İlham İnan Dündar
Alışveriş merkezlerinin, mevcut yapılarına yeni bir faz eklenmedikçe veya kapsamlı bir yenileme geçirmemiş olmamaları durumunda, çekim güçleri yaklaşık 15 yaşından itibaren hızla düşüş göstermeye başlar. Yenileme gereksiniminin belirlenmesinde fiziksel yaştan ziyade yaşam döngüsü aşaması baskın bir rol oynamaktadır. Alışveriş merkezleri de her ürün, her canlı gibi; başlangıç, geliştirme, olgunluk ve geri dönüşüm veya ölüm döngüsünü yaşar. Yaşlandıkça, fiziksel, işlevsel ve dışsal eskime başlar. İktisadi ve ekonomik faktörler, alışveriş merkezinin bulunduğu bölgedeki demografik değişimler, rekabet ve teknolojideki değişiklikler, gayrimenkulün yaşam döngüsünde bir aşamadan, diğerine geçmesine neden olur.
Alışveriş merkezi yaşlandıkça olgunluğa ve eskimeye ulaşır; bazı özellikleri ise fiziksel aşınma ve yıpranmaya bağlı olarak, diğerlerinden yani yaşıtlarından daha erken istenmeyen aşama dönemine geçmelerine neden olabilirler. Bu unsurlar ziyaretçiler ve kiracılar açılarından algıda tetikleyici olurlar; kiralar piyasanın altına düşüş eğilimi gösterir. Çekim gücü yüksek kiracılar düşüşün ilk eğilimi ile alışveriş merkezini terk ederek, yakındaki yeni yaşam merkezinde olmayı tercih etmeye başlar. Bakım maliyetleri de başlangıçta yok denecek düşük seviyede iken eskimenin artması ile birlikte enflasyonu aşma eğiliminde hızla yükselirler.
Bir alışveriş merkezi, diğer ticari alanlardan çok daha sık yenilenmek zorundadır. Bu büyük ölçüde ziyaretçilerin ve kiracıların baskılarından ve rakiplere göre konfor koşullarının en iyi şekilde görünmesini sağlama gerekliliğinden kaynaklanmaktadır. Yenilemeler ziyaretçi sayılarını ve ciro potansiyelini doğrudan etkilemektedir. Alışveriş merkezinin kiracılar ve ziyaretçiler için çekici kalmasını ve yatırımcılara finansal getiriler açısından etkinliğinin sağlanması için daha kısa sürelerde ‘pansuman’ veya ‘makyaj’ olarak tanımladığımız yenilenmeler tercih edilmektedir.
Yaşlanan alışveriş merkezlerinin bölgelerine komşu yeni eğlence ve yaşam tarzı alışveriş merkezleri konumlandıkça; kiracılar da alışveriş yapanlarla birlikte göç etmeye başlarlar.
Yenileme kararı almadaki gecikmelerin ana nedenleri:
a. Yatırımcıların kaynak oluşturamaması; eski kredi borçlarının ödenme sürelerinin yaşam döngüsünün önemli bir kısmını kapsaması; yatırımcının farklı iş sahalarına kayarak, odak noktası olmaktan çıkarması.
b. Alışveriş merkezi yöneticilerinin de alışveriş merkezi ile kendi ‘yaşam döngüsü’ gerçekliğini aynı anda yaşamaları; yaşlanma sürecinin sonuç deneyimlerini yaşamamış olmaları yüzünden ön tedbirleri almayışları; kısa vadeli kazanç hareketlerini cazip görerek, uzun vadeli stratejiler oluşturamamaları.
c. İş ve faaliyet körlüğü oluşması; yatırımcının veya yöneticilerin mevcut konfor koşullarının bozulmaması ve ilk dönem yoğun geçen inşaat faaliyetleri ile yeniden yüzleşmekten kaçınmaları.
d. Ortaklık yapılarının el değiştirmiş olması.
e. Alışveriş merkezinin bulunduğu bölgenin değer değişimi göstermesi ve yatırım alanının farklı fonksiyon kullanımları yönünde değerlenmesi veya bölgenin de yaşlanma göstererek (göç, sosyolojik, kültürel) yapısal değişim sonucu değersizleşmesi.
