları temel alındığında her AVM’nin belli bir karakteristiği olduğu gerçeği var. Bana göre toplu olarak yasal bir çerçevede sorunu çözme yaklaşımı perakendeci mantığı ile çözüm arayışının sonucu. “Benim tüm mağazalarımda uygulama ve fiyatlar aynı o zaman AVM’de de böyle olmalı” ile vardığımız bir sonuç. Özetle buradan AVM ortak alan yönetimleri için doğru bir sonuç çıkmaz. Zaten perakendecilerin kendi aralarındaki tartışmalardan ve mevzuatın değiştirilmesi için yeniden “lobi” faaliyetlerinin başlamasından bunu çok net anlıyoruz. Her AVM ayrı bir bünyedir ve ayrı çözüm önerileri vardır. Tek tip uygulama ile bunu çözmeye kalkmak ise en hafif ifade ile “kolaycı” çözüm arayışı anlayışıdır. Yaşayan tüm organizmalarda olduğu gibi farklı bünyeler için aynı tedavi her zaman istenilen sonucu vermez. AVM yönetme anlayışı ile perakendecilik olmayacağı gibi salt perakendeci bakış açısı ile de bu sorun çözülmez. AVM yatırımcı ve yöneticilerinin perakende tarafından gelen bu baskılanmaya karşı kendi analitik yaklaşımlarını ortaya koymaları ve kabul edilebilir bir şeffaflık ile sorunun üstüne gitmeleri gerekiyor. Tarafların TBMM komisyonlarına ve bakanların karşısına gitmeden kendi aralarında yapacakları çok iş var diye düşünüyorum. Onlar kotarıldıktan sonra belki bu ziyaretlere gerek bile kalmaz.

Gelelim ilk maddeye. Perakendeciler ile yatırımcılar arasında ikinci maddede yoğunlaşan tartışmalar, bu maddeyi biraz arka plana atmış gibi görünüyor. Ne var ki, unutulmaması gereken konu, maliyetlerin kontrol altında tutulması. Yaklaşık olarak gider bütçelerinin yüzde 85 oranında bir kısmı tesis yönetimi işlemleri üzerinden gerçekleşiyor. AVM yatırımcıları açısından işin başında çok dikkate alınmayan bir gerçek bu.

Üstelik burada konfor kavramını da unutmamak gerekiyor. Yani maliyetleri kontrol ederken konfor şartlarını da gözetmeniz lazım. Bu nedenle “Tesis Yönetimi” (TY- Facility Management) konusunu yeniden irdelemek ve belki de hak ettiği yere oturtmak son derece önemli. “Hak ettiği” diyorum zira uzun yıllardır “üvey evlat” kategorisinde kendisini unuttuk. Aslında konuyu “Ortak Alan” (OA) maliyetleri olarak sınırlamayıp, yatırım maliyetleri açısından da irdelemek daha doğru olacak. Yani OA’lar ile ilgili çalışmalar yatırım sürecinin en başından ele alınmalı.

AVM treninin lokomotifi olarak, pazarlama hep önde oldu. Ancak, trenin vagonları konforlu olmadıkça istenilen sonuçlara ulaşmak da kolay değil. Ortak alanlarda maliyet kontrolü; genelde aydınlatmadan kısıntı ya da son dönemde olduğu gibi güvenlik elemanı sayısı olarak algılandı. Ne var ki ortak alanlarda asgari şartlarda maliyet kontrolü konusu, daha mimarların ilk eskizleri sırasında düşünülmeye başlanması gereken bir konu. Dolayısı ile “Tesis Yönetimi” (TY) konusu tam da o anda başlamalı. Mimarların estetik kaygısı ile işletmelerin maliyet kaygısının, ortalama sonuçlarının, beraber yol alması şart. Yoksa mimarların rüyalarının gerçekleşmesi, işletmelerin maliyetleri ve işlevsellikleri açısından tam bir kâbus olabilir. Umut verici gelişme, son yıllarda özellikle toplu yapılarda bu tür çalışmaların başlamış olması.

