‘Yanlış bir şey yapmadık ancak bir şekilde biz kaybettik’

Ercüment ALPTEKİN

Yukarıdaki sözler Nokia’nın son CEO’su Ziyad Jawabra’ya ait. Nokia’nın Microsoft tarafından satın alındığının açıklandığı basın toplantısında söylemiş bunları. Dünyanın saygın firmalarından biri olmasına rağmen bırakın para kazanmayı hayatta bile kalamadılar. Yanlış bir şey yapmadılar ama eksikleri çoktu. Her şeyden önce öğrenmeyi dolayısı ile değişimi kaçırdılar ve de yok oldular. CEO’nun ve yönetim kurulunun son göz yaşları acıklı bir hikâyenin anıları olarak kaldı. Özetle değişmezsen düşersin ve hatta kaybedersin. Öğrenmezsen yenilikleri bilemezsin ve değişikliklere ayak uyduramazsın.

Genel hatları itibarı ile AVM’lerin durumunu bu sözlere benzetiyorum. Hemen herkes bildikleri ile idare etme gayreti içerisinde. Bu cümle çok değerli bir dostuma ait ve yaptığımız sohbette şunu da ekledi; “yaptığımız şey öğrenmemeyi öğrenmek”. Açıkçası gerek e-ticaret gibi yeni rakip konulara, büyük metrekarelerin boşalması gibi dertlere, düşen cirolar gibi sorunlara pandemi de eklenince işler biraz karıştı. Çözüm yolları arıyoruz ve bir dolu öneriler getiriyoruz. Ancak o kadar öğrenmeme gayreti içindeyiz ki, önerilerimiz bir anlam ifade etmiyor. “AVM’ler ya okul olur veya hastane olur, olmadı öğrenci yurdu vb.” tahminler var. Halbuki ana okulundan üniversitelere tüm öğrenciler zaten evdeler. Okulların bir mekân sorunu var mı acaba? Evdeki öğrencinin yurt ihtiyacı var mı? Hastanelere gelince; belki hacim ve alt yapı bağlamında anlamlı gözükse bile, sınırlanmış ruhsat işlerinden başlayarak zorlu bir mevzuata sahip sağlık sektöründe bu geçiş kolay olmayacaktır. Perakende sektöründe “dikiş tutturamamış” bir yapının başka bir sektör içinde nasıl bir değer kaybına uğrayacağını tahmin etmek zor olmasa gerek. Dedik ya bildiklerimizle idare ediyoruz.

‘Sözleşme sürecinde anchor ama mağaza açılınca mağdur’
AVM kitaplarının baş aktörleri “anchor”lar ne durumda mesela? Sinemalar, hiper-süper marketler, anlı şanlı çok katlı mağazalar, öyle ya da böyle “ben müşteri çekerim” diyen markalar neredeler? Daha temel bir soru soralım; ‘Anchor’ diye bir kavram kaldı mı? Bana sorarsanız paslandı gitti. Örneğin sinemalar ne durumda? Pandemi sonrasından bahsetmiyorum, zaten öncesinde de sinemalar sıkıntılıydı. ‘Anchor’ tarifi içinde yer alan, “onun için AVM ziyareti, ziyaretçiyi çekme” işlevleri var mı? Yaşamaları için AVM yatırımcılardan yardım talep eder durumdalar. Pandemiden önce Netflix etkiledi diye bir sav vardı. Netflix veya o tür gelişmeler dün planlanıp bugün aniden ortaya çıkmadı ki, bununla ilgili sinema sahipleri ve film şirketleri ne yaptılar? Bir çözüm arandı mı? Yoksa, “TV’ler çıkınca da böyle olmuştu, bilgisayarlar çıkınca da böyle olmuştu. Bunun da modası geçer gene herkes sinemalara koşar” diye uykuya mı yatıldı? Hadi modası geçer diyelim, kaç yılda geçer? Bu zaman zarfında maliyetler ne olacak? Bir önlem alınmalı mı? Birçok soru sormak mümkün ama en bilinen yol, gidersin AVM yatırımcısının kapısını çalarsın “ya cirodan kira dersin ya ben 1 sene kira ödemeyim” dersin veya son moda “sinemayı sen devral ben işleteyim” dersin. Önemli bir metrekareyi kaybetmek istemeyen yatırımcı düşünsün artık. “Sinemalar bir anchordur” diyen varsa beri gelsin.

“Hiperli süperli market müşterisinin AVM içinde geri kalan alana bir faydası olmadığı” başlığı yıllardır özellikle yönetici arkadaşlarımızın ağzında. Birkaç önemli örnek dışında “falanca AVM’de market var hadi oraya gidelim” diyen müşteri oranı nedir acaba? Bu marketlere uğrayıp AVM’nin geri kalanını ziyaret eden kaç kişi var? “Market olduğu için mi AVM’ye geliniyor yoksa AVM’lerin sağladığı konfor için mi marketlere geliniyor”, gene önemli bir araştırma konusu. AVM sahipleri böyle bir araştırma yaptırsalar, kaçı marketlere anchor muamelesi yapar bilmiyorum.

