Ana Sayfa Gündem ‘Gayrimenkul değerleme raporu can simididir’

‘Gayrimenkul değerleme raporu can simididir’

Geçen yıl 2 milyon 678 bin 74 adet gayrimenkul el değiştirdi. Söz konusu rakamın 1 milyon 499 bin 316 adedini konut oluşturdu. Tüm bu gayrimenkullerin değeri 502 milyar lira olarak tapu kayıtlarına girdi. Bu gayrimenkullerin bir kısmının fiyatları değerleme raporlarına göre belirlendi. Ancak bu raporlar sadece fiyat tespiti için kullanılmıyor. Aynı zamanda alıcı ve satıcıyı muhtemel risklere karşı da koruyor.

Değerleme raporu sadece fiyatı mı tespit eder? Bu raporların başka ne fonksiyonları var? Bu soruların cevabını sektörün içinden bir isim cevapladı. Harmoni Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Batı Marmara Bölge Müdürü Onur Dolcan, “Değerleme raporları satın alınan gayrimenkulün, gösterilen yer olup olmadığından tutun da taşınmaz projesine uygun inşa edilmiş mi, herhangi bir kaçak yapılaşması var mı, taşıyıcı sistemi projesine uygun inşa edilmiş mi gibi aklınıza gelebilecek bunun gibi birçok soruya değerleme raporlarında cevap bulabiliyorsunuz. Yıllarca yapılan yatırımların riske girmemesi adına değerleme raporu bu konuda can simidi niteliğinde.” dedi.

Harmoni Gayrimenkul Değerleme Bölge Müdürü Onur Dolcan’ın sorularımızı yanıtladı.

Gayrimenkul sektöründe bir hareketlilik var mı? Varsa bunu sağlayan gerekçeler sizce ne olabilir?
Bölgemizde gayrimenkul sektörü Türkiye geneline göre her zaman daha aktif. Harmoni ailesi olarak değerleme sektörünün köklü ve eski paydaşlarından biriyiz. 2020 yılında pandemi süreciyle birlikte, ticari piyasalarda ve dolayısıyla gayrimenkul sektöründe negatif bir süreç yaşanmaya başlamıştı. Ancak gayrimenkul sektörüne ve ekonomiye katkı sağlayan kredi kampanyaları ile sektör son yıllardaki en yoğun dönemlerden birini yaşadı. TÜİK verilerine göre konut satışları ülke genelinde 2020 yılında bir önceki yıla göre yüzde 11,2 artarak 1 milyon 499 bin 316 oldu. Ocak-Aralık döneminde ipotekli konut satışı yüzde 72,4 artarak 573 bin 337, diğer satış türlerinde ise yüzde 8,9 azalarak 925 bin 979 oldu. 2020 yılında ipotekli satışların payı yüzde 38,2, diğer satışların payı yüzde 61,8 oldu. Bu dönemde ilk defa satılan konutlar yüzde 8,2 azalarak 469 bin 740 oldu. İkinci el konut satışları da yüzde 23,0 artarak 1 milyon 29 bin 576 olarak gerçekleşti. Sıfır konut satış oranı yüzde 31,3, İkinci el konut satış oranı yüzde 68,7 oldu. Konut satışlarında 2020 yılında, İstanbul 265 bin 98 konut satışı ve yüzde 17,7 pay ile ilk sırayı aldı. Özellikle 2020 yılının 2. ve 3. çeyreğini oldukça hareketli geçirdik.

İstanbul’da 265 bin konut satıldı

İstanbul’da 2020’de gerçekleşen konut satış adetleri bir önceki senenin aynı dönemiyle karşılaştırıldığında yüzde 11,54 artarak 265 bin 98 adet oldu. Geçen sene satılan konutların 104 bin 170’i (yüzde 39.29) banka konut kredisi kullanarak alımı ifade eden ipotekli satışlar olarak kayıtlara geçti. Satılan konutların 77 bin 785 tanesi (yüzde 29.34) sıfır konut olarak, 187 bin 313’ü (yüzde 70.66) ikinci el konut satışı olarak gerçekleşti.

