Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği Başkanı Hulusi Belgü ile AVM Yatırımları Konferansı öncesi keyifli bir röportaj yaptık. AVM yönetimleri ve perakendecilerin şeffaflık içinde çalışmak zorunda olduğunu belirten Belgü, ortak sorunların birlikte aşılabileceğini vurguladı. Konferansın iletişimi güçlendirdiğine değinen Hulusi Belgü, AVM’lerin kira dışındaki gelirleri nasıl artırılacağı konusunda yapılacak panelin dikkat çekeceğine işaret etti. Sektördeki sorunları, AVM Yönetmeliği ve konferansın içeriği ile ilgili sorularımızı yanıtlayan Belgü, Multi’deki görev değişikliğinin ardından “AYD Başkanlığı’nı bırakacak mı?” sorusunu da yanıtladı.
Fulya BAYRAKTAR
AVM sektörünün çözülmesi gereken öncelikli konuları nelerdir sizce? AVM yatırımcılarına hangi görevler düşüyor?
Çözülmesi gereken öncelikli konu, sadece AVM’lerle ilgili değil, tüm gayrimenkullerle ilgili bir konu aslında. Yasalarda tüm gayrimenkuller sanki konut kiralanıyormuş gibi işlem görüyor. Konutlar, ticari gayrimenkullere göre oldukça farklı. Dünyanın pek çok gelişmiş ülkesinde olduğu gibi kanunların, nizamların farklı olması gerekiyor. İki tüccarın arasına devletin girmemesi gerekiyor. Tahmin ediyorum önümüzdeki yasama döneminde hükümet, bu konuda bir çalışma yapacak. Gayrimenkullerle ilgili yasalarda düzenlemeler yapıldığında, işlemler çok daha rahat uygulanabilecek ve yatırımcılar da daha cesur kararlar verebilecek. Öte yandan biliyorsunuz bir AVM Yönetmeliği hazırlanıyor. AVM yatırımcıları ve perakendeciler birlikte masaya oturarak yönetmelikle ilgili Bakanlığa yardımcı oldular ve bir uzlaşma sağladılar. Aklın yolu bir… Bir işi geliştirmek için o işi doğru yapmak gerekiyor. Sonuçta hem kiralayana hem kiralatana fayda sağlamak lazım… Bir kere en önemli konu, şeffaflık… AVM yönetimleri de perakendeciler de bir şeffaflık içinde çalışmak zorunda. Hatta biz daha da ileriye gittik, denetlenebilir olsun istedik. Yani bağımsız şirketler tarafından AVM’lerin yaptığı harcamalar denetlensin istedik. Genel giderlerin dağıtımıyla ilgili şeffaf ve net bir biçimde hesaplama yöntemlerini ortaya koyduk. Böyle olursa tartışmalar azalacaktır. Perakendeciyle AVM yatırımcısının arasındaki anlaşmazlıklar ortadan kalkacaktır. Ayrıca neyin ne olduğunu anlatan tasvirlerle ilgili hükümler de var. Bunlarla beraber tahmin ediyorum tartışmalar azalacaktır, herkes hesabını yönetmeliğe göre yapacaktır.
Her sektörde hatalı yatırım yapılıyor
Perakendeciler ortak giderler konusunda oldukça şikayetçi, bu konuda neler söylemek istersiniz?
Elbette ortak giderler AVM’ler için önemli bir rakam. Bazı yerlerde kira kadar önemli oluyor. Yönetmeliğin ortak giderlerle ilgili tartışmalarını ortadan kaldıracağına inanıyorum. Perakende dernekleriyle hangi konuların ortak gidere gireceği konusunda mutabakatımız var. AVM Yönetmeliği’nden sonra ortak giderlerle ilgili şikayetler eskisi gibi gündeme gelmeyecektir. Bu konuya tüm AVM yatırımcıları ve yöneticilerinin dikkat etmesi lazım.
Sektörde en çok konuşulan konulardan biri de yanlış AVM yatırımları. Sizce bu bir klişe mi, yoksa gerçekten yanlış yatırımlar ciddi boyutta mı?
Bazı hatalar yapılıyor ancak her sektörde hatalar yapılıyor. Yani yatırımcı, her sektörde hata yapabildiği kadar bu sektörde de hatalı yatırımlar yapabiliyor. AVM yatırımlarında ziyaretçi ağı, mimari, marka karması, yönetimi hayati önem taşıyor. AVM yatırımcısı lokasyonu yanlış değerlendiriyorsa, yanlış mimarla çalışıyorsa hatalı yatırımlar ortaya çıkıyor. Ama AVM yatırımları oldukça iyi bir seviyede, toplamda bakıldığında hatalı yatırımları kaldırabilecek durumda. Sektördeki yatırımcıların yüzde 35’i yabancı, ne yaptıklarını çok iyi biliyorlar. Geçmişte yapılan hatalardan sonra bundan sonraki süreçte hatalı yatırımların yapılacağını sanmıyorum.
