Askeri operasyonun ardından pek çok uluslararası markanın ülkeden çıktığı, sonrasında da pandeminin etkilerini yaşayan Rusya’daki AVM’ler zor günler geçiriyor. Türk markalarının da mağaza yatırımı yaptığı Rus AVM’leri, doluluk oranlarını yakalamakta güçlük çekiyor. Rusya Alışveriş Merkezleri Konseyi Genel Müdürü Oleg Voitsekhovsky’ye göre Rusya’da şu anda en az 200 alışveriş merkezi iflas ve iflas öncesi döneminde.
Haber, AVMDergi.com
Ukrayna’ya askeri operasyon sonrası pek çok uluslararası markanın çıktığı Rusya’da AVM’ler zor günler yaşıyor. Askeri operasyonla birlikte pandemiden de ağır hasarlar alan alışveriş ve perakende sektörleri, yaralarını sarmakta güçlük çekiyor. Ülkede bulunan yabancı markaların yüzde 10’unu temsil eden Türk markaların da faaliyet gösteren Rusya’daki AVM’lerin doluluk oranları düşüşünü koruyor.
Rusya Alışveriş Merkezleri Konseyi Genel Müdürü Oleg Voitsekhovsky’ye göre Rusya’da şu anda en az 200 alışveriş merkezi iflas ve iflas öncesi dönemde. Rus AVM’leri Ukrayna’ya askeri operasyon sonrası pek çok uluslararası markanın çıkışı ile ilk sıkıntılarını yaşadı. Pandemiyle birlikte de aylarca ziyaretçisiz kalan AVM’ler, e-ticaret pazarının gelişimiyle “evden çıkmadan” alışveriş yapan tüketicileri pandemi kısıtlamaları kaldırıldıktan sonra yeniden çekmekte ise zorluk yaşadılar.
Uluslararası markalar çıkınca boş alanlar yüzde 40’ları geçti
Askeri operasyonun başlamasının ardından, alışveriş merkezinin ana kiracıları olan Batılı markalar Rusya’daki işlerini tasfiye etmeye başladı, önce işi askıya aldılar, kullanılan alan için ödeme yapmaya devam ettiler, ardından mağazaları kapattılar. Büyük kiracıların ayrılmasıyla birlikte alışveriş merkezlerindeki alıcı akışı da gözle görülür şekilde azaldı. IKEA, H&M, Zara, Bershka, Pull&Bear, Stradivarius, Adidas, Mc Donalds, Apple, Starbucks gibi pek çok marka ülkedeki faaliyetlerini sona erdirdikten sonra Rus AVM’lerinin boş alanları yüzde 40’ları geçti.
Kasım ayı ortası itibarı ile çok sayıda firmanın ayrılmasının ardından 152 yabancı perakendeci Rusya’daki alışveriş merkezlerinde faaliyetlerine devam etti. Rusya’da ABD (yüzde 22,4), İtalya (yüzde 15,1), Fransa (yüzde 10,5), Türkiye (yüzde 9,9) ve Almanya (yüzde 9,9) markaları temsil etti. Ancak AVM’ler doluluk oranlarını yüzde yüz seviyelerine getiremedi.
Aynı zamanda trafiğin azalması, kalan kiracıların kira indirimi istemesine sebep oldu. Amarkets Analitik Departmanı Başkanı Artem Deev, “İndirimin boyutu ortalama yüzde 5 -15 arasında değişiyor. Alışveriş merkezi sahipleri, boş alanların görünmesini önlemek için indirim koşulları kabul ediyor” diyor.
“AVM gelirleri yüzde 35-45 düşebilir”
Yılbaşı öncesi yaşanan trafik yoğunluğuna rağmen alışveriş merkezlerinde satışlarda istikrarlı bir artış beklenmiyor. Bazı alıcılar, ekonomik belirsizliğin ortasında kemerlerini sıkmayı tercih ederken, diğerleri çevrimiçi platformlarda sipariş edilen ürünleri karşılaştırmak için alışveriş merkezine geliyor.
Trafiğin önemli bir kısmı AVM’lerde bulunan sinemaların izleyicileri tarafından sağlandı. Film repertuarındaki azalma, yüksek profilli prömiyerlerin olmaması, giderek daha fazla salonun kapanmasına veya yeniden kiralamak üzere yeniden biçimlendirilmesine yol açtı. Alışveriş merkezinde bulunan fitness kulüplerinde de daha az ziyaretçi var.
Rusya Alışveriş Merkezleri Konseyi’nin (RSTC) tahminine göre, 2022’deki AVM gelirleri Covid 2019 öncesine göre yüzde 35-45 düşebilir. Karşılaştırma için: Kendi kendine izolasyon rejiminin yürürlükte olduğu 2020’de alışveriş merkezi gelirleri yüzde 20 düşmüştü.
