Türkiye’de alışveriş merkezlerinin değişen rolü, Esas Gayrimenkul’ün yenilikçi çözümleri ve vizyoner yaklaşımlarıyla şekillenirken, sektörün dijitalleşme ve çevresel sürdürülebilirlik hedefleri de yeniden tanımlanıyor. Esas Gayrimenkul Kıdemli Mülk Yönetimi Direktörü Nezaket Akçakaya, teknoloji, sürdürülebilirlik ve deneyim odaklı stratejilerin AVM’lerin geleceğini şekillendiren en önemli unsurlar olduğunu vurguladı. Veriye dayalı iş zekâsı uygulamalarından, karbon ayak izini azaltma çabalarına; tüketici davranışlarını analiz eden yenilikçi dijital araçlardan, AVM’lerin çok yönlü sosyal merkezlere dönüşümüne kadar pek çok konuyu Esas Gayrimenkul Kıdemli Mülk Yönetimi Direktörü Nezaket Akçakaya, AVMDergi.com’a anlattı.
Röportaj, AVMDergi.com
AVM sektörü son yıllarda büyük değişimlerden geçti. Sizce AVM’lerin genel performansı ve tüketici davranışları nasıl değişti? Sektörün gelişimi için yapılması gerekenler neler?
AVM sektörünün geleceği, değişen tüketici davranışlarını ve beklentilerini doğru anlamaktan geçiyor. Türkiye’nin hızla yaşlanan nüfusu ve 38-55 yaş aralığındaki deneyimli genç kuşağın ihtiyaçlarını anlamak, sektörün sürdürülebilir büyümesi için kritik önemde. Deneyim, sürdürülebilirlik, toplumsal duyarlılık, paylaşma kültürü, mikromobilite ve kolaylık gibi unsurlar, tüketici davranışlarında giderek daha belirleyici hale geliyor. Bu değişime hızla adapte olmak, fiyat odaklı alışveriş yapan kitleyi çekecek markaları eklemek ve her temas noktasında güven ile şefkat duygusunu hissettirmek, AVM’lerin geleceği için önemli adımlar.
Müşterilerimizi daha iyi tanımak ve ihtiyaçlarına uygun yenilikçi çözümler geliştirmek amacıyla Esas Labs çatısı altında yürüttüğümüz çalışmalar, bu dönüşümün temelini oluşturuyor. Esas Labs olarak gerçekleştirdiğimiz analizlerle tüketiciyi daha yakından tanıyor, değişen yaşam tarzlarına uygun yenilikçi yaklaşımlar geliştirmeyi önceliklendiriyoruz. Aynı zamanda sektörün karşılaştığı zorlukları anlamak ve bunlara yönelik çözümler üretmek için çalışmaya devam ediyoruz. AVM’lerin ve perakendenin geleceği, değişime hızla uyum sağlama ve müşteriye değer katacak stratejiler geliştirme becerisinde yatıyor.
Esas Gayrimenkul’den dijitalleşme hamlesi: Assetify ve Shopla’nın gücü
AVM’lerin dijitalleşme süreci de hızlandı. Sizce dijitalleşme, AVM’lerin fiziksel varlıklarını nasıl etkiliyor? Fiziksel ve dijital deneyimler nasıl dengeleniyor?
Veriye çok önem veriyoruz ve verinin gücüne inanıyoruz. Bunun yanında sadece veriye sahip olmanın da yeterli olmadığını biliyoruz. Sektörümüz için en önemli konu veriyi toplamak kadar veriyi doğru yöntemlerle analiz edebilmektir. Bu süreçlerde, özellikle zamandan da büyük bir tasarruf sağlayan yapay zekayı ve makine öğrenimini işimizin büyük bir parçası haline getirdik. Bu gelişmelerin ve ihtiyacın doğal bir sonucu olarak iş zekâsı ürünümüz Assetify’ın hikayesi de başlamış oldu. Kısa sürede büyük miktarda verinin yorumlanıp anlamlı çıktılar haline gelmesi ve bu çıktıların karar noktalarındaki yöneticileri desteklemesi amacıyla hayata geçirdiğimiz projemiz Assetify, varlık yönetimi sektöründe uçtan uca destek verebilecek niteliğe sahip ilk iş zekâsı ürünü olma özelliğini taşıyor. Assetify’nin hikayesi, veri analizi ve iş zekâsının önemini vurgulayan harika bir örnek. İş süreçlerinde yapay zekâ ve makine öğrenimini kullanarak verimlilik ve etkinlik sağlamanız, sektöre ilham vermeye devam edeceğimiz anlamına geliyor.