Farkındalık, hedef kitleye göre sağlanmalı
Baktığımız zaman sektör 350 markayla dönüyor. Sizce AVM’ler hangi konularda ‘farklılıklarıyla’ öne çıkmalı?
Pek çok farklılık yaratılabilir. Öncelikle hedeflediğiniz kitle çok önemli. Hedef kitleye göre marka karmasını şekillendirmek zorunlu. Elbette ortak kullanılan, her AVM’ye uygun olabilecek markalar var. Onlar biraz daha avantajlı. AVM’ler, hedefledikleri ziyaretçilerine göre farklılıklarını ortaya koymalı. Örneğin Büyükdere’de bir AVM sinemasıyla farkındalık yaratıyor, Forum İstanbul çocuklara yönelik bir AVM olduğu için Legoland’i, Jurassic Park’ı, akvaryumu, oyun alanlarıyla farklılık yaratıyor. Böyle olunca çocuklar hafta sonu Forum İstanbul’a gitmek istiyor, çocuklarıyla birlikte gelenlerin de alışveriş yapmasını sağlıyor. Ya da Forum Marmara, gençlere yönelik bir AVM, ziyaretçilerinin yüzde 70’i, 20-40 yaş arasında kadınlar… Farkındalığını, hedeflediği ziyaretçi kitlesine göre marka karmasıyla ortaya koyuyor. Hedef ziyaretçiye dikkat edilmesi gerek. Yani bir AVM yapacağım, ilk gelene de mağazayı kiralayacağım derseniz, o AVM sorun yaşar.
AVM ve markalar birbirlerine çok katkılar sağladı, perakende sektörü de AVM’lerle paralel bir büyüme gösteriyor. Siz bu sinerjiyi nasıl değerlendiriyorsunuz? Her iki tarafın da karşılıklı kazanımları neler oldu sizce?
1998 yılında Fenerbahçe Yönetim Kurulu’nda Abdullah Kiğılı ile birlikte çalıştım. Kiğılı’nın o zaman kaç mağazası vardı, şimdi kaç mağazası var? AVM’ler tüketici için bir ihtiyaç olduğu için bu kadar hızlı büyüyor. İhtiyacı net bir biçimde görebildiğimiz için bu hızlı büyüme oluyor. Perakendeciler AVM’lerle birlikte büyüyor. Perakendecilerin de büyüme hızı AVM’lerin büyümesiyle doğru orantılı. Cadde mağazacılığı yapmak daha zor… Perakendecilerin kendi konseptinde, istediği büyüklükte cadde mağaza bulmaları çok zor. Ayrıca cadde mağazacılığında dış etkenler çok daha fazla.
Konferans iletişimi güçlendiriyor
Geçtiğimiz yıl iki seçim ve siyasi olaylarla dolu bir yıl olmasına karşın AVM endeksinde her ay bir artış gözlemlendi. Siz bu gelişmeyi nasıl değerlendiriyorsunuz?
Evet dediğiniz gibi iki seçim yaşadık, etrafımızda çok ciddi sorunlar var ama AVM endeksinde artış yaşandı. Burada iki tane konu var. Birincisi teknoloji marketlerinde geçen sene bazı kısıtlamalar vardı, bu sene o kısıtlamalar ortadan kaldırıldı. Kısıtlamaların kaldırılması kendini belli etti. İkincisi, AVM’lere insanlar yeni yeni gitmeye başladı. AVM’lere gitmek bir kültür haline geldi. Ziyaretçi sayıları artarak devam ediyor. Perakende sektöründeki büyüme enflasyonun biraz üzerinde oldu ama AVM’lerde gelişme onun da üzerinde oldu.
AVM Yatırımları Konferansı’nın bu yıl 8’incisi, 3 Mart’ta gerçekleşecek. Konferansın içeriği oluşturulurken öncelikle hangi konular üzerinde duruldu?