Bir dönem belli büyük metrekare mağazalar (ki perakende alanında ulusal ve uluslararası düzeyde çok başarılılar) anchor muamelesi gördü. Ancak şu var ki onların bu başarıları anchor tarifi dışında. Zira sayıları az ama neredeyse tüm AVM’lerde bulunuyorlar. Yani hangi AVM’ye giderseniz oradalar ve o markaları hedefleyerek bir AVM tercih etmiyor ziyaretçiler. Bunun dışında müşteri çeksin diye anlaşmalar imzalanan birçok marka bu özelliklerini sadece kiralama süreçlerinde hatırlıyorlar. “Biz olursak ziyaretçi sayısı artar o nedenle şartlarımızı kabul edin” diyen markalar, mağaza açıldıktan sonra “neden ziyaretçi yok” diye sorguluyor. Yani perakendeci sözleşme sürecinde “anchor” ama mağaza açılınca “mağdur” oluyor. Anchorların ve diğer büyük metrekare perakendecilerin en önemli silahı işgal ettikleri alanlar. Bunun dışında buldukları birçok çözüm belki kendileri için anlamlı ama AVM’ler açısından bir anlam ifade etmiyor.

‘Sağlık markaları AVM’lerin yeni anchor adayı olabilir mi?’
Bu örneklerde anlatmaya gayret ettiğim nokta, “acaba bildiklerimizle idare edebilir durumda mıyız?” sorusunu gündemde tutmak. Öğrenmek ve onun bizi taşıyacağı değişimi algılamak ve bu algının uygulanmasını hayata geçirebilme eksenini iyi irdelemek lazım. AVM’ler rakip diye gördüğü veya tehdit unsuru olarak gördükleri başlıklar ile bir ortak çözüm oluşturabilirler mi? Örneğin sinemalar konusunda sinemacılar kendi dertlerinin çözümünü zamana bırakmış ise bu süre içinde AVM yatırımcıları bu tehdit unsurları ile ortak çözüm arayabilirler mi? E-ticaret konusunda dijital dünyayı AVM’nin bir parçası gibi görüp sanki yeni bir mekân olarak yönetebilirler mi? Bu konuda nasıl adım atılmalı, nasıl bir iş modeli oluşturulmalı soruları yanıt bulmak zorunda. Yoksa hala kendi dünyamızla ve bildiklerimizle çözüm ararsak Nokia’nın CEO’su gibi doğru (!) şeyler yaparak yok olup gidebiliriz.

Bildiklerimizi dağarcığımızda tutarak yeni şeyleri öğrenmenin yolunu açmalı ve bir anlamda muhafazakâr bazı kavram ve alanlar için farklı çözümler getirmeliyiz. Hastaneler dedik, hastaneye dönmek zor belki ama sağlıkla ilgili iş birliği için farklı yaklaşımlar bulmak mümkün mü? Sağlık markaları AVM’lerin yeni anchor adayı olabilir mi?

Burada hemen belirteyim ki, sorun değişimleri takip etmek veya onların parçalarını alıp uygulamak değil. Sorun bunları yaparken AVM’ler açısından tehdit unsuru olan konular ile bu çerçevede nasıl bir iş birliği oluşacağını bulmak. Bildiklerimizle idare derken bir örnek vereyim. Özellikle son dönemde AVM’lerde yeme-içme alanları çok ön plana çıktı. Hatta mağaza karması böyle olan AVM’ler bile yapıldı. Ancak vardığımız sonuç hemen herkes bu konuda aynı şekilde davranmaya başladı yani taklit unsuru ortaya çıktı. Genelde ülke çapında özelde AVM sektörü içinde “toplum taklitlerden oluşur” diyen sosyologların savını ispat etmek için yarış halindeyiz. Özetle bildiklerimizle çözümü aradık. İlk bulanlar adımlarını attı sonrakiler devreye girince iş ticari olma sınırlarını zorlamaya başladı.

Sonuç olarak şunu belirteyim, değişimin ilk adımı öğrenmek ise en önemli evresi çerçevenin dışına çıkabilmektir. Anchor konusunu o nedenle irdelemeye çalıştım. Bildiklerimiz ne kadar geçerli? Bilmediklerimiz için ne yapmalıyız? Öğrenmenin ve en önemlisi çerçevenin dışından bakmanın yolları ve yöntemleri nelerdir? Sık sık gündeme getirdiğim gibi, milyonlarca ziyaretçiyi misafir eden, ekonomi konusu gündeme gelen ve TV’lerde ve/veya sosyal medyada çeşitli başlıklarda anılan özetle TOPLUM açısından sosyo-ekonomik bir gösterge halinde olan AVM’lerin yatırımcıları, yöneticileri, danışmanları velhasıl tüm bileşenleri toplumla ilgili bilimlere ne kadar yakın? Bu kadar işletmeci, mühendis, ekonomist, finansmancı gibi meslek grupları var içimizde ama ne kadar sosyolog veya toplum psikoloğu var? Belki de ihtiyaç yok, öyle ya bildiklerimiz bize yeter veya biz her şeyi biliriz.