Serinin bu ikinci yazısının konusu, bir önceki yazımın sonunda belirtmiş olduğum gibi; renovasyon projesinin belirlenmesi ve hazırlanmasında nelere dikkat etmek gerekir sorusuna cevap aramak… Renovasyon ihtiyacının nasıl doğduğu ve atılması gereken ilk adımlardan sonraki konsantrasyonumuz: Çocuğun adını koymak!
İlk olarak yenilemenin zamanlaması konusuna değinmek istiyorum. Yatırımcılar genellikle kira geliri ve ziyaretçi sayısında düşüş yaşadıklarında, yani çok sıkışık zamanlamalarda, yenileme kararını verir. Bu süre normal pazar koşullarında 6-8 yıl iken rekabet durumuna göre 4 yıla inip 15 yıla kadar da çıkabilmektedir. Her avm’nin kendi özelinde lokasyon ve rekabet koşullarına göre değerlendirilmesi ve karlılıkta düşüş yaşamadan önce harekete geçilerek doğru bir planlama ile yenileme sürecine girilmesinde yarar vardır.
Burada üretim sektöründeki yıllarıma dönerek minik bir örnekleme yapmak istiyorum… Ahşap üretim fabrikasının satış ve projelerden sorumlu yöneticiliğini yürütürken, Dünya Göz Hastanesi mobilya montajlarında gecikme olacağı bilgisini aldım. Üretim departmanının özrü masa ön panelinde kullanılan kaplama malzemesinin stoğunun tükendiği yönünde oldu. Bu malzeme stoğu imalat aşamasında iken ustaların dönüp “aaa elimizde hiç kalmamış… pardon…” demeleri ile fark edilmemeli, üretime geçilmeden öncesinde metrajlar/fireler hesaplanmış ve ürünün sipariş edilip getirilmiş olması gerekirdi. Görüldüğü gibi aslında tüm proje süreçlerinde konunun özü aynı; önce planlama!
Perakende sektöründe renovasyon projesindeki süreçler de herhangi bir proje yönetim sürecinden farklı değil ve başarı her projede olduğu gibi doğru zaman, bütçe ve kapsam yönetiminden geçmekte. Bu üç süreci başarı ile yönetebilmek için ilk adım ise yenilemeyi “tanımlama”. Yani proje yönetim metodolijisindeki ilk adım olan: “proje sınırlarının belirlenmesi”nden sözediyoruz aslında bu noktada. Bu aşamada mümkün ise perakende alanının genişletilmesi ve/veya değer ve verimliliğinin arttırılmasına konstantre olunması gerekli. Bununla birlikte kiracı karmasını yeniden konumlamak ve mağaza sayısını ve çeşitlliğini arttırmak da hedeflenebilir.
Tanımlama süreci boyunca renovasyonda asli hedefin imajı ve cazibeyi geliştirmek olduğu unutulmamalı. Bu aşamada önemli bir ayırımdan söz etmek istiyorum. Perakende sektöründe renovasyonun anlamı alışveriş merkezinin makyajlanması, boya, badana, renk vs değil. Müşterilerimden biri bana şöyle bir soru yöneltmişti: “Yerlerin hangi malzeme ile kaplanacağını ve kolonların üzerini hangi renk boya ile boyayacağımızı söylemek için mi bu kadar zaman ve para istiyorsunuz?” Hayır…
Renovasyonda öncelikli amacımız ilgili alışveriş merkezinin yeniden konumlanma stratejisini oluşturmaktır. Tüm partilerin – kiralama, yönetim, tasarım ve teknik – bir arada uyumla çalışması çok mühim. Tüm fırsat, kısıt ve olası risklerin tek bir dokümanda toplanarak ilgili partiler ile açıkça paylaşılması elzemdir. Fırsatlar göz önüne alınarak, mekan kalitesinin nasıl arttırılabileceği araştırılarak (örneğin gün ışığı sağlanması, açık teras alanları ilave edilmesi, sikülasyonun iyileştirilmesi vb gibi), genel anlamda ziyaret deneyiminin zenginleştirilmesi hedeflenmelidir. Lokomotif mağazalar, perakende, eğlence, yeme içme alanları ve diğer fonksiyonların birbirleri ile ilişkileri üzerinde çalışılmalı ve aralarındaki akış doğru kurgulanmalıdır.
Serinin üçüncü yazısının konusuna gelirsek – başlamak bitirmenin yarısı ise tanımlama ve planlamaya daha uzun yer ayırmak gerekir sanırım – öyleyse bir sonraki yazıda tanımlama aşamasında çalışılması gereken bütçe & fizibilite konularına yani “para”ya değinelim.