Yenilemenin marjinal maliyeti, marjinal kira geliri kaybına eşit olduğunda, bir alışveriş merkezinin artık zorunlu yenilenme zamanı gelmiş de geçiyor demektir. Kesin yenileme zamanlamasını iç ve dış faktörler etkiler. Yönetim kabiliyeti, yatırım yönetimi stratejisi ve yenileme projesinin fizibilitesi gibi içsel ve sektörel rekabet ortamı, pazar koşulları, ekonomik, sosyal ortam gelişimleri gibi dış faktörler belirleyici olmaktadır. Alışveriş merkezi sahiplerinin, yöneticilerinin yenileme için alışveriş merkezinin yaşam döngüsü içinde, hangi aşamada olduğunu doğru tespit etmeleri gerekir.
Alışveriş merkezinin, inşaat dönemi sırasında işlevsel olarak yeterli olan binanın tasarım standartları, mekanik sistemler ve inşaat malzemeleri zaman içerinde tasarım ve teknolojik yönleri ile gelişim göstererek değişime uğradıkça AVM operasyon ve ziyaretçileri için yetersiz veya konfor açısından daha az çekici hale gelmektedir. Alışveriş merkezinin fiziki durumu, mekan kullanıcılarının, alışveriş yapanların beklentilerinin karşılanmasında ve yatırımcının hedeflerine ulaşmasında önemli rol oynamaktadır. Ayrıca demografik özellikleri değişen bölgede bulunması da alışveriş merkezini yenilenmeye zorlayan kısıtlardan biridir. Bu kıstastaki alışveriş merkezlerinin çoğu ya olgunluk döneminde, ya da yaşam döngülerinin gerileyen aşamalarındadır ve bu nedenle yeni bir yaşam döngüsü başlatmak zorundadırlar.
Düşüş aşamasında olan alışveriş merkezlerinin makus kaderlerini değiştirmeleri ancak “vaov” dedirtecek, yeni bir hikaye ile mümkündür. Olgunluk aşamasını çoktan geçmekte olan bir alışveriş merkezinin düşüş sürecini uzatmak için;
• Sürekli önleyici bakımı
• Olgunluk aşamasına geri döndürmek için yenilemek
• Olgunluk evresine ulaşırken planlanmış yenilenme
• Tehditkar eğilimli kiracıları elinde tutmayı ve kiracıları motive etmeyi amaçlayan yenileme
• Yeni yaşam döngüsü için genişletme, yeniden yapılandırma süreçleri takip edilerek uygulamalıdır.
Ortalamada beş yılda bir makyajlamak, on yılda bir büyük yenileme yapılmalıdır. Bu ara yenilemeler yapılırsa, on beş yaş olgunluğunda gelişim ve yaşam döngüsü yenilemesi daha iktisadi ve ziyaretçi sayılarında dramatik düşüşlerin hızı yavaşlatılmış olacaktır. Uzun süreli bir düşüş dönemi, “ölü alışveriş merkezleri” olarak adlandırılan, “beşinci yaşam döngüsü aşaması” ile sonuçlandırabilir. İdeal olan, bir merkezin düşüş aşamasına gelmemesini sağlamaktır.
Başarılı bir geçmişi olan alışveriş merkezinin yenilenme zamanına yaklaşırken, alışveriş merkezi yatırımcı ve yöneticilerinin, kendilerine sormaları gereken soru; ‘son on beş, yirmi yıldır, bizi diğerlerinden ayıran özellikler nelerdir?’
a. Ziyaretçilere istediklerini, onlar için ne olduğunu anlamadan önce sunabilmesi.
b. Benzerlerinden önce her dönemde üzerine çıkararak bir sonraki perakende trendini tahmin etmek ve uygulamak.
c. Rakiplerinden ayırıcı seviyede sıçrama yapmak.
Alışveriş merkezinin yenilenmesi perakende alanının değerini artırır, işlevselliği iyileştirir ve geliştirme ve değişim yoluyla rekabette yeniden konumlandırır. Yenilenmiş alışveriş merkezleri daha yüksek müşteri trafiği sağlarken hem sabit kira hem de artan alışveriş harcamalarına bağlı olarak ciro kira gelirini de artırır.
