Value Solution Partners, 2023 yılını kapsayan Türkiye Gayrimenkul Pazarı Görünümü Araştırma Raporu’nu açıkladı. Perakende, Gayrimenkul Yatırım Pazarı, Ofis, Lojistik, Otel ve Konut Sektörlerinin Değerlendirildiği Raporda, 2023 Yılı baz alınırken 2024 yılı ile ilgili beklenti ve öngörülere de yer verildi.
Türkiye’nin Gayrimenkul Pazarı Görünümü Araştırma Raporu’nda yer alan sermaye piyasaları ile ilgili verileri değerlendiren VS Partners Kurucu Ortağı Tarkan Ander, “2023 yılının ilk yarısında enflasyonda kısmi bir yavaşlama görülmüş olsa da mayıs ayındaki seçimler sonrası hem enflasyon hem de faiz oranlarındaki yükseliş etkisiyle sermaye piyasalarının dalgalı bir seyir izlediğini söyleyebiliriz. Türkiye’ye toplam doğrudan yabancı yatırım girişini 2023 yılında bir önceki yıla kıyasla değerlendirdiğimizde, yüzde 22,1 oranında düşüş ile toplam 10,6 milyar USD seviyesinde gerçekleştiğini görüyoruz. 2023 yılında toplam öz sermaye girişlerine baktığımızda; imalat sektörü yüzde 31 ile en yüksek payı alırken, bunu yüzde 18’lik kayda değer pay ile toptan ve perakende ticaret, yüzde 11 pay ile ise finans ve sigorta sektörleri izlemiştir.
Ticari gayrimenkullere baktığımızda ise birincil getiri oranlarındaki beklentimiz faiz artışına paralel olarak bir düşüşe işaret etmekteydi. Ancak, fiyatların daha yavaş bir hızda da olsa artış eğilimine devam etmesi ile birlikte, getiri oranları lojistik depolarda yüzde 8,50, alışveriş merkezlerinde yüzde 8,25, ofislerde yüzde 8,00 ve cadde mağazalarında yüzde 7,00 olarak geçen yılın dönemine göre sabit bir çizgi izlemiştir. 2023 yılı gayrimenkul yatırım pazarındaki tüm işlemlere baktığımız zaman, bir önceki yıl gerçekleşen sermaye yönelimindeki hareketlenmenin ardından hemen hemen birçok varlık türünde yıl boyunca kademeli olarak düşüş gösterdiğini söylemek mümkün” dedi.
Sermaye Piyasa Verileri hakkında gelecek yıl görüşlerini de belirten Ander, 2024 yılı mart ayında gerçekleşecek yerel seçimler ile birlikte yatırım geliştirme faaliyetlerinin etkilenebileceğini ifade ederken, sermaye dağıtım tercihleri için ise kayda değer bir etki beklemediklerini belirtti. Sermaye hareketleri açısından en önemli zorluğun finansman temini ve maliyetlerinden kaynaklanabileceğini vurgulayarak, 2024 yılında mal sahibi fiyatlama politikalarının yatırım pazarındaki yönü belirleyecek en önemli unsur olacağını öngördüklerini de ifade etti.
Türkiye’nin Gayrimenkul Pazarı Verileri Araştırma Raporu’nda yer alan perakende sektörünü değerlendiren VS Partners Kurucu Ortağı Dora Şahintürk, “Türkiye Perakende Pazarında iyileşme döneminin hem perakendecilerin hem de yatırımcıların kayda değer gelir artışı bildirmesiyle 2023 yılında daha belirgin hale geldiğini söyleyebiliriz. Şubat ayında yaşadığımız depremler ve seçimlerden sonra alışveriş merkezi performanslarında durgunluk gözlemlenirken, yılın ikinci yarısında alışveriş merkezleri cirosu geçen yılın aynı dönemine kıyasla yüzde 21 oranında reel artış kaydetmiştir.
Perakende Pazarı yıl sonu verilerimize baktığımız zaman, 197.000 metrekare kiralanabilir alana sahip toplam altı alışveriş merkezi açılarak perakende pazarına giriş yaparken; Türkiye’deki toplam arz oranları ise 453 alışveriş merkezinde 14,1 milyon metrekare seviyesine yükselmiştir.
Perakendecilerin son yıllarda yüksek ciro üreten lokasyonlar ekseninde şekillendirdikleri portfolyo optimizasyon stratejileri birincil lokasyonlardaki alışveriş merkezlerinin tam doluluk seviyesine ulaşmasıyla tamamlanırken, verilerimize baktığımızda elektronik, beyaz eşya, mobilya, kadın ve erkek giyim kategorilerinin yükselen ivmesini korumaya devam ettiğini gözlemliyoruz” dedi.
2024 yılı Perakende Pazarı Verileri Hakkında görüşlerini de belirten Şahintürk, araştırma raporundaki veriler doğrultusunda, perakende pazarında talep üzerindeki en önemli zorlukların zayıflayan satın alma gücü ve tüketici güveni olarak karşılarına çıktıklarını vurgularken; önümüzdeki yıl kapsamında perakendeciler ve yatırımcılar dahil olmak üzere tüm aktörlerin genişleme planlarında daha temkinli olabileceğini de sözlerine ekledi.
2023 yılında yüksek finansman maliyetinin eklenmesi, ofis geliştirme faaliyetleri üzerindeki baskıyı arttırdı.
