AVM yatırımcılarına ve yönetim şirketlerine hizmet veren MGC Legal Yönetici Ortağı Avukat Mustafa Güneş ile sektörde tartışmalara neden olan konuları konuştuk. Dövizle kira konusunda kamuoyu ve yürütme organının yanlış bilgilendirildiğine dikkat çeken Güneş, “Bir kesimin lehine ve diğerinin aleyhine yasaklar getirmek sorunu çözmek bir yana, aksine içinden çıkılmaz hale getirir” dedi. Ortak giderlerin hesaplanması konusunda da rasyonel çözüm önerileri sunan Mustafa Güneş, “Zamanın gerisinde kalan yasaları değiştirmek elbette önemli; ama anlayışı, yaklaşımı değiştirmek ondan daha da önemli” diye konuştu.
Röportaj, Fulya BAYRAKTAR
Mustafa Bey, MGC Legal olarak AVM’lere hangi konularda destek oluyorsunuz?
Sektörün farklı kesimlerine hizmet sunmakla birlikte, biz daha çok AVM yatırımcılarına ve yönetim şirketlerine hizmet veriyoruz. Bunun böyle olmasında AYD hukuk müşavirliğini de yapıyor olmamız mutlaka etkili olmuştur. AVM’lerle ilgili hukuki danışmanlığımız daha yatırım aşamasında başlamakta, yer seçimi yapılırken taşınmazın imar ve mülkiyet durumu hakkında hukuki incelemeler yaparak müvekkillerimize hizmet veriyoruz. Sonrasında proje finansmanı, inşaat ve pazarlama/kiralama aşamalarında; kredi sözleşmeleri, inşaat sözleşmeleri, yönetim sözleşmeleri ve ticari işyeri kira sözleşmelerinde aktif rol alıyoruz. 6585 sayılı Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun ve bu Kanuna dayalı olarak çıkarılan başta AVM Yönetmeliği olmak üzere uygulama yönetmelikleri de ticari hayatın içine girdiği için mevzuatın bu alanında da yoğun danışmanlık talepleri ile karşılaşıyoruz. Bir yandan yatırım ve operasyon aşamalarında danışmanlık yaparken, müvekkillerimizin karşılaştıkları hukuki sorunlar kaçınılmaz olarak davaya dönüştüğünde onları idari ve adli yargı mercileri nezdinde de temsil ediyoruz haliyle…
“6 binin üzerinde kira sözleşmesi elimizden geçti, ‘mutlaka kiramı döviz cinsinden öde’ diyeni görmedim”
Biliyorsunuz dövizle kira konusunda sektörde ipler epey gerildi. Siz, bu konuda bir yasal düzenlemenin olması gerektiğini düşünüyor musunuz?
Açıkçası bu konuda yasal bir düzenlemeyi gerekli bulmadığım gibi, yanlış da buluyorum. Öncelikle şu hususun altını çizmem gerekiyor: Dövizle kira konusunda kamuoyu ve yürütme organı yanlış bilgilendiriliyor. Bir kira sözleşmesinde kira bedelinin döviz cinsinden belirlenmiş olması ödemenin döviz cinsinden yapılacağı anlamına gelmiyor. Kira sözleşmelerinde USD veya EUR olarak belirlenen kiralar ticari hayatta TL olarak ödeniyor; döviz bir tür endeks olarak kullanılmış oluyor. Yani kira bedelinin döviz cinsinden belirlenmiş olması para piyasalarında efektif döviz talebi doğurmuyor. Kiracı kira ödeme günü geldiğinde ilgili dövizin sözleşmede kararlaştırılmış olan kuru üzerinden bir hesaplama yaparak kira borcunu TL olarak kapatıyor. Müşavirlik yaptığımız projelerde bugüne kadar 6 binin üzerinde kira sözleşmesi elimizden geçti. Ben şahsen, günü geldiğinde “mutlaka kiramı döviz cinsinden öde” diyen bir kiraya veren görmedim. Hal böyleyken dövizle kira yasağı getirilmesi sanki sektördeki bütün sorunları çözecekmiş gibi bir hava yaratılmasını doğru ve gerçekçi bir yaklaşım olarak görmüyorum. Kimseyi töhmet altına bırakmak istemem ama bu yönde beyanlarda bulunanlar biraz da konuyu siyasallaştırarak kendi lehlerine kanun koyucu nezdinde avantaj sağlamaya