2020 yılı içerisinde Türkiye’de en çok konut satışı gerçekleşen ilçe Esenyurt oldu. Esenyurt’ta 36 bin 234 konut satıldı. İstanbul’da en az konut satışı olan ilçe Beykoz oldu. Beykoz’da 2020 yılında toplam 521 konut satışı gerçekleşti. Arnavutköy’de 4 bin 847, Ataşehir’de 7 bin 242, Avcılar 6 bin 809, Bağcılar’da 5 bin 482, Bahçelievler’de 8 bin 200, Bakırköyde 3 bin 919, Başakşehir’de 11 bin 453, Bayrampaşa’da 3 bin 37, Beşiktaş’ta 2 bin 234, Beykoz’da 521, Beylikdüzü’nde 13 bin 645, Beyoğlu’nda 2 bin 521, Büyükçekmece’de 7 bin 70, Çekmeköy’de 8 bin 309, Esenler’de 2 bin 692, Esenyurt’ta 36 bin 234, Eyüpsultan’da 5 bin 892, Fatih’te 4 bin 2, Gaziosmanpaşa’da 6 bin 136, Güngören’de 2 bin 738, Kadıköy’de 10 bin 732, Kağıthane’de 6 bin 579, Kartal’da 10 bin 219, Küçükçekmece’de 7 bin 16, Maltepe’de 8 bin 69, Pendik’te 13 bin 585, Sancaktepe’de 12 bin 143, Sarıyer’de 3 bin 217, Silivri’de 5 bin 426, Sultanbeyli’de 3 bin 732, Şişli’de 3 bin 912, Tuzla’da 6 bin 931, Ümraniye’de 11 bin 667, Üsküdar’da 5 bin 249 ve Zeytinburnu’nda 3 bin 866 konut satışı gerçekleşti.

Trakya’da kaç konut satıldı?
Tekirdağ’da 2020’de gerçekleşen konut satış adetleri bir önceki seneyle karşılaştırıldığında yüzde 25.79 artarak 34 bin 618 adet oldu. Geçen sene satılan konutların 15 bin 20’si (yüzde 43.39) banka konut kredisi kullanılmak suretiyle ipotekli satışlar olarak gerçekleşti. Satılan konutların 11 bin 379 tanesi (yüzde 32.87) sıfır konut, 23 bin 239’u (yüzde 67.13) ikinci el konut satışı olarak gerçekleşti.

Balıkesir’de 2020’de gerçekleşen konut satış adetleri bir önceki senenin aynı dönemiyle karşılaştırıldığında yüzde 11 artarak 32 bin264 adet oldu. Geçen sene satılan konutların 10 bin 975’i (yüzde 34.02) banka konut kredisi kullanarak alımı ifade eden ipotekli satışlar olarak kayıtlara geçti. Satılan konutların 8 bin 624 tanesi (yüzde 26.73) sıfır konut, 23.640’ı da (yüzde 73.27) ikinci el konut satışı olarak gerçekleşti.

Çanakkale’de 2020’de gerçekleşen konut satış adetleri bir önceki seneyle karşılaştırıldığında yüzde 7,64 artarak 12 bin 853 adet oldu. Geçen sene satılan konutların 4807’si (yüzde 37,40) banka konut kredisi kullanılmak suretiyle ipotekli satışlar gerçekleşti. Satılan konutların 3 bin 457 tanesi (yüzde 26,89) sıfır konut, 9 bin 396’sı (yüzde 73,11) ikinci el konut satışı olarak gerçekleşti.

Edirne’de 2020’de gerçekleşen konut satış adetleri bir önceki seneyle karşılaştırıldığında yüzde 15,62 artarak 7 bin 666 adet oldu. Geçen sene satılan konutların 3 bin 375’i (yüzde 39,19) banka konut kredisi kullanılmak suretiyle ipotekli satışlar gerçekleşti. Satılan konutların 3 bin 4 tanesi (yüzde 39,19) sıfır konut, 4 bin 662 (yüzde 60,81) ikinci el konut satışı olarak gerçekleşti.

Kırklareli’nde 2020’de gerçekleşen konut satış adetleri bir önceki seneyle karşılaştırıldığında yüzde 20,64 artarak 8 bin 509 adet oldu. Geçen sene satılan konutların 3 bin 626’sı (yüzde 42,61) banka konut kredisi kullanılmak suretiyle ipotekli satışlar gerçekleşti. Satılan konutların 3 bin 788 tanesi (yüzde 44,51) sıfır konut, 4 bin 721 (yüzde 55,48) ikinci el konut satışı olarak gerçekleşti.