VS Partners’ın 2023 gayrimenkul pazarı verileri yıl sonu raporuna göre, ofis pazarında pandemi döneminde başlayan boşluk oranlarındaki düşüş eğiliminin, İstanbul MİA’da boşluk oranlarının 1Ç 2020’deki yüzde 19,3 seviyesinden 4Ç 2023’te yüzde 7,8’e düşüşü ile ivmesini koruduğu gözlemlendi.
2023 yılı kapsamında kaliteli ofis alanlarına yönelik talep devam ederken, ofis geliştirme faaliyetlerindeki durgunluk sebebiyle kiralamaya müsait A sınıfı ofis arzının ise daralmaya devam ettiği belirtildi.
Yıl Sonu raporuna göre, 2023 yılında Asya’da yer alan İstanbul Finans Merkezi (İFM) kamu bankaları bölümünün açılması ile birlikte İstanbul’daki mevcut A sınıfı ofis arzının, yıllık yüzde 11,8 oranında önemli bir artışla 6,6 milyon m² seviyesine yükseldiği verilere yansımıştır. Bunun beraberinde MİA’da boşluk oranı yüzde 7,8’e gerilerken, Ataşehir ve Kozyatağı’nda yer alan A-Sınıfı ofislerin boşluk oranı da tarihi düşük seviyesine gerileyerek 4Ç 2023’te yüzde 1,1 olarak kaydedildi.
Kullanıcıların erişilebilirliği yüksek lokasyonları tercih etmesi sebebiyle, 2023 yılı sonunda kiralama işlem hacmi İstanbul Asya’da yüzde 46 oranında kaydedilirken, onu yüzde 30 pay oranı ile MİA takip etmiştir. Asya’daki toplam kiralama hacminde geçen yıla göre yüzde 12 artış gözlemlenirken, MİA’da ise yüzde 11 oranında düşüş gösteren bir grafik izlendi.
Birincil ofis kiralarındaki değerlendirmeler de ele alınan raporda; kiralarda TL bazında geçtiğimiz yıla göre yüzde 118 artış ile 1.200 TL/m2/ay seviyesine yükseliş görüldüğü belirtilirken, 2024 yılı için de kiralamaya müsait ofis alanlarındaki daralma nedeniyle kira fiyatları üzerindeki yukarı yönlü baskının devam etmesinin beklendiği vurgulandı.
Türkiye’deki en büyük geliştirme projelerinden biri olan İFM projesinin tamamlanmasıyla, Türkiye gayrimenkul pazarında önemli bir ihtiyacın karşılanması bekleniyor.
Türkiye’de finans sektörü, yapılan reformlar ve yapısal değişiklikler ile 2000’li yıllardan itibaren uluslararası yatırımcıların Türkiye’ye olan güveninin artmasını sağlamıştır. Yıl sonu raporu verilerine göre Türkiye, 57 milyar USD tutarında yatırım çekerek dünya ekonomisinde büyük bir yol kat etmiş ve Dokuzuncu Kalkınma Planı’nda, İstanbul Finans Merkezi (İFM) Projesi’ne yer vermiştir. Raporda, ölçek anlamında Türkiye’deki en büyük geliştirme projelerinden biri olduğu belirtilen İFM’nin tamamlanmasıyla birlikte, Türkiye gayrimenkul pazarında önemli bir ihtiyacı karşılaması beklendiği de ifade edildi.
2023 yılı kapsamında lojistik depo kiralama işlem hacminde artış görülürken, pazarda arz baskısının devam ettiği kaydedildi.
Araştırma raporu verilerine göre, 2023 yılı kapsamında lojistik hizmetlerini ölçümleyen Lojistik Performans Endeksi’ne göre; Türkiye’nin gruplandırılmış ülke sıralamasında 138 ülke içinde 38.sıraya yükseldiği kaydedildi.
2023 yıl sonu itibari ile İstanbul ve Kocaeli alt pazarlarını kapsayan Marmara bölgesindeki toplam lojistik depo arzı 11,1 milyon metrekare olarak kaydedilirken, birincil kiralarda TL bazında geçtiğimiz yıla göre yüzde 108 artışla 260 TL/m2/ay seviyesine yükseliş gözlemlendiği ifade edildi. Kiralama işlem hacminin bir önceki yıla göre yüzde 137 ile kayda değer bir artış görülürken, son 5 yıl ortalamasının yüzde 26 altında gerçekleştiği de rapor verilerine yansıdı.
Yıl sonu kapsamında otel doluluk oranlarında düşüş eğilimi gözlemlenirken, konut pazarında geçen yıl yakalanan ivmenin yavaşladığı gözlemlendi.
Otel doluluk oranlarının 2023 yılında rekor düzeyde gerçekleşen turist girişlerine rağmen, beklentilerin altında kalarak, bazı bölgelerde odabaşına gelirlerin geçen yıla kıyasla düşüş gösterdiği belirtilirken; Türkiye’de 2023 yılı ortalama doluluk oranının bir önceki yıl yüzde 66,6 2019 yılında yüzde 67,2 seviyesinde seyir izlediği, 2023 yılında ise yüzde 59,1 seviyesine düştüğü kaydedildi.
Araştırma verilerine göre, şubat ayında gerçekleşen depremler sebebiyle 2017 yılından bu yana düşüş eğiliminde olan konut arzının, depreme dayanıklı bina talebinin artmasıyla daha da kısıtlı hale geldiği gözlemlendi. Türkiye’de 2023 konut satış fiyatlarının yıllık bazda geçen yıla kıyasla yüzde 75,5 artış gösterirken, aynı dönemde inşaat maliyetlerindeki artışın yüzde 67,32 olarak kaydedildiği de belirtildi.
Raporun tamamına BURADAN ulaşabilirsiniz.