Lokasyonu güçlü olan fakat eskime sürecine giren herhangi bir alışveriş merkezi için yenilenme, mutlaka cepheden başlayarak tasarlanmalıdır. Bunu bir çeşit ‘yüz germe işlemi’ olarak kabul edebiliriz. Alışveriş merkezi yenilemesi, kozmetik değişikliklerden daha fazlasını gerektirir. Yeniden tasarlanmış girişler, yüzeyi yenilenmiş park alanları, yenilenen ortak alanlar, genişletilmiş koridorlar, modernize edilmiş aydınlatma, iyileştirilmiş tabelalar, akışkan hale getirilmiş alışveriş sirkülasyonu, geliştirilmiş, gel gel marka mağazaların görünürlüğü ve yeniden organize edilmiş mağaza karması ve benzeri çalışmalar yenilenmenin olmazsa olmazlarıdır. Genel olarak yenilenen alışveriş merkezi tasarımının heyecan yaratması beklenir. Alışveriş yapanlar, yeni alışveriş merkezi ortamını parça parça değil bütüncül bir süreç içinde algılamaktadır.
Alışveriş merkezi yenilenmesi, alışveriş yapanların alışveriş merkezi atmosferine ilişkin bütünsel algıları üzerinde hedonik etki yapar ve alışveriş yapanların memnuniyetine faydacı değerden daha fazla katkıda bulunur. (Hedonik alışveriş değeri, keyifli zaman geçirme, kendini mükafatlandırma, günün stres ve yorgunluğunda uzaklaşma gibi alışverişle doğrudan ilgili duyguları açıklar. Faydacı değer ise alınması, tüketilmesi zorunlu işler dizimine, yaşamsal görevlere yöneliktir) Yenilenme, bütününde alışveriş merkezi sahiplerinin yanı sıra kiracılara da fayda sağlamaktadır. Yenilenme dönemlerinde alışveriş merkezi yönetimlerinin mümkün olduğunca yakın zamanda yenilenmemiş kiracıları da mağaza yenilenmeleri için teşvik etmeleri gerekir. Yenilemede AVM içerisinde yeniden yer değiştiren kiracılar, kendi mağazacılıklarını ve ziyaretçideki genel perakende beklentisini iyileştirecektir.
Yenilenmede farklılık oluşturmak için tasarımda, özellikle Covid 19 sonrası; kişisel alanları öne çıkarmak, duygusal tepkiler üretmede katkı sağlayan dekor, aydınlatma, ortak alan müzik seçimleri, kokular gibi alışverişi rahatlatıcı, kendini tatmin edici, eğlenceli ve duygusal bir aktivite haline getirerek hedonik alışverişi geliştirmesi beklenmektedir. Türkiye’de, alışveriş merkezleri gelişiminin genç döneminde hedonik alışveriş değerinin kadınlar, genç ve yaşlı müşteriler arasında daha yaygın olduğu gözlenmiştir. Gözlemlerimize göre Z kuşağının kuvvetli gelişi, pandeminin onlar üzerindeki etkisi, bu grubunda hedonik alışveriş davranış biçimleri gösterdiğini ortaya koymaktadır.
Alışveriş yapanların hedonik tepkisi ve memnuniyeti, ek harcamaları teşvik etmek için yeterli koşullar gibi görünmemektedir. AVM’leri yenilerken alışveriş hedeflerini destekleyecek unsurlara odaklanılmalıdır. Alışveriş merkezi tasarımının estetik olması kesinlikle arzu edilir. Bununla birlikte, alışveriş merkezi, alışveriş yapanların planlı yönelimini kolaylaştırmak ve harcamaları tetiklemek için de işlevsel olmalıdır.
İnsan ve çevre davranışı arasındaki, ilişkiyi inceleyen ‘çevre psikolojisi’ teorisine paralel, uygun bir alışveriş ortamı, alışveriş yapanları daha fazla araştırmaya, sorgulamaya ve daha fazlasını keşfetmeye teşvik edecektir. Yenilemeler planlanırken, alışveriş merkezinin atmosferik bileşenleri çoğunlukla alışveriş yapanların hedeflerine ulaşmalarına yardımcı olmak için kurgulanmalıdır.