Belediyeler tarafından verilen yapı ruhsatlarının 2019 yılının ilk dokuz ayında bir önceki yıla göre yüzde 64 düşüş olduğu, 2020 yılında ise bir önceki yıla göre yüzde 98 artış yaşandığı gözlemlenmiştir. 2019 yılında inşaat maliyetlerinde yaşanan artış ve konut satış hızının azalması daire sayılarındaki düşüşü açıklamaktadır. 2020 yılındaki artışın nedeni ise yaşanan pandemi sürecine karşı alınan ekonomik önlemler kapsamında kamu bankalarının ortaklaşa bir kararla konut kredisi faiz oranlarının düşürülmesi (yüzde 0,64’e kadar) ile konut satış hızının artması olarak yorumlanmaktadır.

Harmoni, kentsel dönüşüm projelerine önem veriyor

Kentsel dönüşüm projeleri hakkında neler söyleyebilirsiniz? Şimdiye kadar hangi projeler öne çıktı?
Kentsel dönüşüm ülkemizde oldukça önemli bir konu. Maalesef coğrafi açıdan bu konuda biraz şanssızız. Marmara Bölgesi Kuzey Anadolu Fay hattının aktif olan uzantısında yer almakta. Bu nedenle kentsel dönüşüm hayati önem taşıyor. Yapı stokunun yenilenmesi oldukça önemli. Son yaşadığımız, İzmir Depremi’nde de kentsel dönüşüme verilmesi gereken önemi bir kez daha acı tecrübelerle anladık.

Bu noktada kentsel dönüşüm sürecinin, adaletli bir şekilde, tarafların mağdur olmadan sürecin tamamlanması adına, gayrimenkul değerleme sektörü olarak bizlere düşen görevler icra edilmektedir. Süreç içerisinde, Harmoni Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. olarak, kentsel dönüşüm ve kentsel yenileme uygulamalarında ilgili mevzuatlar ve çalışma alanının dinamikleri doğrultusunda; mevcut durum değerlemesi, proje değerlemesi çalışmaları ile kentsel dönüşüm-yenileme modelinin (finansal, yapısal ve matematiksel) belirlenmesine girdi sağlayacak fizibilite çalışmaları ile gerek kamu gerek ise özel sektör kuruluşlarına değerleme/danışmanlık hizmeti vermekteyiz.

Ayrıca, Okmeydanı Kentsel Dönüşüm Projesi’nde, Beyoğlu Belediyesi çalışmalara başlamış ancak proje işlerinde KİPTAŞ ile protokol yaparak projeyi devam ettirme kararı almıştı. Şirketimiz de KİPTAŞ adına yaklaşık 5.500 yapı ve 24.000 bağımsız kullanımdan oluşan çoğu gecekondu statüsündeki yapıların mevcut durum değerleme hizmetini ve devamında yapılacak proje için dağıtım modelini hazırlamıştır. Ancak projenin büyüklüğü aynı ölçüde finansman gereği de doğurmuştur. Hâlihazırda çalışmayı Çevre ve Şehircilik Bakanlığı devralmış olup bölgeyi etaplar halinde yenileme kararı almıştır. Çalışmamız 266 adet bina ve 1200 adet bağımsız birimden oluşmaktadır. Bu alanda mevcut durum değerinin belirlenmesi çalışması tamamlanmış, Bakanlık tarafından hazırlanan dönüşüm projesinin dağıtım modellemesi üzerinde çalışılmaktadır. Bölgede de uzmanlar çalışmayla ilgili bilgileri hak sahipleriyle paylaşmaya devam etmektedir.

Hangi bölgeler değerleniyor? Yatırımcılar için cazip bölgeler neresi?
Konut Fiyat Endeksi, 2020 yılı kasım ayında bir önceki aya göre Türkiye’de yüzde 1,5; İstanbul, Ankara ve İzmir’de sırasıyla yüzde yüzde 1,7, yüzde 1,7 ve yüzde 1,8 oranlarında artış gözlenmiştir. Endeks değerleri bir önceki yılın aynı ayına göre Türkiye’de yüzde 30; İstanbul, Ankara ve İzmir’de sırasıyla yüzde 27,8, yüzde 30,1 ve yüzde 29,9 oranlarında artış göstermiştir. 2020 kasım Konut Fiyat Endeksi; İstanbul’da 133,6, Ankara’da 147,1, İzmir’de 159,8 seviyesinde gerçekleşmiştir.