çalışıyorlar gibi geliyor bana… Sonuçta bir hukukçu olarak konuya baktığımda, şunu görüyorum: Her yeni yasal düzenlemenin arkasında korunan bir çıkar vardır. Biz hukukçular buna “kanunun koruduğu çıkar” deriz ve kanunları yorumlarken bu korunan çıkarı her zaman gözetiriz. Ama bu dövizle kiralama konusunda korunun çıkarın ne olduğu son derece tartışılır. Gördüğüm kadarıyla sektörün bir kesiminin diğer bir kesimine karşı korunması isteniyor. Ama bu talep edilirken dayanılan rasyonel yok; sektörün bir bütün olduğu ve herkesin aynı teknede olduğu göz ardı ediliyor. Bunları söylerken, ekonomideki dolarizasyonu olumlu buluyor değilim. Hangi ülkede olursa olsun, ülkedeki ticaretin o ülkenin para birimiyle yapılması sağlıklı olandır. Ama bir ülke ekonomisinde belli sahalarda yabancı para birimlerinin etkinliği söz konusu ise, bunun sebeplerine bakmak ve o sebepleri ortadan kaldırmak gerekir. Yoksa, o sebepler oldukları yerde durdukça, bir kesimin lehine ve diğerinin aleyhine yasaklar getirmek sorunu çözmek bir yana, aksine içinden çıkılmaz hale getirir. AVM kiralarında USD veya EUR’nun bir endeks olarak esas alınmasının temel nedeni AVM yatırımları fonlanırken TL cinsinden kredi bulunamamasıdır. Yatırımcı yatırımını yaparken ancak yabancı para birimleri üzerinden kredi alırken, kredi geri ödemelerini TL cinsinden kiralarla yapmasını beklemek adil değildir. Bunun yerine sorunun kaynağına eğilmeli ve yatırımcıya gerekirse devletin de desteğiyle TL cinsinden kredi kullanma imkânı yaratılmalıdır. TL cinsinden kredi verildiği halde hala döviz kredisine yönelen olursa, o zaman bugün sert söylemlerde bulunanları haklı görürüm. Ama hal böyle değil iken, kur riskini tümden yatırımcının üzerine bırakmak adil olmadığı gibi sağlıklı bir yaklaşım da değildir. Bir kredi battığında ekonomiye etkileri krediyi batıranın kim olduğuna bağlı değildir. Yatırımcı da iflas etse, perakendeci de iflas etse ülke ekonomisine aynı oranda zarar verir. Sonuçta hepimiz aynı teknedeyiz derken biraz da bunu kast ediyorum…
Soruna ‘hedging’ çözümü
Halihazırda, yatırımcı döviz kredisi kullanırken belli marjlara kadar “hedging” ile kendini korumaya çalışmaktadır. Yani dövizdeki dalgalanmalarda belli seviyelere kadar bir bedel ödeyerek kendini güvence altına almaya çalışmaktadır. Burada eksik olan perakendecinin “hedging” işlemidir. Perakende işletmelerde “hedging” maliyetine girmekte bir isteksizlik olduğunu görüyorum. Perakendeciler de “hedging” işlemleri yaparak önlerindeki olası kur dalgalanmalarından belli ölçüde korunabilirler oysa… Ama dediğim gibi, sorunun kaynağında TL cinsinden uzun vadeli sabit faizli krediler bulunamaması gerçeği vardır. Uzun vadeli TL kredi kullandırılmasının koşullarının sağlanması, tek taraflı iflas önermekten çok daha akılcı bir yöntem olacaktır.
Bu hususta AYD’nin yakın zamanda bazı çağrıları oldu. Ekonomideki dolarizasyonun kırılması ve küçük perakende işletmelerin “hedging” imkanından yararlandırılması hususunda kamunun desteğinin hayati olduğunun altı çizildi. Bu çağrılara şimdilik yeterli yanıt verildiğini söyleyemiyorum maalesef. Ama eninde sonunda bu konuda neyin doğru, neyin yanlış olduğu anlaşılacak ve gerekli adımlar atılacaktır. Ve eminim ki kamu bu noktada sorumlu davranacak, belli bir kesim açısından günü kurtaracak “çözüm”lerle yetinmeyerek, konuyu henüz kaynağındayken çözecektir.