Assetify ile elde edilen detaylı raporlar ve öngörüler, sadece mevcut durum analizleriyle sınırlı kalmayıp, gelecekteki senaryoların da değerlendirilmesine olanak tanıyor. Bu sayede, kaynakları daha etkin kullanarak verimliliği artırabiliyor ve sorunların daha hızlı tespit edilmesiyle şeffaflık sağlıyorsunuz.
Bir diğer dijital çözümümüz olan Visitfy’da da yatırımcı iş ortaklarımıza AVM’lerindeki ziyaretçi trafiğini çeşitli detaylarda inceleyebilecekleri ve raporlayabilecekleri gerçek zamanlı dijital çözümler sunuyoruz.
Ziyaretçilerimizin alışveriş merkezlerimizin içindeki davranışlarından, mobil uygulamamız Shopla’daki online davranışlarına kadar izinli olarak toplayabildiğimiz analiz edilebilen her veriyi teknoloji sayesinde anlamlı iç görülere dönüştürüyoruz. Veriden yola çıkarak ziyaretçilerimizin ihtiyaçlarını ve motivasyonlarını daha iyi anlıyor, en önemlisi de tahmin edebiliyoruz. Shopla uygulaması üzerinden elde edilen verilerle de müşteri davranışlarını analiz ederek, müşteri deneyimini iyileştirmeyi hedefliyoruz. Fiziksel ve dijital temas noktalarındaki verileri kullanarak ziyaretçilerin ihtiyaçlarını ve motivasyonlarını tahmin edebilmek, sektördeki rekabet gücümüzü artırıyor.
AVM’lerin geleceği: Dijitalleşme ve sürdürülebilirlikte yeni dönem
Sürdürülebilirlik günümüzde sektörün önemli bir gündem maddesi. Esas AVM’lerin özelinde çevresel sürdürülebilirlik konusunda ne gibi projeler ve uygulamalar yürütüyorsunuz?
Esas Gayrimenkul olarak bütüncül bir bakış açısıyla sürdürülebilirlik faaliyetlerini ele alıyoruz. Öncelikle sürdürülebilirlik politika ve hedeflerimize uygun olarak iş modelimizi ve operasyonlarımızı dönüştürüyoruz. Çalışmalarımızı #dunyamıziçinburdayız mottosu ile sürdürüyoruz. Esas Gayrimenkul’ün ana odaklarının en önemlisi, sürdürülebilirlik çalışmaları. Sürdürülebilirliğe bütüncül bir perspektiften bakarak projelerini hayata geçiren şirketimiz; 2023 yılı içinde bütün portföyünde karbon ayak izini hesapladı ve metrekareye düşen Co2e miktarı gibi performans kriterleri belirledi. Bunun yanı sıra bütün portföyünün su ayak izi hesaplandı ve tüm projelerinde ISO 50001 Enerji Yönetim Sistemi kurulumuna başlandı. Tüm bu çalışmaların ana hedefi 2030 yılı için koyulan “net sıfır karbon” hedefine ulaşabilmek…
Şu ana kadar 4’ü AVM’lerimizin çatısında ve 2’si kendimize ait arazide olmak üzere toplam 6 güneş enerjisi santrali kurduk. Esas Gayrimenkul, son projenin hayata geçmesiyle birlikte toplam yenilenebilir enerji üretimini 16 milyon kWh’a ve ortak alanlarda yenilenebilir enerji kullanım oranını yüzde 90’e yükseltmiş oldu. Bu enerji, yaklaşık 2.140 evin tükettiği enerjiyi karşılayabiliyor. Yatırımlarımızı hem yap işlet modeli hem de öz kaynak kullanarak çeşitlendirmeyi ve büyütmeyi planlıyoruz. Bunların yanında Türkiye’de ve sektörümüzde bir ilk olması sebebiyle paylaşmak isteriz; Esas Gayrimenkul portföyünden Bolu 14 Burda ve Lüleburgaz 39 Burda AVM’lerde geçtiğimiz aylarda başlattığımız projemizde AVM açılış saatlerini 1 saat ileri alarak enerji kaynaklı karbon salınımımızı yüzde 6 azaltmayı hedefliyoruz. Ayrıca 2024 yılında hayata geçirdiğimiz “yağmur suyu geri kazanım projeleri” ile de yıllık yaklaşık 7.000 metreküp yağmur suyunu geri kazanmayı hedefliyoruz.