Vergi yükü
Bir yandan alışveriş merkezi yatırımcılarının harcamaları da artmaya devam ediyor ve mali yükleri artıyor. Vergiler de AVM yatırımcılarını zorluyor. Geçen yıl Moskova’da ticari gayrimenkullerin kadastro değeri sırasıyla yüzde 4-8 artarken, alışveriş merkezlerinin ödeyeceği emlak vergileri de aynı oranda arttı. Alışveriş merkezlerinin mali yükü cironun yüzde 20-30’unu buluyor. Uzmanlar, “Alışveriş merkezini bir yatırım projesi olarak ele alırsak, mevcut koşullarda vergilerin gelirdeki payının yüzde 7-10 olması gerekiyor” diyor. Bölgelerde durum biraz daha iyi ama maliyetler de artıyor.
Bankalara olan borçların kapatılması için önemli meblağlar harcanıyor. Tüm dünyada alışveriş merkezlerinin inşası ucuz değil ve Rusya da bir istisna değil. Büyük bir kompleksin inşası nakit enjeksiyonu gerektiriyor. Uzmanlara göre alışveriş merkezleri sektörü, en borçlu sektörlerden biri.
Rusya ve BDT ülkelerinde önde gelen bir analist olan Artem Deev, herhangi bir alışveriş merkezinin gider yapısında ortalama olarak yüzde 30-50’sinin banka kredisi olduğunu söylüyor. “Artı kamu hizmetlerine yapılan harcamalar yüzde 10-15’i buluyor” diyen Deev, ayrıca yaptırımlar nedeniyle fiyatı iki ila üç kat artan ekipman için bileşen satın almak gerekiyor. Ve bazı şeyleri gözden kaçıramazsınız. Örneğin asansörlerde, yürüyen merdivenlerde ve yangından korunma sistemlerinde” diye konuşuyor.
Bu koşullarda alışveriş merkezinin ayakta kalması her geçen gün daha da zorlaşıyor. RSTC, 200 kompleksin şimdiden satışa çıkarıldığını ve yakın gelecekte yaklaşık 80-100 kompleksin daha onlara katılacağını belirtiyor. Avukatlar Derneği Kayıt, Tasfiye, İflas ve Yasal Temsilden Sorumlu Başkan Yardımcısı Vladimir Kuznetsov, DA portalına göre mülklerin fiyatının 1 milyar ila 8,3 milyar ruble arasında değiştiğini söyledi.
Her iki AVM’den biri risk altında
Uzmanlar, alışveriş merkezlerinin geleceği için çeşitli seçenekler öngörüyor. Birincisi, mülke yatırım yapabilecek ve ona yeni bir soluk getirebilecek başka bir geliştiricinin ellerine devir. Örneğin konsepti değişikliği. En az iki rakip alışveriş merkezinin tek bir yerde bulunduğu durumlarda, etki alanlarının geniş bir şekilde yeniden dağıtılması da mümkün. Daha önce kendi aralarında alanı paylaştılarsa, şimdi bir hayatta kalma mücadelesi olacak. Er ya da geç, büyük bir alışveriş merkezi trafiği, kiracıları ve ardından diğerinin kârını çekecek. Bu da rakibi iflasa sürükleyecek. Analistler, bu nedenle, her iki alışveriş merkezinden birinin artık risk altında olduğu konusunda uyarıyor.
Olayların gelişmesi için en kötü senaryo, iflas eden kompleksin parçalar halinde satılması ve ayrıca diğer ihtiyaçlar veya yıkım için geri çekilmesi. Küçük alışveriş merkezlerinin satışına yönelik eğilim, Rusya’nın birçok bölgesinde zaten gözlemleniyor.
Rus AVM’lerinin destek talebi
AVM’lerin iflas riski her geçen gün artıyor. Bu nedenle alışveriş merkezi sahipleri, pazardaki “derin değişiklikler nedeniyle” destek talebiyle bölge yetkililerine başvurdu. Rusya Alışveriş Merkezleri Konseyi tarafından önerilen alışveriş merkezlerini desteklemeye yönelik önlemler listesi, vergi indirimlerinin sağlanmasını, kadastro değerinin dondurulmasını ve tercihli kullanım oranlarını içeriyor. Analistler bu nedenle kira gelirindeki kayıpları telafi etmenin mümkün olmayacağını ancak maliyetleri düşürmenin oldukça mümkün olduğunu söylüyor.
Kapanan AVM’ler vergi ve istihdamı azaltacak
RSTC’ye göre 11 bölge AVM’lerin ihtiyaçlarını karşılamaya hazır. Özellikle Leningrad, Saratov, Nizhny Novgorod, Omsk, Sverdlovsk ve Tula bölgelerinde destek sağlamayı kabul ediyorlar. Yetkililer, bir dizi alışveriş merkezinin iflas etmesinin ekonomi için kayıplarla dolu olduğunu anlıyor. Her şeyden önce bütçe vergi gelirlerini kaçıracak. Ayrıca işsizlik artacak. Sadece ticarette değil, lojistik, reklamcılık gibi ilgili sektörlerde de istihdam azalacak. Büyük alışveriş merkezleri 4 milyon Rus’a istihdam sağlıyor ve yılda 100 milyar rubleden fazla vergi ödüyor. Ve orta vadede, bir alışveriş merkezinin iflası da çeşitli malların üretiminde azalmaya yol açabilir, talep olmadığında işletme daha az üretir ve kimse depoları yenilemek için çalışmaz.
Kaynak: Rus basınından derlenmiştir