AVM Yatırımları Konferansı, perakende ve AVM sektörünün en önemli konferanslarından biri. Konferansın en önemli amacı, perakendeciyle AVM’nin, AVM’lerle AVM’lerin iletişim içinde olması. Türkiye’deki pek çok AVM’nin yöneticileri de konferansa katılıyor. Konferansı düzenlerken deneyimlerimizi aktararak daha iyisini yapmaya çalışıyoruz. AVM’ler birbiriyle rakip olarak gözükseler de nihayetinde değiller. Yani ortak problemler var ve bu problemleri birlikte çözmek zorundalar. Biz bu konuda birtakım çalışmalar yaptık. Mesela AVM’lerin kira dışındaki gelirleriyle ilgili bir panel düzenledik. AVM’lerin kira dışındaki gelirleri nasıl artırılacağı konferansta konuşulacak. Perakendeciyle bir iletişim kurmak lazım, perakendecilerin sorunlarını konuşmak lazım.
AVM’ler 2 milyardan fazla ziyaretçi ağırlayacak
Peki, AYD olarak 2016 öngörülerinizi öğrenebilir miyiz?
Ciro hedefimiz var, geçen sene 95 milyar TL’ye ulaştı bu sene de 110 milyar TL’ye ulaşmasını hedefliyoruz. Önümüzdeki 2-3 sene içerisinde 40 yeni AVM açılacak. 10 milyon 500 bin metrekare kiralanabilir alanımız var, 12 milyon 500 bin metrekareye çıkacağız. Bu sene AVM’lerin 2 milyarın üzerinde ziyaretçisi olacak.
Rakamların dışına çıktığımızda AVM’ler aynı zamanda sosyal hayatın da bir parçası oldu. Ancak yine de “AVM” kavramıyla ilgili farklı algılar da söz konusu, sizin bu konuda yaklaşımınız nedir, AVM algısı nasıl doğru yönetilebilir?
AVM’ler bazı hatalar yaptılar. Ama artık o hataların, yeni yapılan AVM’lerle aşıldığını düşünüyorum. Biz 2,5 kattan büyük AVM yapmıyoruz, teraslara çok önem veriyoruz, gün ışığını içeriye alsın istiyoruz. Açık konseptli AVM’leri daha çok yapmaya gayret ediyoruz. Dolayısıyla orada eleştirilen birçok konuyu, AVM’ler kendi içlerinde yeni yatırımlarında düzeltmiş durumdalar. Ama şöyle bir gerçek var, insanlar kıra, pikniğe gidelim diyorlar. Tabii ki gitsinler, gidilmesi de lazım, insan sosyal bir varlık sonuçta. Ama İstanbul’da 17 milyonun yaşadığı bir kentte, bir şehir meydanı yok. Dolayısıyla sosyal ihtiyaçlar AVM’lerle karşılanabilir durumda. Özellikle ülkemizde AVM’ler sosyal alan ihtiyacını önemli oranda karşılıyor. Güvenli, iklim şartlarından etkilenmeyen ve hijyenik bir ortam sunan AVM’ler pek çok sosyal ve kültürel ihtiyaca cevap veriyor. Özellikle Anadolu şehirlerinde sinema çoğu zaman bir kente ilk kez AVM ile birlikte geliyor. AVM’ler gençler ve kadınlarımıza güvenli bir ortamda istihdam olanağı sunuyor. Sektör, teknolojik gelişmelerle birlikte de çok yeni gelişmelere gebe.
Başkanlık hırsım yok
Son olarak sektördeki dedikodulara da değinmek istiyorum. Dernek üyeleri sizi başkan olarak görmek istese de, Multi’den ayrıldıktan sonra AYD Başkanlığı’nı bırakacağınız da konuşuluyor. Bu konuya açıklık getirmek ister misiniz?
Bırakacak mı, bıraksın diye mi konuşuluyor acaba… Benim Multi ile organik bağım devam ediyor. Dolayısıyla onların da arzusu AYD’nin dönem sonuna kadar başkanlığı devam ettirmem yönünde. Yoksa benim başkanlıkla ilgili bir hırsım yok. Zaten Multi ile ilişkimin değişmesinden önce söylemiştim; bu görevi iki sene yapacağımı… Dernek başkanlığı, kulüp başkanlığının süreli yapılmasına inanıyorum. Hiç kimse 17-18 yıl başkanlık yapmamalı. İki dönem yeterli bence… Sonra zaten ben Multi ile ilişkimin değişmesinden önce söylemiştim, son seçimlerden ben bu görevi iki sene yapacağım sonra bırakacağım. Ben şuna inanıyorum, dernek başkanlığı, kulüp başkanlıkları süreli olmalı. Önemli olan o derneğin kurumsal yapısını oturttuktan sonra kim başkan olursa olsun… Benim ayrılmam AYD’nin politikaları değiştirmez, aynı şekilde devam eder. AYD’deki görevim şahısla ilgili değil, dernekte Multi’yi temsil ediyorum. Multi’nin isteği de, dernek başkanlığını dönem sonuna kadar devam ettirmem yönünde.