“Ayrılıklara değil, ortaklıklara vurgu yapalım”
Sektörün “anlaşamadığı” bir diğer konu da ortak giderler… Ortak giderler konusunda uzlaşıcı bir öneriniz bulunuyor mu?
AVM Yönetmeliği 26 Şubat 2016 tarihinde yürürlüğe girdiğinde sektör içinde bir uzlaşının sonucu olarak ekinde bir katsayı tablosu ile ortak giderlerin hesaplanacağı ve tahakkuk ettirileceği şeklinde bir düzenleme getirildi. O düzenlemenin temel sorunu; dizaynı ve mağaza karması birbirinden çok farklı yüzlerce AVM’yi tek bir tabloda düzenlemeye çalışmasıydı. O dönemde yaptığımız uyarılar dikkate alınmadı maalesef ve sonuçları pek de iyi olmadı. Amaç daha küçük işletmeleri korumakken, tek tip dağıtım tablosu küçük işletmelere tam aksine yük getirdi. Bu yanlıştan dönülecekken ve tam da sektörün bileşenleri Bakanlık nezdinde yeni bir uzlaşmaya varacakken 30 Aralık 2016 tarihinde ansızın bir yönetmelik değişikliği daha yapıldı ve işler tam içinden çıkılmaz bir hal aldı.
30 Aralık 2016 tarihli değişiklik Resmi Gazetede yayınlanmadan önce sektör içindeki genel eğilim, yine bir dağıtım tablosu olması, ama bu dağıtım tablosunu her bir AVM bazında yatırımcının bir kereliğine yapıp objektif olarak uygulaması şeklindeydi. Perakende tarafı bu tabloların herhangi bir zamanda değişmesini de istemediğinden AVM mağaza karmasında metrekare bazında yüzde 10’dan fazla bir değişiklik olmadığı müddetçe bu tablolardaki dağıtım kuralının da değişmeyeceği hususunda uzlaşılmıştı. Ancak yılın son çalışma gününde sürpriz bir değişiklik yapılarak yılın başında yönetmelik ile getirilen kuralın geçersiz olduğu ve yönetmeliğe göre toplanan tutarların avans olarak kabul edileceği ilan ediliverdi. Ortaya çıkan bu karmaşa nedeniyle idari yargıda davalar açıldı ve bu davaların bazılarında yürütmeyi durdurma kararı verildi. Sonuç tam bir karmaşa oldu kısacası…
Her konuda olduğu gibi bu konuya da pozitif taraftan bakarak bir uzlaşmaya varılabilir. Öncelikle şu hususun altını çizmek gerekiyor. AVM yatırımcıları ve perakende işletmeler arasında ortak giderlerin nelerden oluştuğu konusunda geniş bir uzlaşı artık var. Kanun ve Yönetmelik tartışmaları konusunda taraflar birbirlerini büyük ölçüde anlar hale geldiler diyebiliriz. Yine ortak giderlerin şeffaf ve objektif usullerle tahakkuk ve tahsili hususunda da bir ittifak var. Bugüne kadar yapılan onlarca sektör toplantısında kimsenin çıkıp ortak giderlerin şeffaf ve objektif usullere bağlanmasına karşı çıktığını hatırlamıyorum. Yani şekilde ortak giderler TL olarak oluştuğu için bunların TL olarak tahsili ve üst limit tanınmış kiracıların payına düşen ortak giderlerin yatırımcı tarafından karşılanması konusunda da bir görüş birliği var. Kısacası birçok konuda zaten uzlaşı sağlanmış durumda. Bu ortak zeminin son derece önemli olduğunu düşünüyorum. Bu geniş uzlaşı zemininden hareket edilmesi halinde görüş ayrılığına düşülen hususlarda uzlaşıya varmak pekâlâ mümkün olabilir. Yeter ki ayrılıklara değil, ortaklıklara vurgu yapalım…
Peki temel ayrılık konusu ne? Ortak giderlerin hangi kurala göre dağıtılacağı konusu… Bu noktada kabul etmek gerekir ki, 26 Şubat’taki ilk düzenleme de 30 Aralık’taki değişiklik de doğru çözümler getiremedi. Doğru olmadıkları için de şimdi mahkemeler yürütmeyi durdurma kararları vermeye başladılar ve getirilen birçok hüküm muhtemeldir ki iptal de edilecektir.