İnşaat safhasında ise, inşaatın konumlanması, elektro-mekanik sistemlerin seçilmesi, bunların test ve ayar işlemlerinin layığı ile yapılması, son olarak da devreye alma konuları, başarılı bir TY ve sağlıklı bir maliyet kontrol yapısının temel taşlarıdır. Son dönem AVM’lerin çoğunlukla toplu yapılar içinde yer aldığını göz önüne alırsak, bunların önemi bir kat daha artar.

Başta IT teknolojilerinin gelişmesi, öte yandan mühendislik alanındaki gelişmeler, bizlerin TY konusuna artık biraz daha farklı yaklaşmamız gerekliliğini ortaya koyuyor. Sadece süreçler açısından değil, bir bütün olarak AVM yönetim unsurlarının da kendi davranış biçimleri içinde, TY’nin doğru konumlanmasını gerektiriyor. Çok iyi bildiğimiz “Piramit Yönetim” (Şekil 1) biçimi artık “Pasta Dilimi” (Şekil 2) haline dönüyor. Dünyada ciddi bir şekilde tartışılan bu yöntemin getirdiği koordinasyon perspektifini, iyi yorumlamamız gerektiği düşüncesindeyim.

TY, Piramidal yöntemin bakış açısı ile sahadaki işlerin peşinden koşan “üvey evlat” konumunda. Buna göre, sahadaki operasyonel bilgiler sanki bir üst yönetime raporlanır gibi mülk ve varlık yönetimlerince değerlendirilmesi için aktarılıyor. Özetle; mülk ve varlık yönetimleri “beyaz yakalı” müdürler, TY’ de “mavi yakalı” işçiler durumunda. Enerji, güvenlik, temizlik vs. giderleri gibi somut veriler TY’nin sorumluluğundaki alanlarda oluşmaktadır. Ancak çok iyi bildiğimiz gibi zaman ve maliyet unsurları kadar konfor unsuru da vazgeçilmez bir gerçektir.

Öte yandan, TY’nin pasta dilimlerinin (Şekil 2) merkezinde olma durumu, hemen her fonksiyona olan bağlantısı nedeni ile “analitik” bir yapının odak noktası olmasını sağlıyor. TY’nin sadece bilgi veren değil, odak merkezinde, karşılıklı bilgi alışverişini gerektiren bir konumu oluşuyor. Özetle, maliyet unsurları proje çalışmaları ile başlaması tek başına yeterli olmuyor, diğer taraftan da TY yaklaşımının doğru yerleştirilmesi gerekiyor. Zira maliyet kontrolü veya sürdürülebilirlik gibi başlıkları başka türlü hayata geçiremediğimizi gördük.

“Üvey evlat” mantığının bir başka tezahürü de elemanların nicel ve nitel olarak istenilen düzeyde olmaması. Gider bütçesinden aslan payı alan bir işlemin daha kalifiye elemanlara ve daha nitelikli zamana ihtiyacı olması kadar doğal bir şey olamaz.
Sürdürülebilirlik, enerji tasarrufu vb. işlemlerin devrede olduğu bir dönemde AVM fikrinin doğduğu andan seçilen elemanın sayısı ve kalitesine kadar uzanan sürecin artık ciddi bir çalışma gerektirdiği, doğru ve güvenilir bir OA maliyetinin ancak böyle çıkacağı gerçeğini kabul etmemiz gerekmektedir.

Sonuç olarak diyebiliriz ki; ortak alan sorunun tespiti ve buna bağlı çözümler için farklı yaklaşımlara ihtiyacımız var. AVM tarafı için yıllardır uygulanan yöntemler gözden geçirilmeli. Tüm sektör açısından sorun olarak duran “kaliteli “ iş gücü için yeni yöntemler belirlenmeli. AVM yöneticisi arkadaşlara önerim her doğru bildiklerine şüphe ile bakmaları ve yeniden irdelemeleri.