Deneyimsel alışveriş, alışveriş yapanları eğlendirmeye ve heyecan yaratmaya çalışan AVM ve perakende yöneticileri için süregelen bir ana motivasyon olmuştur. Alışveriş değerlerinin, perakende atmosferinin merkezi bir unsuru olan ‘kalabalık ile memnuniyet’ arasındaki ilişkiye aracılık ettiği bilinmektedir; yani, temizlik, hijyen ve konfor yüksekliği ‘kalabalık olumsuzluğunu’ olumlu hale getirmektedir. Alışveriş merkezleri için önemli bir veri olan ziyaretçi sayısı yükseldikçe, ziyaretçinin konfor koşullarını daha fazla artırmak ve iyileştirmek, yenileme projelerinde zorunludur.
Alışveriş merkezinin yenilenmesi söz konusu olduğunda strateji ve zamanlama son derece önemlidir. Optimum bir yenilenme süresinin tespiti için, alışveriş merkezi kiracılarının, alışveriş merkezi ziyaretçilerinin ve yatırımcılarının ‘yaşam döngüsü aşaması’ görüşlerinden, hafızalarından ve bilgilerinden yararlanmakta fayda vardır. Bir ön çalışma ile kiracıları yenileme faaliyetlerinden nasıl etkilenecekleri konusunda bilgilendirmelidir. Yenileme çalışmalarından etkilenmesi inşaat işleri devam ederken kiralayana tazminat veya kira kaybı sorunları yaratabilecektir. İnşaat çalışmalarına başlamak için yılın en iyi zamanını düşünmek ve bununla birlikte gerekli tüm planlama ve inşaat onaylarını almak üzere geçebilecek zamanı dikkate alarak geriye doğru zaman planlayarak, başlangıç tarihi saptanmalıdır.
Alışveriş merkezinin net gelir eğrisi, kiracı devir hızı ve eğilimi, yaya trafiği sayıları, boş kiralanabilirler ve boş kiralanabilirlerin doldurulması için gereken süre ve benzeri faktörler, alışveriş merkezinin yaşam döngüsü içindeki aşamasının belirlenmesini sağlayacaktır. Yenileme motivasyonuna bağlı olarak, merkezin yaşam döngüsünün herhangi bir aşamasında da agresif yenilemeler planlanabilir.
Merkezi lokasyona sahip olan (kamu binalarına, tarihi gezi alanlarına geçiş noktası, ulaşım merkezi gibi) çevrelerinde oluşan yeni alışveriş merkezlerine karşın ziyaretçi sayılarında dramatik düşüşler göstermezler ama görkemli bir yenileme yapmakta gecikmeleri halinde, alışveriş merkezinin kişi başı harcama rakamları dramatik seviyeleri görebilir. Yenilenen alışveriş merkezi, eğer yeni bir faz eklenip farklı işlevler kazandırılmadı ise, farklı ziyaretçi kesimlerini çekmez; sadece mevcut ziyaretçi trafiğindeki erozyonu durdurur ve geciken yenileme sürecinin son bölümünde kaybedilmiş ziyaretçi kesiminin bir kısmını geri döndürür.
Her başarılı proje bir vizyonla başlar. Dinozorlar sınıfında yer almaya aday bir alışveriş merkezi bölge oturanları, ziyaretçileri, çalışanları açısından çok sıradan hale gelmiştir. Eskinin şaşalı günleri geride kalmış, hakkında manşet değeri taşıyan haberler unutulmuş, ancak zamandan kazanmak amacı ile biraz daha ilerideki alışveriş merkezine kadar gitmektense, uğrayalım denilen yer olmuştur. Her şeyi sil baştan yapmak ve yeni nesil mutlaka ziyaret edilmesi gereken yer stratejisini oluşturmaya odaklanmak gerekir. Bugünün dünyasında sadece ziyaretçilerin değil; alışveriş merkezi paydaşları ve çalışanlarının da ‘yenilemede’ söz sahibi oldukları dönemde yaşıyoruz.
