Ercüment ALPTEKİN
İlkokulda ilk yazılı problemler ile karşılaştığınızda verilen ilk öğüt, “problemi çözmek için problemi iyi anlamak gerekir” tümcesidir. Bu giderek tüm hayatı kapsar ve benzer ilk öğütler, hayatın ilerleyen safhalarında önemlerini hissettirerek karşımıza çıkarlar.
AVM’lerin uzun yıllardan beri çözülmeyen bir problemi var. AVM’lerde kira ne kadar olmalıdır? Aslında bunu sadece ülkemize özgün olarak düşünmek doğru olmayabilir. Ancak bunu, bize has hale getiren kira bedellerinin Ekim 2018 ayına kadar döviz bazlı olmasıydı. Diğer yandan kira kadar bu kategoride ortak alan maliyetleri de problem olarak AVM yatırımcıları ve kiracılar arasında çözülmeden kaldı.
Yıllarca bu problemleri çözmek için “kira ve ortak alan veya toplam olarak masraf ne olmalıdır?” diye problemi çözmeye çalıştık. Acaba sorun kira veya masrafın ne kadar olduğu mu acaba? Yıllar evvel Ankara’da bir AVM yönetirken bir perakendeci dostum “Metrekarede 8 dolar ortak alan ödüyoruz, bu çok fazla” demişti. Ben de yanıt olarak, “Sen İstanbul’da başka bir AVM’de 9 dolar kira ödüyorsun ama sesin çıkmıyor” dedim. Zira İstanbul’daki AVM’de yaptığı ciro, diğer AVM’nin çok üzerindeydi. Özet ile Ankara’daki problemin çözümü İstanbul’daki ciroydu.
AVM yöneticisi dostlarımın yıllardır “cirolar iyiyse kimse masrafa bakmaz” diyerek çözümü anlatmaya gayret ettiler. Uzun zamandır şahsen bu savı gündemde tutmak için; “kira ve masraf için harcadığımız enerjiyi ciroları arttırmak için harcasak sorun çözülür” dedim. 2000’li yılların başında dayanışmanın çok güzel bir örneğini veren sektör, nedense bunu unuttu. Hatırlayanlar iyi bilir o dönem yaşanan krizi atlatmak için AVM yatırımcıları ve perakendeciler ortak bir çalışma yapmışlar ve kriz etkilerini azaltmışlardı. Ne var ki bu süreçte AVM sayısının az olması neticesinde perakendeciler BMD’yi kurdular ve bununla AVM’ler üzerinde bir baskı mekanizması oluşturarak kiraları kontrol edebileceklerini düşündüler. Aynı şekilde tescilli markalar da TMD çatısında birleştiler. Ortak platform ise AMPD olmuştu. Takip eden senelerde önce AVM yatırımcıları giderek kendilerini daha güçlü hissettiler ve biraz da rövanş mantığı ile kira/ciro (masraf/ciro) oranını dikkate almadan kira bedelleri belirlediler.
Bunlara yönetim ve kiralama şirketleri de açıkçası destek verdiler. Sonuçta o kiraları ödeyemeyen kiracılar için zorlu bir süreç yaşandı. Ortak platformda beraber hareket sona erdi yani AVM yatırımcıları kendilerinin daha az temsil edildiği varsayımı ile AYD’yi kurdular ve AMPD’yi terk ettiler. Böylece herkes kendi platformunu oluşturdu. AMPD sona erdi ve ortak platform biraz da zorlama dernekler ile oluşturulan TAMPF kuruldu. BMD’nin buradan da ayrılması ile ortak platform diye bir şey kalmadı, saflara ayrılma netleşti.
Tüm bu süreç içinde dövizin her yukarı hareketinde başta BMD olmak üzere tüm perakendeciler kiralar üstünde tartışma yapmaya ve AYD’yi “ikna etmeye” çalıştılar. Aslında bu dernek tanımına aykırı ve anlamsız bir tartışmaydı. Zira derneklerin üyeler üstünde bir yaptırımı söz konusu değil. Zamanla AVM’lerin bilinçsiz yatırım alanlarına dönüşmesi ve yetersiz markalaşmanın kiracılar lehine gelişmesi sonucunda rövanş sırası perakendecilere geldi. Daha sonra tartışmalar uzlaşmaz çelişki halinde meclis lobilerine taşındı. Yasalar çıktı olmadı, mevzuatlar çıktı olmadı, yeniden çıktı gene olmadı. Ancak tüm bunlar “KİRA” dediğimiz problemin çözümünden uzakta boşa harcanan zamanlar ve enerjilerdi. Sonuçta ortak alan başlığı üzerinden AVM yönetimlerine, “devleti” müdür olarak atadık.