“AVM’lerin farklı fonksiyonları da barındırması artık bir zorunluluk”
AVM’lerdeki deneyim odaklı alışveriş trendi hızla yükseliyor. Sizce eğlence ve deneyim odaklı alanların AVM’ler içindeki rolü nasıl evrilecek?
Ülkemizde perakende ve yeme-içme sektörleri başta olmak üzere pek çok alanda markaların gelişiminde AVM’lerin büyük katkısı bulunuyor. Artık AVM’ler sadece mağazaların bir araya geldiği yapılar olmaktan çıktı; çevreyle uyumlu, teknolojinin olanaklarından faydalanan ve iyi tasarlandığında şehrin merkezine dönüşebilen sosyalleşme alanları haline geldi. Bunun yanı sıra, tüketicilere zaman kazandıran, bir noktada pek çok ihtiyacın karşılanabildiği çok yönlü mekanlar olarak öne çıkıyor.
Moda ve yeme-içme gibi klasik kategorilere ek olarak, eğitim kurumları, diş klinikleri, güzellik ve estetik merkezleri gibi sağlık hizmetleri de AVM’lerin içinde yer almaya başladı. Ayrıca lojistik ve teslim noktaları, eğitim merkezleri, yeni nesil ofisler ve ortak çalışma alanları gibi yenilikçi kategoriler AVM’lere entegre oluyor. Bu da tüketicilere daha fazla kolaylık sunarak AVM’lerle olan bağı güçlendiriyor.
Elbette perakende mağazalar hâlâ AVM’lerin temel yapı taşını oluşturuyor ancak değişen tüketici ihtiyaçlarına cevap verebilmek için AVM’lerin farklı fonksiyonları da barındırması artık bir zorunluluk. Bu değişim, AVM’leri tüketicilere daha fazla değer sunan, çok yönlü yaşam alanlarına dönüştürüyor.
“35’e yakın AVM’nin yönetimini üstlenmeyi hedefliyoruz”
AVM’lerin geleceği ile ilgili öngörüleriniz nelerdir? Önümüzdeki 5-10 yıllık dönemde sektörü nasıl bir değişim bekliyor? Esas Gayrimenkul’ün hedefleri nedir?
Önümüzdeki 5-10 yıllık süreçte AVM sektörü, dijitalleşme ve sürdürülebilirlik odaklı bir dönüşüm yaşayacak. Bu süreçte özellikle bölgesel ve yerel ihtiyaçlara cevap verebilen, esnek ve kullanıcı deneyimini ön planda tutan bir anlayış ön plana çıkacak. Türkiye genelindeki yaklaşık 450 AVM’nin yarısından fazlası 10 yılı aşkın süredir faaliyette ve yenilenme ihtiyaçları var. Esas Gayrimenkul olarak bu varlıkların güncellenmesinin sadece estetik bir gereklilik değil, aynı zamanda verimlilik, finansal sürdürülebilirlik ve müşteri deneyimi açısından çok önemli olduğuna inanıyoruz.
Önümüzdeki yıllarda özellikle yakın coğrafyaya da odaklanarak büyüme hedefliyoruz. Türki Cumhuriyetleri’nde pazar potansiyeli görüyoruz; ayrıca Kuzey Irak, özellikle batılılaşma sürecinde olan Erbil, hızlı bir büyüme trendi yakalamış durumda. Körfez ülkeleri de ilgi alanımızda ve bu bölgelerde proje yönetimi yerine uzun vadeli stratejik iş birlikleri üzerinde duruyoruz.
Varlık yönetimi ise, bizim için sürdürülebilir büyüme açısından önemli bir kaldıraç noktası oluşturuyor. Bu bağlamda, Türkiye genelinde 35’e yakın AVM’nin yönetimini üstlenmeyi hedefliyoruz. Hem mevcut varlıkların performansını artırmayı hem de yeni nesil AVM konseptlerini hayata geçirerek sektörün dönüşümüne katkı sağlamayı amaçlıyoruz.