Alışveriş merkezinin atıklarını almaya gelen aracın şoförü de servis koridorundan ürün taşıyanlar da gelip giden kargo elemanları da ve dahası mağaza çalışanları, alışveriş merkezinin teknik ve işletme, temizlik, güvenlik kadroları da dahil yenilenmede konforlarının artırılmasını istiyorlar. Yenilemede daima servis koridorları, temiz servis asansörleri, hijyenik çöp toplama merkezleri, ziyaretçiden arındırılmış sosyalleşme ve dinlenme alanlarının planlanmasını ve düzenlenmesini bekliyorlar. Eskiden arınmak, farklılaştırmak, farkındalık oluşturmak, kolaylaştırmak, eşitlendirmek, değer katmak ve yenilenmek… Doğru zamanlı bir yenilenme projesinde:
1. Mimarlıktan daha ötede tasarımcılar ile yola çıkmak.
2. Görsel olarak etkileyici bir destinasyon yaratmak amacı ile sanatsal eserler ile birleştirerek dışa farklı bir cephe ile merhaba demek.
3. Her perakendeciye, her mağazaya özgün bir görünüm ve his verecek bağımsız bir vitrin oluşturmasına izin vermek.
4. Geleneksel bir alışveriş merkezi gibi olmuş hissi vermeyen bir perakende ortamı yaratmak.
Artık mağaza karmaları aynı faaliyet alanında olan mağazaların dizin yeri olmaktan çıkarak, tam bir ‘şaşırtıcı yapılanma’ halini alıyorlar. Böylece alışveriş merkezlerinin en büyük rakipleri olan, caddelerin ve sanal pazar yerlerinin çeşitliliğini yakalamaya çalışıyorlar.
5. Yenilenecek alışveriş merkezinin ilk inşa aşamasında olan kurgusunda oluşmuş ama zaman içerisinde faydasızlığı veya verimsizliği görülmüş geliştirmenin geri kalanıyla bağlantılı olmayan, ölü bölgeleri veya boşlukları yok etmek.
6. Çevresel duyarlılıkları ve tescilleri olan tüketicide güven sağlamış markalı yapı malzemeleri kullanmak. Birincil hedeflerden biri ve vizyonunun ayrılmaz bir parçası koruma ve sürdürülebilirlik olduğundan; bu konuda özen göstermek, gelecekteki on beş yıla ulaşabilmek için önemlidir.
7. Alışveriş merkezi, alışveriş yapanların alışveriş yönelimini kolaylaştırmak ve harcamaları tetiklemek için de işlevsel olmalıdır. (Daha kolay erişim, temiz, bakımlı, rahat, güvenli otopark; her an hijyen, malzeme eksiksiz, kişinin ev konforunda tuvaletleri, teknolojik donanımlı bilgilendirme dijital panoları gibi hedeflenmelidir.)
İlerlemiş yaşına rağmen alışveriş merkezinin yenilenmesi bir uyaran olarak; alışveriş yapanların alışveriş merkezi atmosferini ve alışveriş değerlerini algılamalarını etkilemektedir. Çevresel psikoloji paradigmasına uygun olarak alışveriş yapanlarda yenilikleri görmek ek harcamalara yol açacaktır. Tüm bunların ötesinde sahip olunan bir yatırımın varlık değerini korumak ve yükseltmek için ‘yenileme ve yenilenme’ başlıkları alışveriş merkezinin ilk inşasından itibaren planlanmalıdır.
Alışveriş merkezi yenileme, her gün gerçekleşmeyen ve tamamlanması zaman alan büyük bir yatırımdır. Alışveriş merkezi projelerinde kısa, orta ve uzun vadeli stratejik planlar dahilinde tadilat ve renovasyon bütçeleri de en baştan kurgulanmalı ve bunlarla ilgili sabit kira üzerinden yatırımcı tarafından bir yedek akçe ayrılmasında fayda bulunmaktadır. Bu ülkemizde hiçbir alışveriş merkezi ve yatırımcısı tarafından uygulanmayan bir modeldir. Oysa çok hisseli ve aynı zamanda çok paydaşlı kullanıma sahip yatırımlar için bu formül, ileride ‘yenilenme kararını geciktirebilecek’ maliyet unsurunu ortadan kaldırmış olur. Kiralanabilir alan üzerinden beş, sekiz, on beş, yirmi yıl kilometre taşlarını dikkate alarak kaynağı sabit kira gelirleri üzerinden ayrılmış (Örneğin metrekarede çeyrek dolar) birikim dahilinde, dönemlere oranlanmış dağılımlı ‘analitik yenilenme’ bütçesi oluşturulabilir. Bu bütçe AVM yönetimlerinin yenilenme, güncelleme dahilinde karar yönlü elini kuvvetlendirecektir.