30 Aralık’taki değişiklik özellikle iki açıdan sakıncalıydı ve sorunu daha karmaşık hale getirdi. Bunlardan ilki, tarafları oybirliğiyle anlaşmaya zorlamasıydı ki, bunun olmayacağını söylemek için alim olmak gerekmezdi. Yönetmelik bunu yaparken düzenleme tekniği itibariyle daha önceki bütün anlaşmaları da hiçbir ayırım gözetmeksizin geçersiz kılıyordu. İkincisi de oybirliği sağlanmadığında her bir kiracının kullandığı satış alanının toplam satış alanına oranı kadar, yani bu anlamda metrekare bazında bir dağıtım öngörmesiydi. Burada da satış alanının sürekli değişim gösteren bir şey olduğu göz ardı edilmişti. Kiracıların kiraladığı alanı değil, daha dar olan ve sürekli değişim gösteren satış alanının matrah alınması zaten kendi başına ekstra bir karmaşaya davetiye çıkarmaktaydı.
Yönetmelikte bir yıl içinde yapılan iki ayrı düzenleme nedeniyle bugün hala binlerce sözleşme bazında ihtilaflar yaşanmakta, taraflar yok yere enerjilerini buralarda tüketmektedirler. Bu noktada benim önerim zaman kaybetmeden rasyonel olana rücu etmek yönünde. Metrekare bazında dağıtım kuralının da sağlıklı bir sonuca götürmediği artık pratikte görülmüşken şu ilkelere göre bir dağıtım kuralının benimsenmesi gerektiğini düşünüyorum:
– Her bir AVM’nin yatırımcısı; yeni AVM’ler bakımından daha kira sözleşmeleri imzalanmadan +/- yüzde 10 gibi bir sapmayla ortak gider bütçesini ve hangi ünitenin ne kadar ortak gider ödeyeceğini belirlemeli; operasyonda olan AVM’ler bakımından da belli bir tarih itibariyle bu tablolar oluşturulmalıdır.
– Bu tablolar ancak AVM’nin toplam kiralanabilir alanı itibariyle mağaza karmasında yüzde 10 kadar sayıca veya metrekare bazında bir değişim olduğunda ve başta benimsenen öncüller takip edilerek değiştirilebilmeli.
– Yapılacak değişiklikler sonrasında kiracıya fesih hakkı tanınması halinde bu fesih hakkı doğal bir regülatör işlevi görecektir.
– Ülke çapında tek bir tablo veya kural dayatılmamalıdır.
– Perakende İşletmeler AVM’lerde kiralama yaparlarken (kira + ortak gider) toplamını bilerek kiralama yapabilmelidir.
Yönetmelikte bu ilkelere yer verilmesi ve Türk Borçlar Kanunu’nda da paralel değişiklikler yapılması halinde bu uzayıp giden ortak gider tartışmasının da son bulacağını düşünüyorum.
“Dengeleri değiştirecek müdahaleleri doğru bulmuyorum”
Sizce AVM ve perakende sektöründe yasal boşluklar var mı, nasıl düzeltilebilir?
AVM ve organize perakende sektöründe yasal boşluktan çok, aşırı bir düzenleme olduğunu düşünüyorum ben… İçinde bulunduğumuz çağın genel bir eğilimi olarak tüketicilerin lehine detaylı ve koruyucu düzenlemeler yapılmasını doğru ve gerekli buluyorum. Ama iki tarafı da tacir olan ilişkilerde piyasa mekanizmalarını bozar derecede ve dengeleri değiştirecek şekilde müdahalelerde bulunulmasını doğru bulmuyorum. Düzenleme yapma gereği genel olarak taraflardan birinin handikaplı olduğu durumlarda yararlıdır. Örneğin tüketicilerin korunması gereği buradan doğmaktadır. Aynı şekilde franchise ilişkisinde isim hakkı veren ile alan arasında da ikincisinin daha zayıf olduğu bir durum söz konusudur ve kısaca “bayi” dediğimiz tarafın korunması gerekir. Ülkemiz uygulamasında franchise ilişkisinde tek yanlı ve bayiyi bağlayan hükümlerle uygulama yapıldığını görüyoruz. Mesela dövizle kiralama örneğinde görüldüğü üzere bayinin ticari büyüklüğü onun kendini “hedging” ile korumasına yetmiyor olabilir, işte tam da burada ana firma devreye girmeli ve bayisini şemsiyesi altına almalıdır. Perakende ticarete ilişkin düzenlemelerde bu türden imkanlara yer açacak türden düzenlemelerin yapılması gerekir diye düşünüyorum.