Türkiye ve 3 büyük şehirde konut metrekare ortalama fiyatları şöyle…

Türkiye geneli: 3813,1 TL/metrekare

İstanbul: 6.388,5 TL/metrekare

Ankara: 2.888,6 TL/ metrekare

İzmir: 4.357,4 TL/metrekare

İstanbul’da en fazla değerlenen ilçeler

Konut fiyat artışı bakımından ilk sırada gelen ilçeler hangileri?
2020 yıl sonu itibariyle, İstanbul ilinde en fazla değer kazanan ilçeler Beykoz, Başakşehir, Beylikdüzü, Eyüpsultan, Adalar olmuştur.

En az değer artışı görülen ilçeler, yıllık ortalamalara bakıldığında 2020 yıl sonu itibariyle konutlar için; Zeytinburnu, Fatih, Beyoğlu, Güngören, Bahçelievler olarak sıralanmaktadır. Bu ilçelerde yapı stokunun eski oluşu, nispeten daha fazla deprem riski taşınması önemli faktörler arasındadır.

İstanbul’da amortisman süreleri dikkate alınarak yapılan analizlerde, en hızlı kazandıran ilçelerin, Beykoz, Beşiktaş, Sarıyer, Bakırköy, Kadıköy olduğu göze çarpmaktadır. Taşınmazların kira getirilerinin diğer ilçelere göre yüksek olması, geri dönüş sürelerini kısaltması, bu ilçeleri avantajlı kılmaktadır.

İlçelerdeki ortalama kira fiyatları hakkında bilgi verebilir misiniz?
Son yaşanan depremler sonrasında, deprem sonrası inşa edilen yapıların kira fiyatları ciddi oranda artış göstermiştir. İstanbul Avrupa yakasında ortalama 2+1 dairelerin birim kira ve satış fiyatları ilçe bazlı ortalaması aşağıdaki gibidir. Bu değerlerin konut özelinde değişebileceği unutulmamalıdır.

İlçe Kira fiyatları TL/m2 Satış Fiyatları TL/m2
Sarıyer 30 TL /m2 11.180 TL /m2
Beşiktaş 28 TL/m2 9.000 TL /m2
Beyoğlu 26 TL/m2 4.900 TL /m2
Bakırköy 25 TL/m2 7.700 TL/m2
Şişli 23 TL/m2 5.500 TL/m2
Fatih 20 TL/m2 4.290 TL/m2
Zeytinburnu 20 TL/m2 4.630 TL /m2
Eyüp Sultan 19 TL /m2 4.275 TL /m2
Başakşehir 19 TL/m2 4.660 TL /m2
Kağıthane 18 TL/m2 4.450 TL/m2
Küçükçekmece 18 TL/m2 3.785 TL /m2
Bayrampaşa 16 TL/m2 3.900 TL/m2
Güngören 16 TL/m2 3.370 TL /m2
Bahçelievler 15 TL/m2 3.550 TL /m2
Gaziosmanpaşa 15 TL /m2 3.500 TL/m2
Esenyurt 15 TL /m2 2.550 TL /m2
Avcılar 14 TL /m2 3.110 TL/m2
Büyükçekmece 13 TL / m2 3.456 TL/m2
Sultangazi 11 TL /m2 2.920 TL/m2
Arnavutköy 10 TL/m2 2.700 TL/m2
Silivri 10 TL/m2  2.850 TL /m2
Çatalca 9 TL /m2 3.000 TL /m2


Önümüzdeki dönemde kira ve satış rakamlarında artış ortalaması ne olur?
İnşaat maliyetlerindeki artış nedeniyle yeni inşa edilen konutlarda azalma söz konusu. Nüfus ve göç alan bu şehirlerde ise özellikle deprem sonrası inşa edilen konut satış ve kira fiyatlarında ciddi artışlar gözlemliyoruz. İnşaat maliyetlerine oranla konut fiyatlarının aşağıda kaldığını düşünmekteyiz. Gayrimenkul her türlü senaryoda kazandırmakta. 2021 yılında konut satış fiyatlarının yüzde 15 bandında bir artış gösterebileceğini düşünmekteyiz. Kira artışının ise 2021 yılında, en fazla yüzde 12,28 bandında olabileceği TÜİK tarafından belirtilmiştir.

