Ana Sayfa Gündem ‘Dışı sizi, içi bizi yakan’ AVM renovasyon projeleri

‘Dışı sizi, içi bizi yakan’ AVM renovasyon projeleri

Soner SELÇUKLU

Türk Dil Kurumunda sözcük “Tarihi eser niteliği taşımayan yapıların onarılması” diye açıklanıyor.

Ekşi sözlükte ise “renovasyon”: Eğer çağdaş batı / italik dillerindeki renovatio- kökünden (ing. renovation, fr. rénovation, isp. renovación, por. renovação, alm. renovierung, vb.) devşirilmişse, ki öyle görünüyor, Latincedeki “onarmak, tamir etmek” anlamındaki renovare fiilinden türemiş olan “tamir (etme), onarım” anlamındaki soyut renovatio teriminden geliyor olmalıdır” şeklinde yer alıyor.

Konu alışveriş merkezleri özelinde ele alındığında, öyle bir dönem geliyor ki, renovasyon projeleri hazırlanarak AVM’ye yeni ve çarpıcı bir dış çehre, dikkat çekici iç düzen ve fonksiyon kazandırılıyor. Bu projeler çok büyük çapta olmadığı sürece alışveriş merkezi açıkken uygulanıyor. Durum, kalbin çalışırken bypass ameliyatının yapılmasına benziyor… Öyle ya, bazen aylarca süren imalat ve inşaat çalışmaları nedeniyle merkezin kapatılarak uygulanması diye bir şey çok da gerçekçi değil…

Renovasyon gerekli denilince fiziki yenilenmenin yeterli olmayacağını belirtmeliyim. Şöyle ki: Fizibilite çalışmaları sonrası (nasıl yapıldığı da ayrı bir konu) en başından itibaren bir AVM yatırım projesinin yalnızca tasarımcının eline bırakılmayacak kadar karmaşık olduğunun dikkate alınmadığına inanıyorum.

Perakendenin bu kanalı sektörde yalnızca devasa mimarisiyle değil, doğru zamanda, doğru projeyle, doğru yere yapıldığında bebeklik, çocukluk, ergenlik, gençlik ve olgun dönemleriyle doğal yaşam çevrimine giriyor. Böyle olmadan yola çıkanlar da bu çevrimi çok fazla bedeller ödeyerek yaşıyorlar.

Bütün dönemlerinde AVM yerel ve bölgesel ekonomide zincirleme toplam faydayı artıran tetikleyici bir rol üstleniyor; kent insanının ihtiyaçlarını karşılarken, yaşam alanları arzıyla da tüketici davranışlarını sosyal açıdan yeniden biçimlendiriyor; istihdam ve ticari faaliyet zenginliğiyle, emlak ve finans piyasasındaki etkileriyle, yarattığı katma değerle de içinde bulunduğu iş ekosistemini canlandırıyor.

Ancak zamanla öyle bir dar boğazla karşılaşıyor ki,
• Rekabetin boyutlarının,
• Mağaza karmasının
• Yönetim felsefesinin,
• İşletme kültürünün,
• İş ekosistemindeki dinamiklerin,
• Makro ve bölgesel ekonomideki iniş çıkışların,
• Mevzuatta ve yasalardaki değişikliklerin,
• Mevcut pazardaki farklılaşmaların

etkileri altında kalıyor. 5-10 yıllık kullanımı sonrası mevcut haliyle olması gereken AVM arasında ortaya çıkan yetersizlikleriyle yüzleşiyor. Bu süreç dış nedenlerin baskısı altında değil de içten dışa öngörüyle bilinçli yönetildiğinde günün gereklerine uygun çözümler üretiliyor. Her iki koşulda da finansal açıdan cepleri yakan ama tüm sektörlerde faaliyette bulunan işletmeler için kaçınılmaz bir durum olarak ortaya çıkıyor.

Renovasyon kararını bazen de yaşam çevriminin olgunluk sonrası çöküşe geçmeden, yeni bir hamleyle gençlik enerjisi kazanma dönemine yolculuk diye de niteleyebiliriz.

Süreci bir değişim stratejisi olarak ele almak mümkündür. Ancak her değişimin de bir gelişim olmadığı gerçeğini göz ardı etmemek gerekiyor. Cilalanmış, parlatılmış fiziki görünümün “dışı seni içi beni yakar!” sözünü anımsattığı unutulmamalıdır. Dıştan içe zorlamayla değişimin kalıcı ve niteliksel bir dönüşüme yol açmadığı sektördeki kapanan, suni solunumla yaşatılmaya çalışan AVM deneyimlerden kolayca anlaşılabilir.

Renovasyon içten dışa bir değişim ve dönüşüm olarak ele alındığında farklı bir bakış açısı ortaya çıkıyor. İçten dışa derken bu sürecin bilinçli yönetildiğinden söz ediyoruz. Bu durumda işletme, yaşam çevrimini gençlik dönemiyle sürdürebiliyor.

Buraya kadar renovasyon konusunun dar anlamıyla ele alındığına dikkat çekmek istedim. Oysa fiziki değişim işin yalnızca bir boyutunu gösteriyor. Olaya geniş anlamıyla bakılmalıdır. Bu nasıl olacaktır?

Renovasyon süreci fiziksel olduğu kadar, deyim yerindeyse
• Kimyasal (tüm AVM bileşenlerinin bağlantısını güçlendiren),
• Biyolojik (aynı çatı altında ortak çıkar ve fayda ilişkisi sağlayan),
• Sosyal-psikolojik (ziyaretçi profilini olumlu etkileyerek, yakın çevre ve diğer tedarikçilerle iletişimi güçlendiren),
• Felsefi açıdan (AVM kültürünü güncelleyen),
• Matematiksel (sürdürülebilir gelir ve kârlılık yaratan)
değişimi içermeli ve gelişimi hedeflemelidir.

Hazırlanan renovasyon projesinin AVM’nin en önemli bileşenlerinden olan mağazalara ve güvenlik ve temizlik şirketlerine duyurulması ile yetinilmemelidir. Merkez yönetimi zihniyetlerden başlayarak dönüşüm içeren bir stratejinin çerçevesini tüm çalışanlarla ve iş ortağı olan mağazalarla çok boyutlu paylaşarak yenilenme çağrısını yapmalıdır.

Renovasyon çalışmalarında çok yaygın olmasa da bazı AVM’lerde sürece dahil olan mağazalar olduğunu söyleyebilirim. Ancak bu geniş anlamda renovasyon çağrısının ülke çapında teşvik edici olarak yapılmadığını söylersem bir kehanette bulunmuş olmam sanırım.

Merkez yönetimi kendi ekibini ve AVM’nin tüm bileşenlerini tüm boyutlarıyla sürecin bir parçası haline getirmeli ve renovasyonla hedeflenen yeni vizyonu paylaşmalıdır. AVM’nin bu unsurları yeni işletmecilik modelini, hedef pazardaki müşterileri ve buna yönelik mağaza karması stratejilerini, işletme kültürünün güncellenen unsurlarını öğrendiğinde neler olur?

Çağrı herkesi sarsarak sinerjik bir işleyişin kapısı açılır. Motive olan tüm bileşenler AVM’nin yaşam çevriminde gençlik dönemine geçişi yeni bir ihtiyaca kadar birlikte tamamlamış olur. Geleceğe yolculuğun sürekliliği, bu hamlelerin doğru zamanda tekrarlanmasıyla mümkün olacaktır.
İyi yolculuklar…

CEVAP VER

Please enter your comment!
Please enter your name here