2023 ile birlikte 1987 de açılan ilk alışveriş merkezimiz Galeria AVM 36, diğer ilk nesil alışveriş merkezlerimiz Capitol, Akmerkez, Ankamall, Carousel, Capitol 30’lu yaşlara giriyorlar. Onlar çok şanslılar ki, bulundukları lokasyonları itibari ile her zaman perakendeden arındırılmış hallerinde bile yatırımcıları açısından varlık değerlerini fazlası ile koruyabilmektedirler. İkinci nesil alışveriş merkezleri ise 20’li yaşlarına geçtiler. Fakat bunların sayısal olarak oldukça fazlası, lokasyon şerefiyelendiren alışveriş merkezleridir. Diğer bir anlatımla, kendileri inşa edildikten sonra bölgenin değerini artırmışlar ve bölgenin gelişimine katkı sağlamışlardır. Fakat ‘beşinci yaşam döngüsüne’ girmeye başladıklarında kaçınılmaz olan beklenecektir. İkinci nesillerin yenilenmesi, yaşatılması sadece kendi bağlamlarında değil çevreninde yatırım değerinin güncellenmesinde katkı sağlayacaktır. Ancak çoğu ikinci nesil AVM’lerin yeni bir faz oluşturacak genişleme alanları yok.
Onlara çok daha fark edilebilir yenileme stratejileri uygulanması gerekiyor. Lakin, bu alternatif, tekil bağımsız AVM yatırımcıları için yüksek maliyetlere katlanmak anlamına gelir. Üstelik kira gelirlerine ve cirolara ne kadar katkı sağlayacağı öngöremeden alınacak bir karardır.
Türkiye organize perakendesinin çocukluktan ergenliğe geçtiği bir dönemde; kozası içerisinde büyüdükleri mabetleri ‘beşinci yaşam döngüsü’ riski ile karşı karşıyadır. Lokasyon avantajı değerini yitirme aşaması ile karşı karşıya kalan kiralayanları; var olanı, ‘koruma, geliştirme veya yık yeniden yap alternatiflerini gündemlerine almalıdırlar. 2005 yılı Aralık ayında gazetelerde yer alan haberde, ‘Türkiye’nin AVM yatırımlarının 3 milyon metrekareye ve 111 adete ulaştığı müjdeleniyordu. Yani, ortalama 30 bin metrekare ve üstü büyüklükte, 100 adetin üzerinde ikinci nesil alışveriş merkezi yatırımcıları ve 10 bin üzerinde kiralananın kiracıları, gelecek planlarını var olabilme bağlamında, hızla yeniden değerlendirmek durumundalar. Sadece onlar değil, bu alışveriş merkezlerinin yeniden canlandırılmasında önemli rol üstlenecek tasarımcılara, mimarlara, görsel mağazacılara, dekorasyonculara da önümüzdeki üç beş yıl içerisinde çok iş düşecek… Çevrim içi mi? Onlar hala nakliye, teslimat işleri ile meşguller. Onlar palazlanıncaya kadar mevcut alışveriş merkezi yatırımları, yenilenerek gelecek planlıyorlar. Yukarıdan müdahaleli ticaret, tribünlere yönelik hukuk, dengesiz ekonomik ve pazar koşullarında basiretli yatırımcılar çıkıncaya kadar Türk perakendesi eskileri ile idare etmek zorundalar. Ya da yeni AVM yapmaya yetecek gücü, cesareti bulamayan veya geleceği göremeyenlerin yaptıkları binaların altına dükkanlar konumlandırarak 1980’lerin tarihi yanılgısını tekrarlayanlarla ‘kader kısmet’ oynamak durumundalar…