Konut satışları pandemi sürecinde ne şekilde etkilendi?
Konut satışları pandemi sürecinde beklentinin tam tersine pozitif etkilendi. Kamu bankalarının yaptığı faiz indirimlerine istinaden, ciddi sayıda konut satışı gerçekleşti. Pandemi ile birlikte, müstakil, bahçe kullanımı bulunan gayrimenkuller ise ayrıca prim yaptı.

“Gayrimenkul değerleme raporu risklere karşı korur”

Gayrimenkul sahipleri değerleme konusunda ne kadar hassas? Ev satın alma işlemlerinde değerleme uzmanlarına yeteri kadar danışılıyor mu?
Bu konuda her geçen gün biraz daha bilinç artmakta. Belki basit bir örnek olacak ama; günümüz koşullarında ikinci el araç alındığında dahi ekspertiz yaptırılıyor. Bugün İstanbul’da ortalama bir konut fiyatı 500.000 TL’den başlıyor. Yıllarca yapılan birikimler ile bir gayrimenkul satın almak istediğinizde, değerleme raporu aslında, hem alan tarafı hem de satan tarafı tüm risklere karşı korumakta.

Çok basitçe anlatmak gerekirse, satın alınan gayrimenkulün, size gösterilen yer olup olmadığından tutun da taşınmaz projesine uygun inşa edilmiş mi, herhangi bir kaçak yapılaşması var mı, taşıyıcı sistemi projesine uygun inşa edilmiş mi gibi aklınıza gelebilecek bunun gibi birçok soruya değerleme raporlarında cevap bulabiliyorsunuz.

Taşınmazın tapu kayıtlarında satış kabiliyetini etkileyecek hukuki, cezai bir durum olup olmadığı, belediye, tapu ve diğer kurumlarda proje ve resmi evraklarının incelenmesi gibi çok detaylıca raporlar hazırlanıyor. Taşınmazın piyasa değerini de kapsamlı araştırıyoruz. İşimiz gayrimenkul değerleme olsa da, biz raporlarda taşınmaz ile ilgili tüm riskleri, avantajları, tüm resmi belgeleri rapor talep eden kişiye raporluyoruz.

Bir konut değerleme raporunu hazırlamak için, arka planda dev bir ekip çalışıyor. Değerleme uzmanlarımız tarafından, satın alınmak istenen gayrimenkul sahada detaylıca inceleniyor. Projesi ile mahale gidilip taşınmazın projeye uygun inşa edilip edilmediği, konumunun doğruluğu gibi durumlar tespit ediliyor. Resmi kurumlarda, incelemeleri yapılıyor. İmar durumuna, parselin yapılaşma koşullarına, ruhsat ve eklerine uygun inşa edilmiş mi bakılıyor. Yapı kullanma izin belgesi almış mı, yapı ekonomik ömrünü tamamladığında aynı arsa üzerinde yeniden bir yapı inşa edilebilir mi gibi uzun vadede önemi ortaya çıkacak olan konular da analiz ediliyor.

Ardından uzmanlarımız tarafından rapor hazırlanıyor ve denetim ekibimiz tarafından raporlar baştan aşağı tekrar inceleniyor ve sunumu yapılıyor. Yıllarca yapılan yatırımların riske girmemesi adına değerleme raporu bu konuda can simidi niteliğinde. Bu konuda bilincin daha da artması için elimizden gelen çabayı sarf ediyoruz.

Harmoni Gayrimenkul Değerleme olarak neler yapıyorsunuz? Şimdiye kadar hangi işlere imza attınız?
Harmoni Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. olarak Türkiye’nin her ilinde çalıştığımız uzmanlarımızla birlikte dev bir ekibiz. Tüm illerde kurumlara ve vatandaşlara değerleme raporları hazırlıyor, danışmanlık hizmetleri veriyoruz. Hizmet verdiğimiz çok sayıda banka, büyük şirket bulunmakta. Marmara Bölgesinde 2020 yılı içerisinde 10 binin üzerinde gayrimenkulün değerlemesini yaptık.

CEVAP VER

Please enter your comment!
Please enter your name here