Yine çoğu zaman koruyucu düzenlemelerin de aşırıya kaçtığını ve korunması amaçlanan tarafa yarar getirmediğini görüyoruz. Örneğin 6585 sayılı Kanun ile birlikte esnaf ve sanatkarlara AVM’lerde belli bir oranda yer verilmesi zorunlu hale getirildi. Ama benim şahsen tanık olduğum kadarıyla bir tek esnafın AVM’de yer kiraladığına tanık olmadım. Zira AVM’lerdeki kira rayiçleri oldukça yüksek ve zaten doğası gereği emek yoğun çalışıp sermayesi olmayan esnafın buralarda yer kiralaması zaten mümkün değil. Sonuç olarak bu yönde yapılan düzenlemeler hayata geçmedi tabii… Oysa olmadık yöntemlere başvurmak yerine, esnafa pazarda doğru konumlanma, yer seçimi ve belli konularda danışmanlık ve sermaye desteği verilse değişen zamana uyum sağlamaları ve varlıklarını gelişerek sürdürmeleri pekâlâ sağlanabilir.
Kısacası konu ekonomik ve ticari faaliyet olunca yasaklar veya kurallar koymanın değil, aktörlerin özel durumlarını gözeten mekanizma ve imkanların devreye konmasını daha yararlı görenlerdenim.
Sektörle ilgili yapılan yasal düzenlemelerin göz ardı ettiği bir hususa yine de dikkat çekmek isterim. Dikkat çekeceğim husus, perakende sektöründen bağımsız olarak, ticari gayrimenkul geliştirme sürecini ilgilendiriyor. Bildiğiniz gibi ticari gayrimenkul geliştirme ve yönetimi süreçlerinde belli fonksiyonlar öne çıkmaktadır. Bunlar geliştirme faaliyeti (development), varlık yönetimi (asset management), mülk yönetimi (property management) ve tesis yönetimidir (facility management). GYO’lar bakımından inşaat yasağı dışında bizim milli mevzuatımızda bu fonksiyonların ayrılığı ve birbirleriyle ilişkilerine dair bir düzenleme bulunmamaktadır. Oysa yeri geldiğinde bu her bir fonksiyon birbiriyle ilişkili olduğu kadar birbiriyle farklı çıkarları savunmak durumundadır ve siyaset felsefesinde olduğu gibi burada da bir “güçler ayrılığı” prensibine benzer bir prensibin benimsenmesi yararlı olacaktır. Varlık yönetimini yapan şirket ile mülk yönetimini yapan şirketin aynı olmaması; yine mülk yönetimini yapan şirket ile tesis yönetimini yapan şirketin aynı olmaması süreçlerin daha objektif ve profesyonelce yürümesini sağlayacaktır. Böylece varlık yönetimi, mülk yönetimi ve tesis yönetimi süreçlerini yöneten aktörler birbirlerini denetler konumda tutularak sektörün ekonominin gereklerine daha yakın ve rekabetçi bir yapıya kavuşması sağlanabilir. Geliştirme (development) şirketi de bütün bunlardan ayrı olarak ve bu farklı şirketleri organize eden bir kategori olarak tanımlanmalıdır bu bakış açısında… Önümüzdeki dönemde kanun koyucunun bu konuyu gündemine almasını bulunduğum her platformda savunuyorum. Buradan da bu görüşümü bir kez daha duyurmak isterim.
‘Sektörel kuruluşlar inisiyatif almalı”
Bir hukukçu olarak sektörün hangi önemli sorunları olduğunu gözlemliyorsunuz?