Yaşamın her gerçeğine aykırı olan konu da olduğu, burada da çözüm oluşmadı. Tartışmaları meclis kulislerinden aldık televizyonlara taşıdık. Dernekler kendi haklılıklarını ispat etmek için ekranlara koştular. Israrla her AVM’nin kendine özgün şart ve oluşumları olduğunu toplu bir çözümün olamayacağını hatta bu toplu çözümlerin bazı perakendeciler için de zararlı olacağını anlatmaya çalıştık. Sonunda devlete gelip “sözleşmelere el attık” dedik. Güncel siyasal konjonktüre de uygun olarak kiralar TL’ye döndü. Hemen soralım, “problem çözüldü mü?” Tabii ki hayır. Zira ülkedeki ekonomik koşulların da etkisi ile konkordato ve iflaslar arka arkaya geldi. Hani kiralar en büyük sorundu?
Perakendeci açısından elbette kendi cirolarının içinde önemi bir payı olan kira, tartışılması gereken bir konu. Ancak hammadde, işçilik, markalaşma, finansman, büyüme gibi başlıkları gündemde fazlaca görmedik. Örneğin BMD çalışma konularının ilk dördü (kira konusu 5. sırada yer alıyor) bu konuları kapsamasına rağmen şahsım adına bu sorunların kira konusu kadar önemle kamuoyuna duyurulduğuna ve faaliyet raporlarında yer aldığına şahit olmadım.
Bakınız, Kurumsal Çalışma Kurumları ve Kurumsal Faaliyet Raporları
AYD tarafında ise sürekli bir savunma ve kendini ifade edememe gibi bir sorunun varlığı söz konusu oldu. Perakendecilerin, AVM’lerin açılış saatlerinden güvenlik konusuna, oradan yılbaşı bayram saatlerine kadar karışmalarına ve hatta iş yapmayan AVM’lerin deşifre edilmesine kadar müdahil olmalarına yeterli bir tepki oluşturamadı. Tepkiden kasıt tartışma veya çatışma değil, meselenin buralarda değil, yapılan cirolarda olduğunu ve asıl problemin burada yattığını anlatamamak oldu.
Açıkçası dernekler bir Pirus zaferi(*) uğruna zamanı ve enerjiyi harcadılar.
Hemen diyebiliriz ki; biz yıllardır bu problemi anlamadık. Problem kiranın ne olacağı değil, problem kira bedelinin nasıl belirleneceği. Üstelik elimizde bir de kira/ciro gibi basit bir formül var. Burada pay kısmındaki kira, AVM yatırımcıları ile perakendeciler arasında farklı çıkarların ifadesi. Örneğin bir mağazadan alınan kira, AVM yatırımcının o alandan aldığı tüm gelir, ancak perakendecinin ise toplam gelirinin bir parçası. Dolayısıyla ortada bir tezat var. Ancak tarafların ortak çıkarı paydada yani ciroda. Biz yıllardır bu ortak çıkar çerçevesinde konunun ele alınması gerektiğini söyledik. TV’lerde veya meclis kulislerinde harcadığımız zaman ve enerjiyi ciroyu arttırma konusuna harcasak ve her AVM’yi tek tek ele alarak irdeleseydik çok farklı noktada olurduk. Buna AVM kanadında yanlış ve gereksiz yatırımları engellemeyi veya perakendecilerin markalaşma çabalarının daha olumlu noktaya getirmeyi de katmak mümkün.
Vakit geç mi? Elbette “zararın neresinden dönsek kar” diye gene hemen hayatın ilk anlarında bize verilen bir öğüt var. Ancak bunun için, “kazandığı her şeyi bana ödemeli” yaklaşımı ile, “kazandıklarımdan hiçbir şey ödemeyim” yaklaşımı arasında akılcı bir yol bulmamız gerekiyor. Yıllardan sonra benim açımdan AVM yöneticisi olmanın temeli empati yapmak ve yönetebilmekten geçer diye bir savım var. Sanırım AVM’de yaşamın sürmesi için empati yapmak ve idare etmeyi becermek gerekiyor. Belki bu yazı ile farklı bir AVM tarihçesi çalışması yapmak gibi bir görev de bizi bekliyor diye düşünüyorum.
(*) Pirus zaferi, yıkıcı büyüklükte kayıplar pahasına kazanılan bir zafer. Kazanılan zaferin verilen kayıplardan sonra anlamsız hale gelmesini ifade eder.
