Ercüment ALPTEKİN
Doğal olarak karşılıklı menfaatlerin ortak noktada buluşması ile anlaşmalar, bunlara bağlı olarak da yazılı akitler ortaya çıkar. Devletlerarası işlerlik de böyledir, AVM kira anlaşmaları da. Öncelik ise her anlaşma zemininde olduğu gibi objektif (nesnel) şartların oluşması ve sübjektif (öznel) şartların buna uygunluk göstermesidir. Zaman içinde anlaşmaların yenilenmesi ve/veya gelişen şartlara göre düzenlenmesi gerekebilir. Bu zaman zaman daha zorlu süreçler gerektirebilir. Zira anlaşmanın iki taraftan birinin talebi düzenlemesi diğer tarafın çoğunlukla işine gelmez.
Bu gibi durumlarda analitik düşünce ve akıl ortada yoksa, çatışmaların çıkması normaldir. Demek ki sorunun çözümü gene bizde. Yoksa çıkan çatışma hele günümüzde herkes için zarardır. Pirus zaferlerinin kimseye faydası yok.
Asıl olarak bir alışveriş merkezinde kiralara temel olması gereken veri o alanı kiralık olarak kullananın cirolarına dayanır. Ancak görünen o ki asıl olan gerçek olmadı bizim ülkemizde. Bazı firmalar ve bazı süreçler dışında kiralama işlemleri sırasında kiracıların cirolarının sorgulandığını veya kiracıların bunlara dayanarak işlem yaptığını çok görmedik.
“A Firması falan AVM’de 100 USD/m² ödüyormuş”a dayanan AVM fizibilitelerine karşılık, “Ahmet abi gel dedi” veya hayatında ulaşmadığı ciroları hayal ederek “burada kesin 500.000 TL yaparız abi” gibi bilimsel (!) yaklaşımlarla gerçekleşen perakendeci yatırımları ile bugünlere geldik. Kiralamasını yaptığı kiracının 6 ay sonra kira indirimi için geldiğinde “söyle bakalım senin ciron ne kadar” diyen yönetim şirketlerini, kiralama elemanlarını da unutmayalım. Üzülerek söylüyorum ki, ödediği kiranın aslında yaptığı cironun belli bir oranı olması gerektiğini bilmeyen geçiyorum AVM yatırımcılarını, perakendeciler ve kiralama elemanları var.
Yıllardır tüm bunların kira/ciro oranı bağlamında (tek veri değil ama önemli bir veri) ele alınması gerektiğini söyledik durduk. Ancak gelinen noktada bir sorun var. Kira/ciro oranı denilince akla hemen bir pay konusu geliyor. Doğal olarak eşitliğin diğer tarafında istediğiniz sayının çıkması için ya payın ya paydanın ayarlanması gerekiyor.
Bugüne kadar kiracı talepleri de AVM tarafları çözümleri de hep pay tartışmaları çerçevesinde döndü. Kiralar ayarlandı, kurlar sabitlendi, ciro kiralara dönüldü. Zaman zaman cılız “ne olacak bu cirolar” söylemi ortaya çıktığında ise konu hep kapatıldı. Daha evvelki “AVM yöneticileri işbaşına” yazımızda belirttiğimiz gibi son üç yılda ciro endeks artışının maliyet artışlarını karşılayamadığını belirtmiştik. Hemen akla gelen “indirim” konusunun karlılığı etkilediğini ve uygun kira/ciro oranlarının oluştuğu yerlerde bile sıkıntı olduğunu perakendeciler anlatıyor. Buradan anladığımız ciroları arttırma yolunda en önemli adım “indirim “olmuş ancak bu sefer de karlılık konusu ortaya çıkmış. Bu durumda perakendecilerin ciro ve karlılık konusunda ne yapacaklarını iyi belirlemeleri gerekiyor. Zira AVM tarafının perakendeci karlılığını düşünmek gibi bir hali, gerekli bir şart olsa da yeterli olamaz.
Değerli dostum Ekonomist Mustafa Sönmez’in aktardığı şekliyle; perakende sektörünün 2016 yılının ilk 9 ayında devlete ödediği KDV miktarı bir önceki yılın aynı dönemine göre 25 milyar TL azalmış durumda. Toplam perakendeyi kapsayan bu rakamın önemli payının işlemleri kayıt altında olan organize perakendeye ait olduğu açıktır. Buradan muhtelif projeksiyonlarla AVM’lerdeki ciro kaybını ve buna bağlı olarak AVM’lere ödenecek kira miktarının ne kadarının tehdit altında olduğunu istediğimiz şekli ile hesaplamak mümkün. Tehdit altındaki kiraların hangi finans borçlarını tehdit ettiği de ayrı bir konu ve bizim gündemimiz değil. Bizim aktarmak istediğimiz içinde bulunulan sürecin bu daralma ve buna etki eden faktörlerin etkisi çerçevesinde daha evvel yaşanan sıkıntılı süreçlerden farklı olduğu.
Ne yapılmalı? İçinde bulunduğumuz süreç artık gerçekten ortak çalışmalara muhtaç. Ancak bu yol biraz meşakkatli ve kendi dışımızda birçok olaya bağlı. Darbe girişimi, jeo-politik riskler, sosyo-ekonomik/ politik ilişkiler, FED, Trump vs. dikkate alındığında aslında bu sürecin her biri bir krize neden olacak unsurları barındırdığını söylemek zor değil. En azından perakende sektörü açısından daha evvelki yaşanan sıkıntıların bu sayılan faktörlerin, belirgin olarak, en azından bir, hadi iki tanesi veya benzerlerinin varlığı ile oluştuğunu hatırlayalım. Her biri bir ülke kaderi açısından önemli kabul edilecek gelişme olacak bu faktörlerin topluca yaşandığı bir dönemde olduğumuzu unutmayalım.