Bir bütün olarak perakende sektörüne veya onun bir alt kümesi olan organize perakendeye ve AVM segmentine baktığımızda sektörel standartların belirlenmiş olmamasını ve yeterli miktarda endekse sahip olmadığımızı söylemem gerekir. AVM Yönetmeliğinin ortak alanlarla ilgili olarak getirdiği bazı tanım ve asgari gereksinim listelerini artık sektörel standartların belirlenmeye başladığı şeklinde değerlendiriyor ve olumlu buluyorum. Yönetmeliğin ortak alanlarla ilgili bazı düzenlemelerini eleştiriyoruz ama bunu bir reddiye şeklinde yapmıyoruz, sektörün gerçeklerinden hareket edilerek tanımların yapılması gereğine inandığımız için eleştiride bulunuyoruz. Ama bu eleştirilerimiz, acil tıbbi müdahale ünitesi, dinlenme alanları, çocuk oyun alanları gibi asgari yerlerin zorunlu tutulmasının yararlarını dışlamıyor. Şimdi zaman, bu tanımlara ilişkin teknik standartları ortaya koyma zamanıdır ve bu noktada da kamudan önce sektörel kuruluşların inisiyatif alması gerektiğini düşünüyorum. Sektörel standartların saptanmasının yanı sıra, sektörel endekslerin de tespit edilerek bunların sürekli olarak takip edilmesi gerekiyor. İstenen seviyede kalitenin yakalanması ve sektörün sürdürülebilir bir gelişim kaydetmesi ancak bu şekilde standartlar üzerinden ve süreçleri endekslerle takip etmekle olur. Bu standart ve endeksler bir adım sonrasında yatırımcıların ve perakende işletmelerin objektif ve bilimsel verilerek dayalı olarak derecelendirilmesini de mümkün kılacaktır ve sektörün bütün bileşenleri bir iş birliğine girerken bu derecelendirme sisteminin çıktılarını kullanarak daha sağlıklı kararlar alabilecektir. Bu şekilde değerleme faaliyeti de daha sağlıklı bir zemine oturacak, değerleme işi daha güvenilir ve objektif bir içeriğe kavuşacaktır.
Bu yönde AYD’nin bazı endeksleri oluşturduğu ve bunlara ilişkin yaptırdığı anketlerin sonuçlarını her ay düzenli olarak duyurduğunu biliyoruz. AYD’nin ziyaretçi, ciro ve fiyat endekslerinin ilgiyle izlendiğini ve sektörel gidişatı anlamamıza yardımı olduğunu söyleyebilirim. Ama şu anki haliyle sektörün bu işin daha çok başında olduğunu söylemek lazım. Bu endekslerin sayısını artırmak, daha fazla kaynak ayırarak nicelik ve nitelik itibariyle daha ileri seviyede çalışmalar yapmak gerekiyor.
Belki sorunuzu sorarken benden 6585 sayılı Kanun, İmar Kanunu, Kat Mülkiyeti Kanunu ve sair mevzuatta karşılık bulan ticareti engelleyen hususlara değineceğimi bekliyordunuz. Mevzuatta hakikaten çağın gerisinde kalan birçok hüküm ve sınırlama bulunuyor. Yeri geldikçe bunlara zaten değiniyoruz. Ama bugün siz bu soruyu sorunca, onlara değinmekten çok sektörün kendi aktörlerinin neler yapması gerekir şeklinde bir yanıtlamayı tercih ettim. “Mevzuat” adı üzerinde “yürürlükteki kurallar” demek ve kurallar zaten işin doğası gereği hayatın arkasından gelir; önemli olan ticari hayatın içindeki aktörlerin kendilerini ileriye taşıyacak standartları oluşturması, sektöre ayak bağı olan uygulama ve teamülleri dışlamalarıdır… Bu gereksinim sadece perakende sektörü için geçerli değil; hangi sektör olursa olsun kendi kendini yapılandıran aktörler kamunun ve kamuoyunun saygısını kazanır; bir şey talep ettiklerinde bu saygının sağladığı itibarla sözleri daha çok dinlenir olur.
Birçok konuda olduğu gibi, sektörün sorunları bakımından da bir ilkeyi hatırlatmakta yarar görüyorum: zamanın gerisinde kalan yasaları değiştirmek elbette önemli; ama anlayışı/yaklaşımı değiştirmek ondan daha da önemli…