Özetle perakende sektörü ve AVM’ler açısından bu dönem daha evvel yaşadığımız benzer dönemlerdeki söylemler ve çözümlerle yoluna devam edemez. Üstüne üstlük sektöre has kontrolsüz büyüme veya cadde mağazalarındaki sıkıntılar gibi tarafların kendilerine ait stratejik hataları da var. Bu durumda giderek artan sıkıntı birbirine bağlı olarak perakendeciler ve AVM’lerin birer birer yok olmasına neden olacaktır. Ne var ki taraflar sorunun çözümünün yöntemi konusunda başlık olarak ne yapacaklarını bilmelerine rağmen adım atmamaktalar veya yanlış adım atmak konusunda adeta yarışıyorlar. Tarafların bir şekilde içinde bulunduğu federasyon tarafında da ses çıkmıyor.
Öncelikle sorun AVM tarafının yoğunlukla sorunu görmeme ve/veya “bunlar da hep böyle “söylemine bağlı eylemleri ile çözülmeyecektir. Yine net olarak perakende tarafının “döviz kiralar AVM’lerde mağaza kapattırıyor” türünden gazete haberlerini yaptırarak da çözüm bulunamayacağını da söyleyelim. Dernekler üzerinden; bir derneğin diğerini “mat” etmesi ile de bu sorun çözülmeyecek. Dernekler ancak tarafların izlenecek yol ve yöntemin nasıl olacağı konusunda çalışma yapabilirler. Zira derneklerin üyeler üzerinde yaptırım durumu yok.
Analitik olarak soruna bakıldığında AVM kiralama mantığının altında, kiralanan alanda yapılan ciro yatıyorsa sorunu orada çözmek gerekliliği net olarak ortada. O zaman ilk yapılacak mevcut cirolar üzerinden güncel kira değerlendirmelerini yapmak, sonra da ciroların artması için ortak yapılacak hareketleri belirlemek. Ekonomik sıkıntının var olduğu bir dönemde deve kuşu yöntemleri ile sorun çözülemez ancak tarafların her bir AVM’nin içinde bulunduğu şartlara göre bulacağı çözümlerle olacaktır. Tarafların bu iradeyi göstermeleri gerekiyor zira özellikle perakendeci tarafında kapanan veya iflas durumuna düşen, ülkeden çıkan markalar ikame edilemediğinden zaten fazla olmayan marka sayısı (son 5 yılda 40 markadan fazla) sıkıntı yaratacaktır. Örnek olarak büyük metrekareleri kapsayan kiracıların alanlarını boşaltmaları sonucu ortaya çıkan alanların doldurulması ile ilgili ciddi sorunları yaşadığımızı hatırlayalım.
Ciro konusu doğrudan perakendeciyi ilgilendirdiğinden geçmişte yapılan hatalar artık tekrarlanmamalı diye düşünüyorum. Örneğin; 2001’de veya 2008’de yaşanan ve bana göre yazımın başında belirttiğim, sıkıntı yaratacak faktörlerden sadece bir veya ikisini barındıran sıkıntılı süreçlerin yarattığı sorunlardan gerekli derslerin çıkarılmaması, bugün yaşanan sıkıntıların temel nedenlerinden biridir. Her sıkıntılı sürecin sonunda kontrolü bırakarak gelişi güzel büyüme stratejileri ile sıkıntının en azından sübjektif (öznel) yarattıklarını kabul edip buna göre davranmaları gerekecek. Kısaca söylemek gerekirse kendi adıma önümüzdeki süreçte akıllı operasyon ve akıllı finansman uygulayan perakendecilerin yaşayacağına inanıyorum.
AVM yatırımcıları açısından da ilk yapılacak olanın bu çizgideki perakendecileri tercih etmesi gerektiğinin çok ortada olduğunu söylemek istiyorum. Mevcut yatırımlar açısından işlerin bu çerçevede yürüme hali bir zorunluluk arz ederken, yeni yapılacak yatırımlar için durumun biraz daha önemli olduğunu düşünüyorum. Ciro ve ödeme kapasitesi gibi unsurların göz önüne alınmadan yapılacak her yatırım çok büyük risk taşıyacaktır. AVM açısından genel geçer olan kapsama alanı, mağaza karması, işletme gibi başlıkların yanı sıra akıllı operasyon ve akıllı finansa sahip kaç kiracıyı barındıracağını veya kiralama yapmak istediği alanlardaki perakendecilerin cirolarını, ödeme güçlerini ve hatta piyasa derinliklerini araştırmaları zorunlu hale gelmiştir.
Tüm bunlar elbette sektörün ağzından düşürmediği, adının şeffaflık olduğu ancak paylaşım olarak tezahür eden bir konuyu da gündeme getiriyor. Bu oldukça önemli bir konu ve ayrı bir yazı konusu ancak bir iki satır ile bunu da gündeme taşımak gerektiği görüşündeyim. Dernek üyelerinin kendi aralarında yaptıkları bazı paylaşımlar zaman zaman yetersiz zaman zaman da el altından kullanılmak üzere paylaşımda olduğundan istenilene varmaya hizmet etmiyor. AVM yatırımcıları ciroların doğru bildirilmediği görüşüne sahip. Bu nedenle ilerleyen teknoloji ile birlikte bazı ülkelerde gördüğümüz ciro bildirim uygulamaları da başlatılabilir. Şurası net ki artık oyun açık oynanmalı.
